Vorkaufsrecht von Mietern bei Aufteilung des Hauseigentums

Häuser und Wohnungen sind Heim für ihre Bewohner, aber gleichzeitig meist Geldanlage oder gar Spekulationsobjekt für die Eigentümer. Nicht selten wird ein bestehendes Mietshaus in eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) umgewandelt. Plötzlich gibt es nicht mehr einen Eigentümer und Vermieter für das ganze Haus. Stattdessen gehört jede Wohneinheit in Form von Sondereigentum neuen und verschiedenen Eignern.

Und die Mieter haben dabei gar nichts mitzureden? Schließlich würden die oft selbst gerne ihre Wohnung kaufen und sich so ein Stück Sicherheit schaffen. Das Gesetz scheint ihnen dieses Recht tatsächlich zu geben, allerdings nicht in jedem Fall. Der BGH entschied dazu folgenden Sachverhalt:

Umwandlung in WEG erst nach Verkauf

Die Klägerin hatte in einem Mehrfamilienhaus eine von vier Wohnungen gemietet. Die Eigentümerin und Beklagte verkaufte das gesamte Grundstück zusammen mit dem Haus für insgesamt 120.000 Euro an drei fremde Personen. Die Käufer gingen noch am selben Tag zum Notar und ließen eine Teilungserklärung beurkunden. So entstand zwischen den Käufern unmittelbar eine WEG. Jeder der Käufer hielt von nun an Sondereigentum an einer bzw. zwei der Wohnungen, darunter der der Klägerin.

Die klagende Mieterin erklärte drei Tage später schriftlich, dass sie ihr gesetzliches Vorkaufsrecht ausübe. Sie war der Meinung, damit sei ein Kaufvertrag zustande gekommen und sie habe für 30.000 Euro ihre Wohnung gekauft. Bei dem Versuch, das vom Gericht feststellen zu lassen, scheiterte sie allerdings.

Gesetzliches Vorkaufsrecht für Mieter

Tatsächlich sieht § 577 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ein Vorkaufsrecht für Mieter vor. Dieses kommt dann zum Tragen, wenn nach dem Einzug in die Mietwohnung die Aufteilung in Wohneigentum und der Verkauf erfolgt. Wer beispielsweise innerhalb einer schon bestehenden WEG ein Appartement mietet, hat kein Vorkaufsrecht, wenn der Wohnungseigentümer dieses irgendwann unverändert verkauft. Auch bei einer Veräußerung an einen Familien- oder Haushaltsangehörigen, erhält der Mieter keine zusätzlichen Rechte. Daran lag es im vorliegenden Fall jedoch nicht.

WEG noch nicht in der Entstehung

Das Eigentum muss beim Verkauf zudem bereits in Wohneigentum aufgeteilt sein oder der Alteigentümer muss sich zumindest per Vertrag verpflichtet haben, die Aufteilung noch selbst durchzuführen. So ist § 577 Abs. 1 BGB laut BGH zu verstehen.

Anderenfalls könnten es sich die Erwerber schließlich auch anders überlegen und keine WEG begründen. Der einzelne Mieter kann jedoch keinen Anspruch darauf haben, das Eigentum am ganzen ungeteilten Grundstück oder auch nur ein ungeteiltes Miteigentum daran zu erwerben. Nur wenn sich die WEG bereits in der Entstehung befindet, will das Gesetz dem Mieter die Möglichkeit geben, Teil dieser Gemeinschaft zu werden.

Wissen ist kein Rechtsmissbrauch

Der BGH hat durchaus erkannt, dass es hier die Möglichkeit für Missbrauch geben könnte. Das wäre der Fall, wenn erkennbar bereits der Verkäufer die Teilung vornehmen sollte und darauf nur verzichtet wird, um das Vorkaufsrecht nicht entstehen zu lassen. Dafür sah der BGH in diesem Fall allerdings keinen Anlass. Die konkrete Verkäuferin kannte zwar die Absicht der Erwerber, eine WEG zu begründen. Ein eigenes Interesse daran hatte sie jedoch nicht. Allein das Wissen genügte dem BGH nicht, um von einem Rechtsmissbrauch ausgehen zu können.

(BGH, Urteil v. 22.11.2013, Az.: V ZR 96/12)

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