Irrwitzige Heizkosten – Vermieter müssen nicht nur die ordentliche Abrechnung nachweisen

• Vermieter müssen Mietern eine aus sich heraus verständliche Nebenkostenabrechnung vorlegen.
• Mieter können zur Überprüfung zudem Abrechnungsnachweise verlangen.
• Solange der Vermieter eine Einsicht verweigert, müssen Mieter keine Nachzahlung leisten.

Heizkosten von weit über 5500 Euro pro Jahr für eine 94-Quadratmeter Dreizimmerwohnung: Das machte die Mieter mehr als stutzig. Trotz jährlicher Vorauszahlungen von 2400 Euro pro Jahr sollten sie 3492 Euro und 3857 Euro in den Jahren 2013 und 2014 nachzahlen. Zuvor wollten sie erst die Ablesebelege sehen. Das lehnte der Vermieter jedoch ab und klagte stattdessen auf Zahlung und bekam sogar von zwei Vorinstanzen Recht – bis der Bundesgerichtshof klar machte: „So geht das nicht!“

Irrer Verbrauch! Aber Zweifel, wieso?

Laut der Abrechnung entfiel fast die Hälfte der gesamten Heizkosten im Haus auf die beklagten Mieter. Dabei bewohnten sie nicht mal ein Siebtel der zum Heizkreis gehörenden Wohnfläche, nämlich 94 Quadratmeter von 720 Quadratmetern. Trotz dieser krassen Kosten sah weder das Amtsgericht Bensheim noch das Landgericht Darmstadt den Vermieter in der Pflicht. Stattdessen sollten die Mieter dem Vermieter Fehler bei seiner Abrechnung nachweisen. Weshalb die Mieter Abrechnungsbelege benötigten? Auch dafür hatten die Vorinstanzen kein Verständnis, welche Vorteile das bringen sollte.

Entscheidende Grundsätze verkannt

Damit hatten die beiden Gerichte, wie der Bundesgerichtshof feststellte, entscheidende Grundsätze verkannt. Denn im Hinblick auf die Abrechnung

• muss diese für Mieter bereits für sich genommen so verständlich sein, dass sie die Kosten gedanklich und rechnerisch nachprüfen können.
  
  
• muss der Vermieter – und nicht der Mieter – im Streit darüber darlegen und beweisen, dass er die Betriebskosten richtig erfasst, zusammengestellt und auf seine Mieter verteilt hat, wenn er eine Nachzahlung verlangt.
  
  
• muss sich ein Gericht selbst anhand der vorgebrachten Beweise von der Richtigkeit der Abrechnung überzeugen, indem es z. B. Zeugen vernimmt und Sachverständige hört.
  
  
• sind Mietern, wenn sie es verlangen, vom Vermieter Ablesebelege und weitere zur Überprüfung dienende Nachweise vorzulegen, wozu es keines besonderen Interesses durch die Mieter bedarf.
  
  
• gilt das auch für Nachweise über den Gesamtverbrauch und den Verbrauch anderer Mieter, damit Mieter selbst klären können, ob die Abrechnung plausibel ist.
  
  
• sind Mieter, solange der Vermieter ihnen diese Einsicht zu Unrecht verweigert, nicht zur Nachzahlung verpflichtet.

Das oberste Zivilgericht macht einmal mehr klar, dass es von Anfang an Sache des Vermieters ist, eine korrekte Abrechnung nachzuweisen. Zur Überprüfung haben Mieter zudem ganz allgemein umfassende Kontrollrechte.

(BGH, Urteil v. 07.02.2018, Az.: VIII ZR 189/17)

(GUE)