Mietminderung: So machen Sie die Mietminderung richtig geltend
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Wer zur Miete wohnt und feststellen muss, dass das Heim leider nicht oder nicht mehr den Vorstellungen entspricht, denkt darüber nach, die Miete zu mindern. Wer aber die Miete mindert, ohne dass die Voraussetzungen einer Mietminderung erfüllt sind, riskiert die Kündigung seines Mietverhältnisses.
Voraussetzungen bei einer Mietminderung
Die Zahlung der Miete kann gemindert werden, wenn die Miete überhöht ist oder die Mietsache mangelhaft ist.
Für eine Mietminderung wegen Mängeln der Mietsache gilt: Die Mietsache ist mangelhaft, wenn diese nicht bzw. nicht mehr den vertragsgemäßen geeigneten Zustand hat. Es müssen also Beeinträchtigungen vorliegen, die die Nutzung der Wohnung einschränken. So z. B., wenn ein Wasserrohrbruch dazu führt, dass Zimmer der Wohnung zunächst einen Tag unter Wasser stehen und dann für zwei Wochen in der Wohnung große, sperrige, lautstarke Trockner aufgestellt werden müssen. Keinen Mangel stellt es dar, wenn die Wohnung dem Mieter schlicht nicht mehr gefällt.
Waren die Mängel bereits bei Wohnungsübergabe bekannt und wurden sie nicht beanstandet, dann entfällt auch eine Minderung. Möchte man sich das Recht zur Minderung erhalten, dann muss man bei Wohnungsübergabe die erkannten Mängel monieren und sollte diese zu Beweiszwecken im Übergabeprotokoll auflisten.
Tritt der Mangel später ein, muss dem Vermieter dieser Mangel angezeigt werden. Um diese Mangelanzeige im Streitfall später nachweisen zu können, sollte die Mängelanzeige per Einwurfeinschreiben, Fax und/oder E-Mail erfolgen.
Richtig vorgehen: Was ist bei einer Mietminderung zu beachten?
Zunächst einmal sollten Sie überlegen, ob dieser Mangel die Nutzung der Wohnung erheblich beeinträchtigt oder nicht. Ein tropfender Wasserhahn oder ein defekter Lichtschalter im Hausflur ist zwar ärgerlich und eventuell störend, aber kein erheblicher Mangel. Solange Sie das Bad oder den Hausflur ohne Einschränkungen nutzen können, ist das kein Mangel, der eine Mietminderung rechtfertigt.
Liegt ein Mangel vor, müssen Sie dies der Hausverwaltung oder dem Vermieter sofort mitteilen. Danach ist die Miete bereits von Gesetzes her gemindert. Das heißt, der Mieter ist bereits nach Anzeige des Mangels zu einer geminderten Bezahlung der Miete berechtigt. Allerdings sollte dem Vermieter die Kürzung der Miete bereits mit der Mängelanzeige angekündigt werden. Auch sollte der Vermieter unter Setzung einer Frist zur Mangelbeseitigung aufgefordert werden. Dies erhöht den Druck auf den Vermieter, dass er die Mängel auch tatsächlich abstellt. Wer den Mangel nicht dem Vermieter anzeigt und sich deswegen der Schaden vergrößert, macht sich zudem gegenüber dem Vermieter schadensersatzpflichtig.
Um wie viel die Miete gemindert werden darf, ist nicht gesetzlich geregelt. Deshalb sollten Mieter einen Rechtsanwalt aufsuchen. Mieter können sich auch an sogenannten Mietminderungstabellen orientieren, die auf diversen Gerichtsurteilen basieren. Wurde der Mangel behoben, müssen Mieter die Miete wieder in voller Höhe zahlen.
Mietminderung bei selbst verschuldeten Mängeln unzulässig
Werden Mängel durch den Mieter selbst verursacht oder sind sie seiner Risikosphäre zuzuordnen, darf er aufgrund dieser Mängel den Mietzins nicht mindern. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil v. 15.12.2010, Az.: VIII ZR 113/10) hervor.
So konnte ein Vermieter gegen seinen Mieter einen Anspruch auf Zahlung der noch ausstehenden Miete und auf Räumung und Herausgabe der Wohnung durchsetzen. Der Mieter hatte ursprünglich seine Stromrechnung nicht bezahlt, woraufhin der Energieversorger den Strom kurzzeitig abstellte. Nach Begleichen der Rechnung wurde die Sperrung zwar wieder aufgehoben, doch der Mieter erhielt eine zusätzliche Rechnung über die für Sperrung und Entsperrung entstandenen Kosten. Da er diese wieder nicht bezahlte, veranlasste der Netzbetreiber den Ausbau des Stromzählers. Der Mieter sah in der nun fehlenden Stromversorgung einen Mangel an der Wohnung und kürzte die Miete um 50 %.
Die Richter des BGH entschieden letztendlich zugunsten des Vermieters. Sie gaben zwar dem Mieter in dem Punkt Recht, dass durch die fehlende Strombelieferungsmöglichkeit ein Mangel entstanden sei. Doch sei dieser Mangel keineswegs dem Vermieter anzulasten, da er vom Mieter selbst verursacht wurde. Und Mängel, für die der Mieter selbst verantwortlich ist, berechtigen nicht zur Minderung des Mietzinses.
Ist eine Mietminderung rückwirkend möglich?
Grundsätzlich kann erst ab Mängelanzeige die Miete gemindert werden. Wenn allerdings der Mangel unbekannt war und der Mieter sich auch keine grobe Fahrlässigkeit oder Unkenntnis vorwerfen lassen muss, kann er auch rückwirkend die Miete mindern. Grob fahrlässig handelt, wer die erforderliche Sorgfalt in ungewöhnlich hohem Maße verletzt und dasjenige unbeachtet lässt, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen. Stellt sich also später z. B. heraus, dass die Wohnung kleiner ist, als vertraglich vereinbart, dann darf die Miete auch rückwirkend gemindert werden.
Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung bezahlen
Vielen Mietern ist oft anfangs nicht klar, um wie viel sich die Miete gemindert hat. Wer zu viel mindert, zahlt zu wenig Miete. Wer die geschuldete Miete nicht vollständig zahlt, dem droht die Kündigung des Mietverhältnisses. Wer keine Kündigung riskieren möchte, kann, nachdem er die Mängel dem Vermieter angezeigt hat, die Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung bezahlen. Denn die Minderung an sich muss nicht beziffert werden. Kann die Minderung schließlich beziffert werden, kann dann noch im Nachhinein die Mietminderung durchgesetzt werden. Allerdings muss dieser Wille, die Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung zu bezahlen, ausdrücklich erklärt werden. So ist es empfehlenswert, dem Vermieter mit dem gleichen Schreiben, mit dem die Mängel angezeigt werden, mitzuteilen, dass die weitere Zahlung der Miete aufgrund der angezeigten Mietmängel unter dem Vorbehalt der Rückforderung erfolgt.
Häufige Fragen und Antworten zum Thema Mietminderung
Wann kann die Miete gemindert werden?
Ob es sich auch wirklich um einen Mangel handelt, muss immer im Einzelfall entschieden werden. Zwar hat der Gesetzgeber im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt, dass der Mieter das Recht auf Mietminderung hat, wenn der Mangel den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache erheblich einschränkt (§ 536 BGB). Aber nicht jeder Mangel führt automatisch dazu, dass Mieter auch die Miete mindern dürfen. Ob im konkreten Fall ein Mangel vorliegt, hängt auch davon ab, was Mieter und Vermieter vertraglich vereinbart haben und ob der Mangel schon vorher vorhanden war.
Welche Mietmängel gibt es?
Der Vermieter ist verpflichtet, Mängel innerhalb einer angemessenen Zeit zu beseitigen. Folgende Mängel wurden in der Vergangenheit durch verschiedene Gerichte anerkannt:
- Baulärm/Lärmbelästigung
- Gestank im Treppenhaus
- längerer Ausfall der Telefon- und Internetverbindung
- mangelhafte/defekte Heizung (v. a. in den Wintermonaten)
- Schimmelbildung
- undichte Fenster und Türen
- unzureichende bzw. fehlende Warmwasserversorgung
- Verschattung durch Baumbestand
Wichtig: Die Höhe der Minderung muss immer im Einzelfall geklärt werden. Eine gesetzliche Vorschrift, wie hoch die Minderung sein muss, gibt es nicht! Was eine angemessene Minderung ist, entscheiden die Gerichte, weshalb sich nur schwer allgemeine Aussagen treffen lassen. In vielen erfolgreichen Fällen wurde allerdings eine Mietminderung von 5 % bis 25 % festgelegt.
(FMA)
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Rechtstipps zu "Mietminderung" | Seite 7
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10.01.2021 Rechtsanwältin Tanja Fuß MPA„Corona-bedingte Ladenschließung berechtigt Gewerbemieter zur Mietminderung Die behördliche Anordnung der Schließung oder einer erheblichen Beschränkung der Nutzung (Begrenzung Verkaufsfläche bzw …“ Weiterlesen
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08.01.2021 Rechtsanwalt Thomas Misikowski„… München II mit Urteil vom 22.09.2020). Einige andere Gerichte vertraten die Auffassung, dass (mindestens) eine Mietminderung gerechtfertigt sei, das Landgericht München I kam beispielsweise …“ Weiterlesen
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30.12.2020 Rechtsanwalt Fabian Bagusche LL.M.„… ) und das Landgericht Zweibrücken (Urteil v. 11.09.2020, Az.: HK O 17/20) erkannten kein Recht zur Mietminderung wegen „Corona als Mangel“. Bei behördlichen Schließungsanordnungen und daraus resultierenden …“ Weiterlesen
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30.12.2020 Rechtsanwalt Johannes Meyer„… . Diese Regelungen sind nunmehr ausgelaufen und es stellt sich die Frage, ob die Corona-Einschränkungen eine Mietminderung rechtfertigen können. Bisherige Rechtslage Die im Rahmen der ersten Corona-Welle ergangene …“ Weiterlesen
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22.11.2021 Rechtsanwalt Dr. Michael Krieg„… einen Mietmangel darstellen würde oder die Geschäftsgrundlage des Mietvertrages durch das behördliche Verbot entfiele. Ob ein behördliches Verbot einen Mietmangel darstellt und den Mieter zur Mietminderung …“ Weiterlesen
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20.12.2020 Rechtsanwalt Karsten Kranich„… durch, bei denen die Rechtsprechung bisher eher gegen den Gewerberaummieter entschied, wenn dieser eine Mietminderung wegen der Corona-Schließung begehrte. Die aktuellen Entwicklungen sind hier von erheblicher …“ Weiterlesen
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19.12.2020 Rechtsanwalt Rüdiger Werner LL.M.„Mietminderung oder Vertragsanpassung bei coronabedingter Geschäftsschließung - Ergebnis der Telefonkonferenz der Bundeskanzlerin mit den Regierungschefinnen und -chefs der Länder am 13.12.2020 …“ Weiterlesen
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16.12.2020 Rechtsanwalt Michael Stamm„… der politischen Entscheidung vom 13.12.2020 können Gewerberaummieter aufgrund von behördlichen Einschränkungen und Schließungen nun wesentlich rechtssicherer entweder eine Mietminderung nach § 536 Abs. 1 …“ Weiterlesen
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16.12.2020 Rechtsanwalt Atila Tasli„… , dass die Regelung gleichermaßen auch Vermieter betrifft. Durch die Mietminderung könnte es vor allem bei privaten Vermietern zum fehlenden Lebensunterhalt bis zur Existenzangst kommen. Damit zeigten …“ Weiterlesen
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14.12.2020 Rechtsanwalt Dennis Wiegard„… zur Folge haben. Fraglich ist daher, ob die Lockdown-bedingte Schließung den Gewerbemieter zu einer Mietminderung berechtigt. Auch wenn die Pandemie bereits seit über einem Jahr grassiert, existiert leider …“ Weiterlesen
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04.02.2021 Rechtsanwalt Stephan Stiletto„… und somit keine Mietminderungen rechtfertige. Eine Störung der Geschäftsgrundlage sahen die Richter ebenfalls nicht (Az. 2—15 O 23/20). Das Landgericht München stufte hingegen die Corona-Schließungen …“ Weiterlesen
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01.12.2020 Rechtsanwältin & Steuerberaterin Dr. jur. Christina Hellmuth„… in Höhe von 80 % führt. Für den Monat Mai sei aufgrund der Teilöffnung eine Minderung in Höhe von 50% angemessen. Selbst ab Juni - und wohl auch geltend für alle Folgemonate ist eine Mietminderung aufgrund …“ Weiterlesen
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30.11.2020 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… Mieter und Vermieter bundesweit. Fachanwalt Bredereck ist spezialisiert auf: Kündigung wegen Zahlungsverzugs und anderer Vertragsverletzungen, Eigenbedarfskündigung, Mietminderung, Ansprüche wegen …“ Weiterlesen
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26.03.2024 Rechtsanwalt Oliver Schöning„Der Baulärm eines benachbarten Grundstückes bietet keinen Grund für eine Mietminderung . Dies bekräftigte der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil zu einem Mietrechtsstreit (vom 29.04.2020, Az …“ Weiterlesen
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18.11.2020 Rechtsanwalt Michael Bauer„… seine Berechtigung auf Mietminderung. Dies stellte das Landgericht Hamburg ebenfalls fest (Urteil vom 14.07.2020, Az. 316 S 15/20). Sollten Sie von einem ähnlichen Fall betroffen sein, können Sie gerne einen Termin in unserer Kanzlei vereinbaren“ Weiterlesen
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17.11.2020 Rechtsanwalt Alexander Hufschmid„… eine „Störung der Geschäftsgrundlage“ vorliegt. Der Trend geht hier eher dazu, dass kein Mangel angenommen wird und daher keine Mietminderung möglich ist. Aber dafür wird seitens der Gerichte oft …“ Weiterlesen
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17.11.2020 Rechtsanwalt Fabian Bagusche LL.M.„Ob Mietminderungen „wegen Corona“ in der Gewerbemiete (Ladengeschäfte, Büros etc.) und der Pacht (v.a. Gastronomie) zulässig sind – das wird seit Anfang der Pandemie und den damit verbundenen …“ Weiterlesen
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13.11.2020 Rechtsanwalt Holger Hesterberg„Eine Mietminderung ist sorgfältig abzuwägen, da bestimmte Voraussetzungen zu beachten sind. Allgemein gilt: Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Mietzins …“ Weiterlesen
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10.11.2020 Rechtsanwalt Holger Hesterberg„… in den Zuständigkeitsbereich des Vermieters. Ob eine Mietminderung in bestimmter Höhe einer gerichtlichen Überprüfung standhält, kann nicht immer abschließend beurteilt werden, da dies von mehreren …“ Weiterlesen
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08.11.2020 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… Zahlungsverzugs und anderer Vertragsverletzungen, Eigenbedarfskündigung, Mietminderung, Ansprüche wegen Schimmelpilzbefalls, und auf die Wirksamkeit von Mietvertragsklauseln. Rufen Sie noch heute Fachanwalt …“ Weiterlesen
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06.11.2020 Rechtsanwalt Andreas Biernath„… dem Mieter zuzurechnen sind, denn der Verwendungszweck ist grundsätzlich Unternehmerrisiko. Eine behördlich angeordnete Einschränkung des Betriebs wird daher regelmäßig keinen zur Mietminderung …“ Weiterlesen
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02.11.2020 Rechtsanwalt Marc Barnewitz„… seiner Urteilsbegründung eine umfassende Abwägung ein, welche mit diesem Rechtstipp auszugsweise dargestellt werden soll. 1. Das Recht zur Mietminderung Das LG Heidelberg nimmt im vorliegenden Fall keine …“ Weiterlesen
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26.10.2020 Rechtsanwalt Philip Sebastian Krieger„Mietminderung ist möglich auch wenn Mieter gar nicht zu Hause ist. Er erwirbt die Möglichkeit auf ungestörte Nutzung. Der Fall: Eine Wohnung in Berlin war vermietet. Die Vermieterin nahm Geld …“ Weiterlesen
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22.10.2020 Rechtsanwalt Robert Broicher„… , in rechtlicher Hinsicht gegen Lärm von dem Nachbargrundstück vorzugehen, liegt kein Mangel und damit kein Grund zu einer Mietminderung vor. II. Beweislastverteilung Der Mieter hat zu beweisen …“ Weiterlesen