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Bebauungsplan - was Sie wissen und beachten müssen!

  • 2 Minuten Lesezeit

Die wichtigsten Fakten

  • Prinzipiell regeln Bebauungspläne die Art und Weise der Grundstücksbebauung. Außerdem enthalten sie Regelungen bezüglich der Nutzung von Flächen, die frei von einer Bebauung sind.
  • Gibt es noch keinen Bebauungsplan, spricht man vom sogenannten unbeplanten Bereich.
  • Bebauungspläne sind in der Regel Satzungen und werden von der jeweiligen Gemeinde aufgestellt.
  • Sie sind öffentlich bekannt zu machen.
  • Es existieren drei Formen von solchen Plänen: der einfache, der qualifizierte sowie der vorhabenbezogene Bebauungsplan.
  • In § 9 Baugesetzbuch (BauGB) ist der mögliche Inhalt eines Bebauungsplanes geregelt.

Was ist ein Bebauungsplan und was regelt er?

Mittels eines Bebauungsplans – auch B-Plan genannt – wird in Deutschland die Art und Weise der Bebauung von Grundstücken geregelt. Außerdem legt er fest, welche Nutzung von Flächen zulässig ist und welche nicht.

Bebauungspläne werden von der jeweiligen Gemeinde erstellt. Sie gelten als Satzungen und sind somit örtliche Gesetze, an die sich der Bauherr halten muss. Des Weiteren sind sie im Vorfeld öffentlich bekannt zu machen. Damit Bürger von einem Bebauungsplan Kenntnis nehmen und gleichzeitig Anregungen oder Sorgen äußern können, besteht die Möglichkeit der Einsichtnahme bei der örtlichen Baubehörde.

Was unterscheidet einen Bebauungsplan von einem Flächennutzungsplan?

Laut dem Baugesetzbuch (BauGB) haben Gemeinden grundsätzlich das Recht und gleichzeitig die Verpflichtung, Bauleitpläne aufzustellen. Davon gibt es zwei Arten:

  • den Flächennutzungsplan
  • den Bebauungsplan

Der Flächennutzungsplan umfasst das gesamte Gemeindegebiet. Der Bebauungsplan wird aus dem Flächennutzungsplan entwickelt und beschränkt sich auf Teile des Gemeindegebiets.

Welche Arten von Bebauungsplänen gibt es?

Grundsätzlich existieren im Baurecht drei verschiedene Arten von Bebauungsplänen: der einfache, der qualifizierte sowie der vorhabenbezogene Bebauungsplan.

Einfacher Bebauungsplan

Der einfache Bebauungsplan erfüllt grundsätzlich weder die Voraussetzungen eines vorhabenbezogenen noch die eines qualifizierten Bebauungsplans. Das bedeutet, er enthält keine Angaben bezüglich

  • der Art der baulichen Nutzung
  • des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung
  • der überbaubaren Grundstücksflächen
  • der örtlichen Verkehrsflächen – das sind zum Beispiel Flächen für den Straßen- oder Luftverkehr

Qualifizierter Bebauungsplan

Der qualifizierte Bebauungsplan beinhaltet – anders als der einfache – konkrete Regelungen unter anderem hinsichtlich der Art und des Maßes der baulichen Nutzung sowie der genauen Bauweise. Konkret geht es unter anderem um folgende Festsetzungen:

  • die Art des ausgewiesenen Baugebiets – es kann sich beispielsweise um ein Industrie-, ein Gewerbe- oder ein reines Wohngebiet handeln
  • das Maß der Bebauung, wie zum Beispiel die Höhe des Gebäudes, die Baumasse, die Geschossflächenzahl oder auch Details bezüglich der Dachform oder -neigung
  • die Bauweise des zu errichtenden Gebäudes, wie eine offene oder eine geschlossene Bauweise

Vorhabenbezogener Bebauungsplan

Die dritte Art des Bebauungsplans ist der sogenannte vorhabenbezogene Bebauungsplan. Dabei handelt es sich um einen Bebauungsplan, der auf ein bestimmtes Vorhaben abgestimmt ist. Voraussetzung hierfür sind ein Vorhaben- und Erschließungsplan sowie ein Vertrag über die Durchführung mit einem Investor.

Meist dient diese Art von Bebauungsplan der Verwirklichung von größeren Projekten wie dem Bau eines Unternehmens oder der Schaffung von Gewerbeflächen.

Bauland wird immer teurer (Quelle: Statistisches Bundesamt 2017)

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