Mietminderung: So machen Sie die Mietminderung richtig geltend
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Wer zur Miete wohnt und feststellen muss, dass das Heim leider nicht oder nicht mehr den Vorstellungen entspricht, denkt darüber nach, die Miete zu mindern. Wer aber die Miete mindert, ohne dass die Voraussetzungen einer Mietminderung erfüllt sind, riskiert die Kündigung seines Mietverhältnisses.
Voraussetzungen bei einer Mietminderung
Die Zahlung der Miete kann gemindert werden, wenn die Miete überhöht ist oder die Mietsache mangelhaft ist.
Für eine Mietminderung wegen Mängeln der Mietsache gilt: Die Mietsache ist mangelhaft, wenn diese nicht bzw. nicht mehr den vertragsgemäßen geeigneten Zustand hat. Es müssen also Beeinträchtigungen vorliegen, die die Nutzung der Wohnung einschränken. So z. B., wenn ein Wasserrohrbruch dazu führt, dass Zimmer der Wohnung zunächst einen Tag unter Wasser stehen und dann für zwei Wochen in der Wohnung große, sperrige, lautstarke Trockner aufgestellt werden müssen. Keinen Mangel stellt es dar, wenn die Wohnung dem Mieter schlicht nicht mehr gefällt.
Waren die Mängel bereits bei Wohnungsübergabe bekannt und wurden sie nicht beanstandet, dann entfällt auch eine Minderung. Möchte man sich das Recht zur Minderung erhalten, dann muss man bei Wohnungsübergabe die erkannten Mängel monieren und sollte diese zu Beweiszwecken im Übergabeprotokoll auflisten.
Tritt der Mangel später ein, muss dem Vermieter dieser Mangel angezeigt werden. Um diese Mangelanzeige im Streitfall später nachweisen zu können, sollte die Mängelanzeige per Einwurfeinschreiben, Fax und/oder E-Mail erfolgen.
Richtig vorgehen: Was ist bei einer Mietminderung zu beachten?
Zunächst einmal sollten Sie überlegen, ob dieser Mangel die Nutzung der Wohnung erheblich beeinträchtigt oder nicht. Ein tropfender Wasserhahn oder ein defekter Lichtschalter im Hausflur ist zwar ärgerlich und eventuell störend, aber kein erheblicher Mangel. Solange Sie das Bad oder den Hausflur ohne Einschränkungen nutzen können, ist das kein Mangel, der eine Mietminderung rechtfertigt.
Liegt ein Mangel vor, müssen Sie dies der Hausverwaltung oder dem Vermieter sofort mitteilen. Danach ist die Miete bereits von Gesetzes her gemindert. Das heißt, der Mieter ist bereits nach Anzeige des Mangels zu einer geminderten Bezahlung der Miete berechtigt. Allerdings sollte dem Vermieter die Kürzung der Miete bereits mit der Mängelanzeige angekündigt werden. Auch sollte der Vermieter unter Setzung einer Frist zur Mangelbeseitigung aufgefordert werden. Dies erhöht den Druck auf den Vermieter, dass er die Mängel auch tatsächlich abstellt. Wer den Mangel nicht dem Vermieter anzeigt und sich deswegen der Schaden vergrößert, macht sich zudem gegenüber dem Vermieter schadensersatzpflichtig.
Um wie viel die Miete gemindert werden darf, ist nicht gesetzlich geregelt. Deshalb sollten Mieter einen Rechtsanwalt aufsuchen. Mieter können sich auch an sogenannten Mietminderungstabellen orientieren, die auf diversen Gerichtsurteilen basieren. Wurde der Mangel behoben, müssen Mieter die Miete wieder in voller Höhe zahlen.
Mietminderung bei selbst verschuldeten Mängeln unzulässig
Werden Mängel durch den Mieter selbst verursacht oder sind sie seiner Risikosphäre zuzuordnen, darf er aufgrund dieser Mängel den Mietzins nicht mindern. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil v. 15.12.2010, Az.: VIII ZR 113/10) hervor.
So konnte ein Vermieter gegen seinen Mieter einen Anspruch auf Zahlung der noch ausstehenden Miete und auf Räumung und Herausgabe der Wohnung durchsetzen. Der Mieter hatte ursprünglich seine Stromrechnung nicht bezahlt, woraufhin der Energieversorger den Strom kurzzeitig abstellte. Nach Begleichen der Rechnung wurde die Sperrung zwar wieder aufgehoben, doch der Mieter erhielt eine zusätzliche Rechnung über die für Sperrung und Entsperrung entstandenen Kosten. Da er diese wieder nicht bezahlte, veranlasste der Netzbetreiber den Ausbau des Stromzählers. Der Mieter sah in der nun fehlenden Stromversorgung einen Mangel an der Wohnung und kürzte die Miete um 50 %.
Die Richter des BGH entschieden letztendlich zugunsten des Vermieters. Sie gaben zwar dem Mieter in dem Punkt Recht, dass durch die fehlende Strombelieferungsmöglichkeit ein Mangel entstanden sei. Doch sei dieser Mangel keineswegs dem Vermieter anzulasten, da er vom Mieter selbst verursacht wurde. Und Mängel, für die der Mieter selbst verantwortlich ist, berechtigen nicht zur Minderung des Mietzinses.
Ist eine Mietminderung rückwirkend möglich?
Grundsätzlich kann erst ab Mängelanzeige die Miete gemindert werden. Wenn allerdings der Mangel unbekannt war und der Mieter sich auch keine grobe Fahrlässigkeit oder Unkenntnis vorwerfen lassen muss, kann er auch rückwirkend die Miete mindern. Grob fahrlässig handelt, wer die erforderliche Sorgfalt in ungewöhnlich hohem Maße verletzt und dasjenige unbeachtet lässt, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen. Stellt sich also später z. B. heraus, dass die Wohnung kleiner ist, als vertraglich vereinbart, dann darf die Miete auch rückwirkend gemindert werden.
Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung bezahlen
Vielen Mietern ist oft anfangs nicht klar, um wie viel sich die Miete gemindert hat. Wer zu viel mindert, zahlt zu wenig Miete. Wer die geschuldete Miete nicht vollständig zahlt, dem droht die Kündigung des Mietverhältnisses. Wer keine Kündigung riskieren möchte, kann, nachdem er die Mängel dem Vermieter angezeigt hat, die Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung bezahlen. Denn die Minderung an sich muss nicht beziffert werden. Kann die Minderung schließlich beziffert werden, kann dann noch im Nachhinein die Mietminderung durchgesetzt werden. Allerdings muss dieser Wille, die Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung zu bezahlen, ausdrücklich erklärt werden. So ist es empfehlenswert, dem Vermieter mit dem gleichen Schreiben, mit dem die Mängel angezeigt werden, mitzuteilen, dass die weitere Zahlung der Miete aufgrund der angezeigten Mietmängel unter dem Vorbehalt der Rückforderung erfolgt.
Häufige Fragen und Antworten zum Thema Mietminderung
Wann kann die Miete gemindert werden?
Ob es sich auch wirklich um einen Mangel handelt, muss immer im Einzelfall entschieden werden. Zwar hat der Gesetzgeber im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt, dass der Mieter das Recht auf Mietminderung hat, wenn der Mangel den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache erheblich einschränkt (§ 536 BGB). Aber nicht jeder Mangel führt automatisch dazu, dass Mieter auch die Miete mindern dürfen. Ob im konkreten Fall ein Mangel vorliegt, hängt auch davon ab, was Mieter und Vermieter vertraglich vereinbart haben und ob der Mangel schon vorher vorhanden war.
Welche Mietmängel gibt es?
Der Vermieter ist verpflichtet, Mängel innerhalb einer angemessenen Zeit zu beseitigen. Folgende Mängel wurden in der Vergangenheit durch verschiedene Gerichte anerkannt:
- Baulärm/Lärmbelästigung
- Gestank im Treppenhaus
- längerer Ausfall der Telefon- und Internetverbindung
- mangelhafte/defekte Heizung (v. a. in den Wintermonaten)
- Schimmelbildung
- undichte Fenster und Türen
- unzureichende bzw. fehlende Warmwasserversorgung
- Verschattung durch Baumbestand
Wichtig: Die Höhe der Minderung muss immer im Einzelfall geklärt werden. Eine gesetzliche Vorschrift, wie hoch die Minderung sein muss, gibt es nicht! Was eine angemessene Minderung ist, entscheiden die Gerichte, weshalb sich nur schwer allgemeine Aussagen treffen lassen. In vielen erfolgreichen Fällen wurde allerdings eine Mietminderung von 5 % bis 25 % festgelegt.
(FMA)
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Rechtstipps zu "Mietminderung" | Seite 9
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17.06.2020 Rechtsanwalt Matthias Lorenz„… zahlte die volle Miete unter Vorbehalt. Mitte 2016 glaubte die Hausverwaltung, der Legionellenbefall sei beseitigt und widersprach ausdrücklich der Fortführung der Mietminderung. Dabei räumte …“ Weiterlesen
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04.07.2023 Christian Günther, anwalt.de-Redaktion„… . Laut Bundesregierung ist der Einsatz der App vollkommen freiwillig. Können Arbeitgeber, Geschäfte und andere Einrichtungen dennoch die Nutzung von Beschäftigten und Besuchern verlangen? Mietminderung …“ Weiterlesen
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08.06.2020 Rechtsanwalt Fabian Bagusche LL.M.„… . Bis 30.06.2022 ist der zu wenig gezahlte Mietbetrag plus Zinsen nachzuzahlen! Corona-Erkrankung bei Nachbarn: Mietminderung möglich? Wird ein Nachbar in einem Mehrparteienhaus positiv auf Corona …“ Weiterlesen
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27.05.2020 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… und anderer Vertragsverletzungen, Eigenbedarfskündigung, Mietminderung, Ansprüche wegen Schimmelpilzbefalls, und auf die Wirksamkeit von Mietvertragsklauseln. Rufen Sie noch heute Fachanwalt Bredereck …“ Weiterlesen
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22.04.2020 Rechtsanwalt Adrian Stahl„… wird, dass die Finanzhilfe höher ist als der Umsatzausfall abzüglich eventueller eingesparter Kosten (z. B. Mietminderung) und so die Mittel nicht (vollständig) zur Sicherung der wirtschaftlichen Existenz …“ Weiterlesen
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14.04.2020 Rechtsanwalt Karsten Zobel„… ) Rechtlich sollten Adidas und Co. gar nicht so falsch liegen. Man unterscheidet im Mietrecht zwischen Mietminderung und Schadenersatz. - Mietminderung setzt keinerlei Verschulden des Vermieters voraus. Immer …“ Weiterlesen
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12.04.2020 Rechtsanwältin Kathrin Otto„… der Corona-Krise berechtigen den Mieter nicht zur Minderung. Das Gesetz verlangt für eine Mietminderung einen Mangel der Mietsache, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt …“ Weiterlesen
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08.04.2020 Rechtsanwalt Joachim Kerner„… von § 536 Abs. 1 BGB vorliegt, der zu einer Mietminderung auf „0“ führt. Bei dieser Sichtweise bräuchte der gewerbliche Mieter keinen Kündigungsschutz, da mangels Mietzahlungsverpflichtung überhaupt kein …“ Weiterlesen
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08.04.2020 Rechtsanwalt Dr. Jussi R. Mameghani„… , sodass auch keine Mietminderung geltend gemacht werden kann. Etwas anderes wird freilich dann gelten müssen, wenn sich Vermieter und Mieter im Mietvertrag explizit auf eine bestimmte Art der Nutzung …“ Weiterlesen
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07.04.2020 Rechtsanwalt Peter Mouqué„… nutzen kann, dies führt aber zu keinem Mangel an der Mietsache welcher zur Mietminderung bzw. Einstellung der Mietzahlung, oder Kündigung berechtigt. Es handelt sich um Nutzungshindernisse in der Person …“ Weiterlesen
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07.04.2020 Rechtsanwalt Fabian Bagusche LL.M.„… nicht bezahlen? Riskiert man damit die Kündigung der Wohnung und: muss man die zu wenig gezahlte Miete eventuell „nachzahlen“? Berechtigt die Corona-Krise zur Mietminderung? Die Antwort auf diese Frage lautet …“ Weiterlesen
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06.04.2020 Rechtsanwältin Dr. Anne-Christine Paul„… möglich. Mietminderung Gerade im Gewerbemietrecht stellt sich die Frage, ob eine Mietminderung berechtigt ist, wenn der Mieter Einnahmeausfälle hat. Hier gilt der allgemeine Grundsatz …“ Weiterlesen
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06.04.2020 Rechtsanwältin Dr.- Ing. Sabine Haselbauer„… grundsätzlich beim Mieter. Insbesondere besteht keine Mietminderung nach dem Mietmängelgewährleistungsvorschriften und somit eine uneingeschränkte Zahlungspflicht und Kündigungsmöglichkeit …“ Weiterlesen
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06.04.2020 Rechtsanwalt Fabian Bagusche LL.M.„… . zu einer Mietreduzierung berechtigen oder die Mietzahlungspflicht automatisch reduzieren (z. B. bei Umsatzmiete). Kann man wegen behördlichen Verfügungen Miete mindern? Grundsätzlich ist eine Mietminderung …“ Weiterlesen
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02.04.2020 Rechtsanwalt Dr. Thomas Gutwin„… dafür. Eine auf Corona gestützte Mietminderung käme in Betracht, wenn von den Mieträumen selbst ein Infektionsrisiko ausginge, was in der Regel unwahrscheinlich sein dürfte. Auf bloße Befürchtungen …“ Weiterlesen
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30.04.2020 Rechtsanwältin Imke Weidenbach LL.M.„… Sie als Vermieter wird es darum gehen, ob der Mieter einen Zusammenhang des Mietrückstandes mit der Pandemie hinreichend glaubhaft gemacht hat oder ob eine Kündigung möglich ist. III. Mietminderung …“ Weiterlesen
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01.04.2020 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… sicheren Kündigungsschutz bietet! Besonders vorsichtig müssen Mieter sein, die wegen Mietminderung bereits einige Zeit weniger Miete zahlen. Wer hier die Mietminderungsquote zu hoch ansetzt, gerät …“ Weiterlesen
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31.03.2020 Rechtsanwältin & Notarin Esther Czasch„… ist. Sofern ein behördliches Nutzungsverbot dazu führt, dass ein Mieter den Mietgegenstand nicht mehr zum vereinbarten Mietzweck nutzen kann, kommt unter Umständen eine Mietminderung in Betracht …“ Weiterlesen
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02.04.2020 Rechtsanwalt Dr. Wolfgang Gottwald„… an diesen Mietausfällen zu beteiligen? Nach derzeitiger Rechtslage gibt die eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit kein Recht zur Mietminderung. Die Gerichte wenden § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage ) sehr …“ Weiterlesen
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23.03.2020 Rechtsanwalt Daniel C. Ullrich„… . auch der – wegen der derzeit noch restriktiven Rechtsprechung – mit Risiken behaftete Weg einer einseitigen Mietminderung durch den Mieter für den Fall, dass eine Einigung mit dem Mieter nicht gelingt …“ Weiterlesen
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23.03.2020 Rechtsanwalt Kevin Benjamin VillwockStand: 22.03.2020, NRW Ausgangslage Erlasse des Ministeriums für Arbeit, Gesundheit und Soziales NRW vom 15.03./17.03. und 18.03.2020: Folgende Einrichtungen, Begegnungsstätten und Angebote sind zu sc … Weiterlesen
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23.03.2020 Rechtsanwalt Christian Keßler„… betreffen und nicht einen Mietmangel begründen können. Dieser berechtigt – auch wenn durch diese Beschränkungen der Betrieb des Mieters vorübergehend unmöglich wird – nicht zur Mietminderung wegen …“ Weiterlesen