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Schenkung eines Mehrfamilienhauses unter Vorbehalt eines Nießbrauchs

  • 3 Minuten Lesezeit

Wertminderung 

Ein Nießbrauch mindert den Wert, nach dem die Schenkungsteuer berechnet wird. Diese Wertminderung kann durchaus dramatisch sein. Dazu ein Beispiel: Der Sachverständige hat ein Grundstück bewertet. Er kommt auf einen Wert von rd. 2.800.000 €. Ein Vorbehaltsnießbrauch zugunsten der Schenkerin im Alter von 55 Jahren mindert diesen Wert auf 150.000 € . Wenn der Beschenkte nach der Steuerklasse I besteuert wird und seinen Freibetrag von 400.000 € noch in Höhe von 150.000 € hat, beträgt die Schenkungsteuer 0 € . Selbst in der Steuerklasse III mit einem Freibetrag von 20.000 € und einem Steuersatz von 30 % ist das noch ein Schnäppchen.

Der Beschenkte kann seinen Steuerberater bitten, die Wertminderung durch den Nießbrauch nach den steuerlichen Vorschriften zu berechnen. Wenn sich dann keine Schenkungsteuer ergibt, reicht das. Andernfalls kann er die Wertminderung durch einen Sachverständigen ermitteln lassen. Denn der Wert, zu dem er kommt, ist für das Finanzamt bindend, wenn er niedriger ist.

Bewertung in drei Schritten

Finanzamt und Sachverständiger ermitteln den Wert des nießbrauchsbelasteten Grundstücks in drei Schritten :

  • Erster Schritt: Es wird der Wert des unbelasteten Grundstücks ermittelt.
  • Zweiter Schritt: Es wird der Wert des Nießbrauchs ermittelt.
  • Dritter Schritt: Es wird der Wert des nießbrauchsbelasteten Grundstücks ermittelt.

Wert des unbelasteten Grundstücks

Das Finanzamt berechnet den Wert des Grundstücks nach den Regeln des Bewertungsgesetzes, in Kurzform BewG. Der Sachverständige bewertet ihn nach den Regeln der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten, in Kurzform ImmoWertV. Die beiden Werte unterscheiden sich üblicherweise.

Wert des Nießbrauchs

Der Wert des Nießbrauchs hängt vor allem von der  Lebenserwartung des Nießbrauchers ab. Von Bedeutung ist auch, wann die künftigen Mieten anfallen, und mit welchem Zinssatz sie abgezinst werden. 

Das Finanzamt berechnet den Wert des Nießbrauchs nach dem BewG. Es gibt die statistische Lebensdauer des Nießbrauchers, eine mittelschüssige Zahlungsweise und einen Zinssatz von 5,5 % bindend vor.

Der Sachverständige berechnet den Wert nach der ImmoWertV. Auch danach kommt es auf die statistische Lebensdauer des Nießbrauchers an. Außerdem orientiert er sich an der regelmäßig vorschüssigen Zahlungsweise und rechnet mit dem Liegenschaftszinssatz.

Wert des nießbrauchsbelasteten Grundstücks

Das Finanzamt zieht vom Steuerwert des unbelasteten Grundstücks den Wert des Nießbrauchs ab. Da der Steuerwert eines Grundstück, das Wohnzwecken dient, um 10 % ermäßigt wird, kürzt es den Wert des Nießbrauchs entsprechend. 

Der Sachverständige zieht vom Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks den Wert des Nießbrauchs ab. 

Marktanpassungsabschlag

Anders als das Finanzamt nimmt der Sachverständige auch noch einen Marktanpassungsabschlag vor. Damit werden die für den Beschenkten mit dem Nießbrauch verbundenen wirtschaftlichen Risiken berücksichtigt, die noch nicht in die Bewertung eingegangen sind.

Besonders ins Gewicht fällt dabei die tatsächliche restliche Lebensdauer des Nießbrauchers. Sie deckt sich nicht zwangsläufig mit seiner statistischen Lebensdauer. Denn es besteht immer das Risiko, dass der Nießbraucher länger lebt, als die Statistik ihm erlaubt. Dieses Risiko des Längerlebens wirkt sich über die Marktanpassung aus. Dass der Nießbraucher auch vorzeitig sterben, ist demgegenüber unwichtig.

Die Qual der Wahl

Das Finanzamt rechnet kostenlos, der Sachverständige nicht. Das wirft die Frage auf, ob sich ein Gutachten lohnt. Die Antwort lautet ja, wenn es billiger ist als die dadurch ersparte Schenkungsteuer. 

Bei der Entscheidung hilft eine Faustregel. Sie lautet: Wenn der Schenker oder die Schenkerin 65 Jahre alt ist, mindert der Vorbehaltsnießbrauch den Verkehrswert des Grundstücks auf 10 %. 

Nebeneffekt des Gutachtens

Das Sachverständigengutachten hat einen angenehmen Nebeneffekt. Wenn der Nießbraucher vorzeitig stirbt, korrigiert das Finanzamt dem Wert des Nießbrauchs. Dadurch kommt es zu einer höheren Schenkungsteuer. Aber auf den Wert, den der Sachverständige festgestellt hat, wirkt sich das nicht aus. Er bleibt.

Auswahl des Sachverständigen

Nicht alle Sachverständigen  können mit dem Marktanpassungsabschlag umgehen. Manch einer kennt ihn nicht, ein anderer weiß nicht, wie man ihn so begründet, dass ihn das Finanzamt übernimmt. Wie so oft gilt also auch hier: Vorher fragen hilft.

Wenn Sie mehr wissen wollen, schreiben Sie mir bitte. Meine Antwort auf eine Verständnisfrage kostet nichts. Selbstverständlich helfe ich Ihnen auch gerne bei der Umsetzung einer Schenkung unter Vorbehaltsnießbrauch.


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Steuerrecht

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