Zu Unrecht die Untervermietung verweigert: Vermieter schuldet Schadenersatz

Wer Teile seiner Wohnung untervermieten will, benötigt die Erlaubnis des Vermieters. Ohne die kann es ungemütlich werden – es droht Unterlassungsklage oder sogar Kündigung. Aber nicht in allen Fällen darf der Vermieter eine Untervermietung einfach ablehnen. Unter Umständen muss der Wohnungseigentümer seinem Mieter sogar Schadenersatz für dessen entgangene (Unter)Mieteinnahmen zahlen, entschied jetzt der Bundesgerichtshof (BGH).

Berechtigtes Interesse an der Untervermietung

Ein Paar hatte seit 2001 eine Dreizimmerwohnung in Hamburg gemietet. Seit November 2010 hielten sich die beiden jedoch größtenteils in Kanada auf. Grund war die Aufnahme einer befristeten Arbeitstätigkeit in Ottawa, die mehrere Jahre dauern sollte. Danach allerdings wollten sie ihre Mietwohnung wieder uneingeschränkt nutzen. Über diesen Sachverhalt hatten sie die Hausverwaltung bereits im August informiert und von der Vermieterin die Zustimmung zu einer Untervermietung verlangt.

Konkret sollten zwei Zimmer für voraussichtlich zwei Jahre an eine namentlich benannte Person untervermietet werden. Das dritte Zimmer wollten die beiden weiterhin selbst nutzen – zur Lagerung von Gegenständen und für vereinzelte Übernachtungen während der Heimaturlaube. Die Vermieterin verweigerte zunächst ihre Zustimmung, sodass die Mieter Klage einreichten. Tatsächlich verurteilte das Amtsgericht die Eigentümerin, die geplante Untervermietung zu gestatten.

Anspruch auf Zustimmung durch Vermieter

Nach § 553 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) kann der Mieter verlangen, dass der Vermieter die Untervermietung eines Teils der Wohnung erlaubt. Voraussetzung ist ein berechtigtes Interesse des Mieters, das erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist. Anderenfalls hätte es ja im Vertrag schon berücksichtigt werden können.

Der berufsbedingte und befristete Auslandaufenthalt der Kläger ist ein ausreichender Grund, befand das Amtsgericht. Schließlich könnten sie ihre Wohnung allenfalls für gelegentliche Übernachtungen nutzen und müssten sich zudem um eine weitere Unterkunft in Kanada kümmern. Folglich hatten die beiden einen Anspruch darauf, einen Teil der ansonsten ungenutzten Wohnung untervermieten zu dürfen. Doch damit war die Angelegenheit noch nicht zu Ende.

Schadenersatz für entgangene Mieteinnahmen

Nachdem die Wohnung wegen der verzögerten Genehmigung fast ein Jahr lang nicht untervermietet werden konnte, verlangten die Hauptmieter Schadenersatz. Die Eigentümerin sollte ihnen die ausgefallene Untermiete in Höhe von 7475 Euro plus Zinsen ersetzen. Auch mit dieser Klage hatten die beiden Erfolg. Der BGH bestätigte die Auffassung der Vorinstanzen, dass die Vermieterin, indem sie die Untervermietung verboten hatte, schuldhaft eine Pflicht aus dem Mietverhältnis verletzt hat.

Auch dass es zu derartigen Sachverhalten bisher keine höchstrichterliche Rechtsprechung gab, hilft der Vermieterin nicht. Sie kann sich nicht etwa auf einen Rechtsirrtum berufen, sondern hätte damit rechnen müssen, eine Untervermietung erlauben zu müssen. Das Risiko ihrer Fehleinschätzung muss sie selbst tragen und folglich auch den Mietausfallschaden zahlen.

(BGH, Urteil v. 11.06.2014, Az.: VIII ZR 349/13)

(ADS)