3.406 Anwälte für Eigenbedarf | Seite 85

Der Eigenbedarf ist einer der gesetzlich geregelten Fälle, in denen der Vermieter ein Mietverhältnis ordentlich kündigen kann, weil er an der Beendigung ein berechtigtes Interesse hat, § 573 Bürgerliches Gesetzbuch. Das in Deutschland geltende soziale Mietrecht schränkt das Kündigungsrecht des Vermieters bei der Vermietung von Wohnraum weitgehend ein. Nur wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, darf er dem Mieter schriftlich ordentlich kündigen.

Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnungsräumung benötigt für sich oder einen Familienangehörigen oder eine Person, die zu seinem Hausstand gehört. Familienangehörige müssen nicht selbst im Haus des Vermieters leben. Hierzu gehören Mutter, Vater, Kinder, getrennt lebende Ehegatten, Bruder, Stiefkind u.v.m. Angehörige des Hausstandes sind Personen, die der Vermieter bisher auf Dauer in seinen Hausstand aufgenommen hat.

Persönliche oder berufliche Motive

Der Vermieter muss die Wohnung selbst als Wohnraum benötigen. Auch für eine Zweitwohnung kann Eigenbedarf gegeben sein. Hat der Vermieter andere Wohnungen leer stehen, schließt dies nicht automatisch Eigenbedarf aus. Hierbei können persönliche oder berufliche Gründe den Eigenbedarf begründen, beispielsweise wenn die Wohnung bezüglich seines Arbeitsplatzes günstiger gelegen ist oder wenn er heiratet - dann sogar unabhängig davon, ob der neue Ehegatte mit in die Wohnung zieht. Die oben genannten Beweggründe gelten für Familienangehörige und Personen im Hausstand des Vermieters entsprechend.

Die Eigenbedarfsvoraussetzungen müssen grundsätzlich nach Abschluss des Mietvertrages und vor Eintritt der Kündigung vorliegen. Weiter dürfen sie nach Kündigung nicht wegfallen: Ist dies bis zum Kündigungstermin der Fall, muss der Vermieter den Mieter über den Wegfall der Eigenbedarfsgründe informieren.

Widerspruchsrecht des Mieters

Achtung: Das Gesetz gewährt dem Mieter ein Widerspruchsrecht gemäß § 556a BGB. Er kann vom Vermieter verlangen, dass das Mietverhältnis auf angemessene Zeit fortgesetzt wird (Sozialklausel). Das liegt beispielsweise vor, wenn kein angemessener ausreichender Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen beschafft werden kann.

Ausnahmen: Diese Sozialklausel gilt nicht bei nur kurzzeitiger Vermietung, Vermietung möblierter Zimmer, Vermietung von Ferienhäusern, Vermietung an einen öffentlichen Träger oder Mietverhältnissen, die keine Wohnräume zum Gegenstand haben. Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen, regelmäßig zwei Monate vor Mietende.

Vorgetäuschter Eigenbedarf

Täuscht der Vermieter den Eigenbedarf nur vor, so handelt er rechtsmissbräuchlich. Damit ist die Kündigung unwirksam. Hinweis: Das gilt insbesondere, wenn der Vermieter vor Ablauf der Kündigungsfrist im selben Haus oder in derselben Wohnanlage eine gleichwertige Wohnung frei stehen hat und er sie nicht dem Mieter als Ersatzwohnung anbietet oder wenn er den Willen zur Selbstnutzung der Wohnung nur vorgeschoben hat.

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