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Artikelserie Mietrecht aus Investorensicht Teil 19: Gewerberaummietvertrag - Vertragsschluss
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Mietverträge mit einer Laufzeit von länger als einem Jahr bedürfen gemäß §§ 550 S. 1, 578 Abs. 2 S. 1 BGB der Schriftform.
Wird die Schriftform nicht gewahrt, ist der Vertrag zwar wirksam. Er kann aber (frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Mietsache) mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden. Gemäß § 580 a Abs. 2 BGB ist ein Mietverhältnis über Geschäftsräume ordentlich spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig. Die Kündigungsfrist beträgt daher je nach Ausspruch der Kündigung zwischen knapp sechs und neun Monaten.
Gerade wenn der Vermieter sehr viel in das Objekt investiert hat und auf eine langfristige Geschäftsbeziehung (insbesondere Mietzahlung) des Mieters "gebaut" hat, kann diese vorzeitige Lösungsmöglichkeit des Mieters vom Vertrag durchaus in den wirtschaftlichen Ruin führen. Umgekehrt gilt dies natürlich auch für den Mieter, der in der Hoffnung auf eine langfristige Anmietung investiert hat. Man spricht deshalb auch von der sogenannten "Schriftformfalle ".
Beispiel: Die Parteien schließen einen der Schriftform genügenden Geschäftsraummietvertrag über vier Räume ab. Später werden dem Mieter vom Vermieter weitere vier, dem Objekt benachbarte Räume, überlassen. Der Mieter verbindet die Räumlichkeiten durch einen Wanddurchbruch und überweist ab diesem Zeitpunkt die doppelte Miete. Das Mietverhältnis wird als einheitliches behandelt, die Betriebskosten werden insgesamt für das ganze Objekt abgerechnet. Wird hier kein neuer Vertrag geschlossen, ist die Schriftform des gesamten Vertrages beseitigt. Der Mieter und der Vermieter können sich nun jeweils mit der gesetzlichen Kündigungsfrist vom gesamten Vertrag lösen.
Alle Informationen zum Thema Mietrecht aus Investorensicht finden Sie im Internet unter
http://www.mietrechtler-in.de/uploads/media/Mietrecht_aus_Investorensicht_29102012.pdf
Teil 1: Erwerb von vermieteten oder von unvermieteten Objekten
Teil 2: Wohnraum-, Gewerberaum- und Mischmietverhältnisse
Teil 4: Staffelmiete und Mieterhöhung
Teil 6: Längerfristige Mietvertragsbindung
Teil 7: Beendigung des Mietverhältnisses
Teil 8: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
Teil 9: Vorgetäuschter Eigenbedarf
Teil 10: Allgemeine formale Voraussetzungen für Kündigungen
Teil 11: Beendigung durch Tod des Mieters
Teil 12: Kündigungsgründe
Teil 13: Kündigung bei wiederholter unpünktlicher Mietzahlung
Teil 14: Mängel der Mietsache und Mietminderung
Teil 15: Rechte des Mieters bei Mietmängeln
Teil 16: Instandsetzung
Teil 17: Modernisierung
Teil 18: Gewerberaummietvertrag Abgrenzung zum Pachtvertrag
Teil 19: Gewerberaummietvertrag - Vertragsschluss
Teil 20: Gewerberaummietvertrag - Schriftform
Teil 21: Begründungs- und Verlängerungsoptionen
Teil 22: Miete und Nebenkosten
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