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Wohnungsmodernisierung: Ersatzquartier ohne Bad und WC?

Rechtstipp vom 09.08.2016
(26)
Rechtstipp vom 09.08.2016
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Wohnungsmodernisierung: Ersatzquartier ohne Bad und WC?
Manche Modernisierungsarbeiten sind so umfangreich, dass Mieter eine Ersatzunterkunft brauchen.

Wegen Modernisierungsarbeiten aus der eigenen Wohnung ausziehen zu müssen, ist nicht gerade das, was man als Mieter möchte. Allerdings gibt es manche Arbeiten, die diesen Schritt erforderlich machen. In einem aktuellen Fall sollten die Mieter aus ihrer Wohnung vorübergehend ausziehen und in einer Pension wohnen, allerdings ohne Bad und WC im Zimmer. Das Landgericht (LG) München I musste nun die Frage beantworten, ob die Mieter tatsächlich in dieses Ersatzquartier hätten ziehen müssen.

Umfangreiche Modernisierungsarbeiten geplant

Die Mieter wohnen seit 1991 in einer Dachgeschosswohnung eines Münchener Mietshauses. Bei der Wohnung handelt es sich um eine einfach ausgestattete Dachgeschosswohnung, die mit Öleinzelöfen beheizt wird und deren Warmwasserversorgung über einen Elektroboiler im Bad erfolgt. Nachdem infolge eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft im Jahr 2013 bereits das Dach und die Fassade saniert worden waren, kündigte der Vermieter für Mitte des Jahres 2013 die Durchführung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen in der betreffenden Wohnung an. Es sollte eine Gasetagenheizung eingebaut, das Bad komplett saniert, alle Rohre neu verlegt, die gesamte Badeinrichtung ausgetauscht und das Dach durch eine Innendämmung gedämmt werden. Für die gesamten Arbeiten wurde ein Zeitraum von 12 bis 14 Wochen veranschlagt.

Duldung der Modernisierungsarbeiten verweigert

Diesen Modernisierungsarbeiten verweigerten die Mieter zunächst die Duldung, woraufhin der Vermieter schließlich Klage auf Duldung der Modernisierungsarbeiten erhob. In dem Verfahren einigten sich die beiden Parteien auf einen Vergleich: Die Mieter verpflichten sich, die Modernisierungsarbeiten zu dulden und die Miete während der Arbeiten weiterzuzahlen; der Vermieter verpflichtet sich im Gegenzug, die Modernisierungsarbeiten einen Monat vor deren Beginn schriftlich anzukündigen, die Mieter auf seine Kosten für die Dauer der Arbeiten in einer Pension unterzubringen und die zurückgelassenen Möbel zu schützen und sicher zu verwahren.

Wohnung nicht verlassen

Der Vermieter kam seinen Verpflichtungen nach und kündigte die Modernisierungsarbeiten am 02.05.2014 schriftlich mit einem Monat Frist zum 03.06.2014 an. Außerdem bot er den Mietern ein Zimmer an. Dieses befand sich allerdings in einem Heim zur Unterbringung von Obdachlosen. Dies lehnten die Mieter verständlicherweise ab. Daraufhin bot der Vermieter ihnen ein Zimmer mit 12 Quadratmetern in einer Pension an. Das Zimmer war sehr einfach ausgestattet und hatte weder ein Bad noch ein WC oder eine Kochgelegenheit. Auch dieses Angebot lehnten die Mieter ab und forderten den Vermieter auf, ihnen ein angemessenes Pensionszimmer zur Verfügung zu stellen.

Fristlose Kündigung und Räumungsklage

Als die Handwerker am 03.06.2014 wie abgesprochen erschienen, weigerten sich die Mieter ausdrücklich, ihre Wohnung zu verlassen, und die Arbeiter mussten unverrichteter Dinge wieder abziehen. Daraufhin mahnte der Vermieter die Mieter schriftlich ab, forderte sie auf, die Wohnung zu verlassen, und setzte eine neue Frist, ab der sie die Modernisierungsarbeiten dulden müssen. Nachdem die Mieter sich aber weiterhin weigerten, die Wohnung zu verlassen, sprach der Vermieter am 30.06.2014 schriftlich eine fristlose Kündigung wegen der Verweigerung des vereinbarten Vergleichs aus.

Klage und Berufung ohne Erfolg

Als die Mieter die Kündigung nicht akzeptierten, reichte der Vermieter schließlich Räumungsklage ein. Allerdings stellten sowohl die Richter am Amtsgericht (AG) München als auch in der Berufung vor dem LG München I fest, dass das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung nicht beendet ist, und wiesen sowohl die Klage als auch die Berufung ab.

Der geschlossene Vergleich zwischen Vermieter und Mietern sah vor, dass die Mieter für die Dauer der Modernisierungsarbeiten die Unterbringung in einer angemessenen Pension vom Vermieter verlangen können. Im Umkehrschluss hatten die Mieter die Verpflichtung, ihre Wohnung zur ordnungsgemäßen und zügigen Durchführung der Arbeiten zu verlassen.

Keine angemessene Unterbringung

Die Richter stellten in ihrem Urteil fest, dass das angebotene Pensionszimmer ohne Sanitäreinrichtungen einem 1-Sterne-Zimmer, also der untersten Kategorie, entsprach. Auch wenn die Ausstattung der Wohnung der Mieter einfach war, so wäre die Unterbringung in einer 2-Sterne-Pension mit einer Zimmergröße von 16 Quadratmetern inklusive Bad und WC angemessen gewesen – besonders im Hinblick auf die Dauer der Arbeiten von 12 bis 14 Wochen. Folglich hatten die Mieter die angebotene Unterkunft zu Recht abgelehnt.

Verlassen der Wohnung unzumutbar

Die Mieter hatten nach Ansicht der Richter ein Zurückbehaltungsrecht an ihrer Wohnung nach § 273 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) mit der Folge, dass der Vermieter seinen Anspruch auf Duldung der Modernisierungsarbeiten nicht durchsetzen konnte.

Aus diesen Gründen war sowohl die Klage auf Räumung und Herausgabe abzuweisen als auch die Berufung gegen das Endurteil des AG zurückzuweisen.

Fazit: Stellt der Vermieter keine angemessene Übergangsunterkunft, so müssen Mieter ihre Wohnung so lange nicht verlassen, bis eine solche Unterkunft gefunden ist.

(LG München I, Urteil v. 11.11.2015, Az.: 14 S 4128/15)

(WEI)

Foto : ©fotolia.com/Dan Race


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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