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Wer zahlt den Abriss von Datschen?

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Ende 2022 läuft die Regelung im Schuldrechtsanpassungsgesetz (SchuldRAnpG) aus, wonach bei einer Kündigung durch den Grundstückseigentümer, dieser den Datschen-nutzer für Baulichkeiten und Anpflanzungen entschädigen muss. Außerdem ist zukünftig zu befürchten, dass auf den Datschennutzer, wenn er kündigt, hohe Abrisskosten zukommen können. Auch hier läuft die bisherige Regelung aus dem SchuldRAnpG aus. Eine gesetzliche Neuregelung ist nicht in Sicht.

Die Rechtslage ab dem 01.01.2023 ist nicht vollständig geklärt. Auch in der Vergangenheit mussten viele Fragen streitig entschieden werden. Vielfach ging es hier um die Frage, ob der Entschädigungsanspruch des Datschennutzers gem. § 12 Abs. 1 SchuldRAnpG deshalb entfällt, weil der Bungalow nicht entsprechend den Rechts-vorschriften der DDR errichtet worden ist. Die Gestaltungen sind hier recht vielseitig. In jedem Fall kommt es aus heutiger Sicht immer darauf an, ob entsprechend dem öffentlichen Baurecht ein Schwarzbau vorliegt oder die Datsche Bestandsschutz hat. Könnte rechtlich eine Abrissverfügung der Bauverwaltung ergehen, hat der Datschennutzer wenig Chancen und sein Entschädigungsanspruch kann entfallen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat unlängst entschieden, dass ein Anspruch nach § 12 Abs. 1 SchuldRAnpG deshalb nicht besteht, weil die Datsche nicht entsprechend den Rechtsvorschriften der DDR errichtet worden sei. Das vorhandene Gebäude überschreite die Baugenehmigung. Die Regelung des § 11 Abs. 3 Bevölkerungsbauwerke-Verordnung-DDR sei deshalb nicht anwendbar. Vertrauensschutz in den Bestand der Datsche besteht grundsätzlich nur dann, wenn das Bauwerk entsprechend den öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet worden ist. Für das Gebäude könnte aktuell eine Abrissverfügung ergehen. Ob sich der Grundstückseigentümer bei nur geringfügigen Abweichungen vom öffentlichen Baurecht nach allgemeinen Grundsätzen treuwidrig verhält, wenn er sich auf das Fehlen der Genehmigungsvoraussetzungen beruft, ist häufig strittig. In dem zu entscheidenden Fall konnte das jedoch dahinstehen, da die Datsche voll unterkellert war und der Ausbau des Dachgeschosses ebenfalls nicht der ursprünglichen Genehmigung entsprach (vgl. BGH, Urteil vom 11.09.2019, XII ZR 12/19).

Unabhängig von dem Auslaufen der gesetzlichen Regelungen können dem Datschennutzer bei einer Kündigung auch nach dem 31.12.2022 Entschädigungsansprüche zustehen.



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