Mietminderung: So machen Sie die Mietminderung richtig geltend
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Wer zur Miete wohnt und feststellen muss, dass das Heim leider nicht oder nicht mehr den Vorstellungen entspricht, denkt darüber nach, die Miete zu mindern. Wer aber die Miete mindert, ohne dass die Voraussetzungen einer Mietminderung erfüllt sind, riskiert die Kündigung seines Mietverhältnisses.
Voraussetzungen bei einer Mietminderung
Die Zahlung der Miete kann gemindert werden, wenn die Miete überhöht ist oder die Mietsache mangelhaft ist.
Für eine Mietminderung wegen Mängeln der Mietsache gilt: Die Mietsache ist mangelhaft, wenn diese nicht bzw. nicht mehr den vertragsgemäßen geeigneten Zustand hat. Es müssen also Beeinträchtigungen vorliegen, die die Nutzung der Wohnung einschränken. So z. B., wenn ein Wasserrohrbruch dazu führt, dass Zimmer der Wohnung zunächst einen Tag unter Wasser stehen und dann für zwei Wochen in der Wohnung große, sperrige, lautstarke Trockner aufgestellt werden müssen. Keinen Mangel stellt es dar, wenn die Wohnung dem Mieter schlicht nicht mehr gefällt.
Waren die Mängel bereits bei Wohnungsübergabe bekannt und wurden sie nicht beanstandet, dann entfällt auch eine Minderung. Möchte man sich das Recht zur Minderung erhalten, dann muss man bei Wohnungsübergabe die erkannten Mängel monieren und sollte diese zu Beweiszwecken im Übergabeprotokoll auflisten.
Tritt der Mangel später ein, muss dem Vermieter dieser Mangel angezeigt werden. Um diese Mangelanzeige im Streitfall später nachweisen zu können, sollte die Mängelanzeige per Einwurfeinschreiben, Fax und/oder E-Mail erfolgen.
Richtig vorgehen: Was ist bei einer Mietminderung zu beachten?
Zunächst einmal sollten Sie überlegen, ob dieser Mangel die Nutzung der Wohnung erheblich beeinträchtigt oder nicht. Ein tropfender Wasserhahn oder ein defekter Lichtschalter im Hausflur ist zwar ärgerlich und eventuell störend, aber kein erheblicher Mangel. Solange Sie das Bad oder den Hausflur ohne Einschränkungen nutzen können, ist das kein Mangel, der eine Mietminderung rechtfertigt.
Liegt ein Mangel vor, müssen Sie dies der Hausverwaltung oder dem Vermieter sofort mitteilen. Danach ist die Miete bereits von Gesetzes her gemindert. Das heißt, der Mieter ist bereits nach Anzeige des Mangels zu einer geminderten Bezahlung der Miete berechtigt. Allerdings sollte dem Vermieter die Kürzung der Miete bereits mit der Mängelanzeige angekündigt werden. Auch sollte der Vermieter unter Setzung einer Frist zur Mangelbeseitigung aufgefordert werden. Dies erhöht den Druck auf den Vermieter, dass er die Mängel auch tatsächlich abstellt. Wer den Mangel nicht dem Vermieter anzeigt und sich deswegen der Schaden vergrößert, macht sich zudem gegenüber dem Vermieter schadensersatzpflichtig.
Um wie viel die Miete gemindert werden darf, ist nicht gesetzlich geregelt. Deshalb sollten Mieter einen Rechtsanwalt aufsuchen. Mieter können sich auch an sogenannten Mietminderungstabellen orientieren, die auf diversen Gerichtsurteilen basieren. Wurde der Mangel behoben, müssen Mieter die Miete wieder in voller Höhe zahlen.
Mietminderung bei selbst verschuldeten Mängeln unzulässig
Werden Mängel durch den Mieter selbst verursacht oder sind sie seiner Risikosphäre zuzuordnen, darf er aufgrund dieser Mängel den Mietzins nicht mindern. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil v. 15.12.2010, Az.: VIII ZR 113/10) hervor.
So konnte ein Vermieter gegen seinen Mieter einen Anspruch auf Zahlung der noch ausstehenden Miete und auf Räumung und Herausgabe der Wohnung durchsetzen. Der Mieter hatte ursprünglich seine Stromrechnung nicht bezahlt, woraufhin der Energieversorger den Strom kurzzeitig abstellte. Nach Begleichen der Rechnung wurde die Sperrung zwar wieder aufgehoben, doch der Mieter erhielt eine zusätzliche Rechnung über die für Sperrung und Entsperrung entstandenen Kosten. Da er diese wieder nicht bezahlte, veranlasste der Netzbetreiber den Ausbau des Stromzählers. Der Mieter sah in der nun fehlenden Stromversorgung einen Mangel an der Wohnung und kürzte die Miete um 50 %.
Die Richter des BGH entschieden letztendlich zugunsten des Vermieters. Sie gaben zwar dem Mieter in dem Punkt Recht, dass durch die fehlende Strombelieferungsmöglichkeit ein Mangel entstanden sei. Doch sei dieser Mangel keineswegs dem Vermieter anzulasten, da er vom Mieter selbst verursacht wurde. Und Mängel, für die der Mieter selbst verantwortlich ist, berechtigen nicht zur Minderung des Mietzinses.
Ist eine Mietminderung rückwirkend möglich?
Grundsätzlich kann erst ab Mängelanzeige die Miete gemindert werden. Wenn allerdings der Mangel unbekannt war und der Mieter sich auch keine grobe Fahrlässigkeit oder Unkenntnis vorwerfen lassen muss, kann er auch rückwirkend die Miete mindern. Grob fahrlässig handelt, wer die erforderliche Sorgfalt in ungewöhnlich hohem Maße verletzt und dasjenige unbeachtet lässt, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen. Stellt sich also später z. B. heraus, dass die Wohnung kleiner ist, als vertraglich vereinbart, dann darf die Miete auch rückwirkend gemindert werden.
Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung bezahlen
Vielen Mietern ist oft anfangs nicht klar, um wie viel sich die Miete gemindert hat. Wer zu viel mindert, zahlt zu wenig Miete. Wer die geschuldete Miete nicht vollständig zahlt, dem droht die Kündigung des Mietverhältnisses. Wer keine Kündigung riskieren möchte, kann, nachdem er die Mängel dem Vermieter angezeigt hat, die Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung bezahlen. Denn die Minderung an sich muss nicht beziffert werden. Kann die Minderung schließlich beziffert werden, kann dann noch im Nachhinein die Mietminderung durchgesetzt werden. Allerdings muss dieser Wille, die Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung zu bezahlen, ausdrücklich erklärt werden. So ist es empfehlenswert, dem Vermieter mit dem gleichen Schreiben, mit dem die Mängel angezeigt werden, mitzuteilen, dass die weitere Zahlung der Miete aufgrund der angezeigten Mietmängel unter dem Vorbehalt der Rückforderung erfolgt.
Häufige Fragen und Antworten zum Thema Mietminderung
Wann kann die Miete gemindert werden?
Ob es sich auch wirklich um einen Mangel handelt, muss immer im Einzelfall entschieden werden. Zwar hat der Gesetzgeber im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt, dass der Mieter das Recht auf Mietminderung hat, wenn der Mangel den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache erheblich einschränkt (§ 536 BGB). Aber nicht jeder Mangel führt automatisch dazu, dass Mieter auch die Miete mindern dürfen. Ob im konkreten Fall ein Mangel vorliegt, hängt auch davon ab, was Mieter und Vermieter vertraglich vereinbart haben und ob der Mangel schon vorher vorhanden war.
Welche Mietmängel gibt es?
Der Vermieter ist verpflichtet, Mängel innerhalb einer angemessenen Zeit zu beseitigen. Folgende Mängel wurden in der Vergangenheit durch verschiedene Gerichte anerkannt:
- Baulärm/Lärmbelästigung
- Gestank im Treppenhaus
- längerer Ausfall der Telefon- und Internetverbindung
- mangelhafte/defekte Heizung (v. a. in den Wintermonaten)
- Schimmelbildung
- undichte Fenster und Türen
- unzureichende bzw. fehlende Warmwasserversorgung
- Verschattung durch Baumbestand
Wichtig: Die Höhe der Minderung muss immer im Einzelfall geklärt werden. Eine gesetzliche Vorschrift, wie hoch die Minderung sein muss, gibt es nicht! Was eine angemessene Minderung ist, entscheiden die Gerichte, weshalb sich nur schwer allgemeine Aussagen treffen lassen. In vielen erfolgreichen Fällen wurde allerdings eine Mietminderung von 5 % bis 25 % festgelegt.
(FMA)
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Rechtstipps zu "Mietminderung" | Seite 6
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07.05.2021 Rechtsanwalt Raphael Banaszkiewicz„… aus dem Mietvertrag oder dem Bürgerlichen Gesetz. Wegen Schimmelbildung wollte ein Mieter Mietminderung und einen Kostenvorschuss für das Anbringen einer Wärmedämmung eines 1968 errichteten Hauses …“ Weiterlesen
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05.05.2021 Rechtsanwalt Daniel C. Ullrich„Kammergericht Berlin: Recht auf Mietpzinsanpassung (Mietminderung) um 50 % wegen Coronamaßnahmen Der 8. Zivilsenat des Kammergerichts als Berufungsgericht hat mit Urteil vom 01. April 2021 …“ Weiterlesen
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22.04.2021 Rechtsanwältin Dr. Silke Ackermann„… vorgenommen werden muss und bei der die Rechtsprechung noch im Fluss ist. Jedem Vermieter und auch Mieter einer Gewerbeeinheit ist daher eine rechtsanwaltliche Beratung anzuraten bevor eine Zahlungsklage erhoben oder eine Mietminderung geltend gemacht wird.“ Weiterlesen
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24.03.2021 Rechtsanwalt Michael Bauer„Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt hat am 19.03.2021 entschieden, dass ein gewerblicher Mieter keine Mietminderung wegen amtlich verordneter Ladenschließung geltend machen darf (2 U 143/20 …“ Weiterlesen
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22.03.2021 Rechtsanwalt Fabian Bagusche LL.M.„… ) und das Landgericht Zweibrücken (Urteil v. 11.09.2020, Az.: HK O 17/20) erkannten kein Recht zur Mietminderung wegen „Corona als Mangel“. Bei behördlichen Schließungsanordnungen und daraus resultierenden …“ Weiterlesen
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22.03.2021 Rechtsanwältin Tanja Fuß MPA„Schließung von Geschäften u. Läden wg. Corona-Lockdown – Gerichte entscheiden unterschiedlich zu Mietminderung bzw. Reduzierung Miete Urteil OLG Dresden v. 24.02.2021 (Az.: 5 U 1782/20) zu Miete …“ Weiterlesen
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14.03.2021 Rechtsanwältin Annika Hecht geb. Britsch„… behördliche Nutzungsuntersagungen oder -einschränkungen auf die Mietzahlungspflicht haben. In den bisherigen Gerichtsverfahren wegen Mietminderungen während des 1. Lockdowns im Frühjahr 2020 wurde …“ Weiterlesen
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09.03.2021 Rechtsanwalt Stephan Steinwachs„Mietminderung endlich durchsetzbar - oder doch nicht? Für Gewerbemieter, die von der Corona-Pandemie betroffen sind (was einen Großteil der Gewerbetreibenden betreffen dürfte) gab es Ende des Jahres …“ Weiterlesen
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14.07.2022 Rechtsanwalt Neels Lamschus„… ist, kann er auch für die vergangenen Monate nachträglich eine Minderung der Miete verlangen. Hinsichtlich der Höhe der Mietminderung ist auch insoweit eine umfassende Interessenabwägung vorzunehmen …“ Weiterlesen
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01.03.2021 Rechtsanwalt Michael BauerDie Gerichte sind sich absolut uneinig bei der Frage, ob ein Mieter die Miete mindern darf, weil er sein Geschäft geschlossen halten muß, bis irgendwann die Bundesregierung die Öffnungsverbote aufhebt … Weiterlesen
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23.02.2021 Rechtsanwalt Dr. Dieter Jasper LL.M.„… vereinbarten Mietfläche eine Mietminderung grundsätzlich nicht ausgeschlossen. Der Mieter muss allerdings konkret darlegen und beweisen, dass durch die Flächenabweichung die vertragsgemäß gebrauchte …“ Weiterlesen
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19.02.2021 Avocat á la Cour Julien Raum LL.M.„… nun die Frage beantwortet, ob die behördlich angeordnete Schließung zu Mietminderung oder sogar zu Mietaufhebung berechtigt. Das Friedensgericht erinnert zunächst daran, dass der Mietvertrag naturgemäß …“ Weiterlesen
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18.02.2021 Rechtsanwalt Johannes von Rüden„… haben nach wie vor alle Möglichkeiten – von einer Mietminderung über eine Stundung bis zum Erlass der Miete. Deshalb ist es sinnvoll, sich bei den Verhandlungen anwaltlich unterstützen zu lassen …“ Weiterlesen
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16.02.2021 Rechtsanwältin Sonja Laaser„… Voraussetzung). Liegen diese Voraussetzungen vor, so kann dem/der Mieter:in ein Anspruch auf Vertragsanpassung zustehen. Die Vertragsanpassung kann in Form einer Mietminderung oder Mietstundung erfolgen …“ Weiterlesen
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09.02.2021 Rechtsanwalt Michael Bauer„Im Gegensatz zum LG Mönchengladbach (wir berichteten) meint das Landgericht Wiesbaden, daß ein Gewerbemieter keinen Anspruch auf Mietminderung habe, wenn sein Café aufgrund behördlicher Anordnung …“ Weiterlesen
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06.02.2021 Rechtsanwalt Vladislav DimitrovZahlreiche Gewerbetreibende sind in den letzten Monaten aufgrund der Corona Pandemie in Schwierigkeiten geraten. Der Staat unterstützt mit diversen Maßnahmen die Betroffenen. Ein wichtiger Kostenpunkt … Weiterlesen
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04.02.2021 Rechtsanwalt Jörn Blank„… auf die Gewerbemieten haben wird. Auch die Kanzlei Alsterland veröffentlichte dazu frühzeitig einen Rechtstipp ( hier klicken ). Schon damals war eigentlich klar, dass auf irgendeine Weise eine Mietminderung naheliegt …“ Weiterlesen
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29.01.2021 Rechtsanwalt Dr. Thomas Gutwin„… nicht mit der Begründung, es liege ein Mietmangel vor, der ihn zur Mietminderung auf „null“ berechtige. Dem trat der Vermieter entgegen und verklagte den Mieter auf Zahlung der einbehaltenen Miete …“ Weiterlesen
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22.01.2021 Rechtsanwalt Timothy Peiker„… der Lärm die Nutzung der Wohnung massiv und dauerhaft einschränken. Welche Art von Lärm dabei von Ihnen zu dulden ist und welcher eine Mietminderung ermöglicht, ist sehr unterschiedlich. Während Kinderlärm …“ Weiterlesen
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21.01.2021 Rechtsanwalt Jan Holm Hansen„… anzuzeigen. Gegen diese Mietminderung hat der Vermieter dann geklagt - ohne Erfolg. Das Gericht hat entschieden, dass bei einer Wohnung ohne Wasserversorgung die Minderung der Miete mit 50 …“ Weiterlesen
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21.01.2021 Rechtsanwalt Robby Semmling„… , durch die Corona-Pandemie schwerwiegend geändert haben. Dies kann man bei einer zwangsweisen Schließung der Einzelhandelsräume i.d.R. unterstellen.Allerdings besteht hier kein Automatismus für eine Mietminderung …“ Weiterlesen
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07.06.2021 Rechtsanwalt Martin Hailer„… . Dennoch muss er laut Mietvertrag monatlich die Miete überweisen. Dann kann der gewerbliche Mieter unter Umständen zur Mietminderung berechtigt sein. I. Weshalb „Eintritt“ einer Mietminderung …“ Weiterlesen
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12.01.2022 Rechtsanwalt Julian Urban„… zur Gebrauchsüberlassung nach. Etwas anderes könne gelten, wenn etwa Sonderregeln für den Besuch von Einkaufszentren getroffen werden. Eine Mietminderung über den Anspruch auf Vertragsanpassung wegen …“ Weiterlesen
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15.01.2021 Rechtsanwalt Sirous Vafi„… , da Mietminderungen oder die Unmöglichkeitsregelungen (§§ 326 Abs.1, S.1 275 BGB) hier kaum greifen. Die Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs.1 BGB scheint der richtige Aufhänger für diese Problematik …“ Weiterlesen