Noch keine Jahresabrechnung – Vermieter muss Nebenkosten dennoch rechtzeitig abrechnen

Bei Nebenkostenvorauszahlungen müssen Vermieter gegenüber Wohnungsmietern die Nebenkosten jährlich abrechnen. Spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums beträgt die Frist, bis zu der der Mieter die Abrechnung erhalten muss. Andernfalls können Vermieter regelmäßig keine Zahlung verlangen. Was ist aber, wenn der Vermieter einer Eigentumswohnung nicht abrechnen kann, weil der Beschluss über die Jahresabrechnung fehlt? Reicht das, um dennoch Zahlung zu verlangen. Der BGH sagt nein.

Vermieter verlangt offene Nebenkosten

Im Fall hatte der Vermieter einer Eigentumswohnung geklagt. Die Nebenkostenabrechnungen über die Jahre 2010, 2011 und 2012 hatte sein Mieter erst im Dezember 2013 erhalten. Spätester Zeitpunkt für die Abrechnung über die Nebenkosten 2010 wäre Ende 2011 gewesen. Die Nebenkostenabrechnung für 2011 hätte der Mieter spätestens Ende 2012 erhalten müssen. Nur die Nebenkostenabrechnung 2012 war somit noch rechtzeitig. Der Mieter zahlte nicht. Als das Mietverhältnis endete, rechnete der Vermieter die Kaution gegen die offenen Forderungen auf und klagte auf Zahlung wegen der darüber hinaus offenen Kosten. Der Mieter berief sich dagegen auf § 556 Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Wird danach nicht rechtzeitig abgerechnet, kann der Vermieter nichts verlangen.

Ausnahme bei nicht zu vertretenen Verspätungen

Ausnahme: der Vermieter ist für die Verspätung nicht verantwortlich und hat sie also nicht zu vertreten. Das muss er allerdings im Streitfall darlegen und beweisen. Ein Beispiel dafür wäre eine verspätete Abrechnung durch den Gasversorger. In einem solchen Fall kann er die Kosten seinem Mieter gegenüber nicht beziffern. Insofern ist der Vermieter auch nicht verpflichtet, ihm bereits bekannte andere Kosten wie etwa fürs Wasser schon mal abzurechnen. Denn zu solchen Teilabrechnungen ist er laut § 556 Abs. 3 BGB nicht verpflichtet. Der Vermieter muss sich allerdings bemühen und im Beispielsfall den Versorger zur Abrechnung auffordern. Einfach zurücklehnen darf er sich nicht.

Erstes BGH-Urteil zu verspäteter Jahresabrechnung

Bisher vom BGH nicht entschieden war bisher der Fall einer verspäteten Jahresabrechnung. Darauf berief sich der Vermieter, der die Nebenkosten einklagte. Die Entscheidungen niederer Instanzen zu vergleichbaren Sachverhalten folgen keiner einheitlichen Linie. Auch deshalb ist die BGH-Entscheidung von besonderem Interesse. Denn es kommt immer wieder vor, dass für die Jahresabrechnung zuständige Verwaltungen diese nicht oder nicht richtig erstellen und kein WEG-Beschluss gefasst wird.

Die eine von Gerichten dazu vertretene Ansicht ist: ohne Jahresabrechnung sei der Wohnungseigentümer selbst noch nicht zur Zahlung verpflichtet und ihm somit keine Kosten entstanden. Also könne er auch noch nichts in Rechnung stellen und müsse die verspätete Nebenkostenabrechnung nicht verantworten.

Nach der Gegenansicht hat die Verbindung des Vermieters zur WEG und ihrem Verwalter und die Verbindung zwischen Vermieter und seinem Mieter nichts gemein. Eine rechtliche Bindung durch den Beschluss über die Jahresabrechnung trifft nur den Wohnungseigentümer. Für Mieter ist er nicht verbindlich. Für sie ist stattdessen entscheidend, was im Mietvertrag steht. Für Jahresabrechnung und Betriebskostenabrechnung gelten zudem eigene Regeln.

Dem schloss sich der BGH nun an. Denn auch im die rechtzeitige Abrechnung vorschreibenden § 556 Abs. 3 BGB ist von der Sonderrolle der Jahresabrechnung keine Rede. Dieser unterscheidet nicht einmal zwischen vermieteten Eigentumswohnungen und anderen Mietwohnungen. Der BGH setzte sich dazu eingehend damit auseinander, wie die gesetzliche Regelung zur Abrechnungsfrist entstanden ist und welchen Sinn und Zweck der Gesetzgeber dabei verfolgte.

Rechtssicherheit und kein Streit zum Ziel

Die Rechtssicherheit für den Mieter über die Abrechnung steht danach im Mittelpunkt. Nebenkostenforderungen sollen sich nicht über Jahre anhäufen und Mieter auf einen Schlag treffen. Das würde viele Mieter finanziell überfordern. Darüber hinaus verhindert die Abrechnungsfrist Streitigkeiten über die Zahlung. Das dient letztlich Mietern wie Vermietern. Somit gilt, wie im Fall einer verspäteten Abrechnung durch den Versorger, dass der Vermieter sich anstrengen muss. Ein einfacher Verweis auf die nicht rechtzeitig erfolgte Jahresabrechnung genügt dagegen nicht.

Fazit: Auch bei einer verspäteten Jahresabrechnung muss ein Vermieter einer Eigentumswohnung sich bemühen, um rechtzeitig gegenüber seinem Mieter abzurechnen und darf sich nicht einfach zurücklehnen. Sonst kann er die Nebenkosten nicht mehr verlangen.

(BGH, Urteil v. 25.01.2017, Az.: VIII ZR 249/15)

(GUE)