Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit: In 5 Fragen und Antworten erklärt

Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist ein Begriff aus dem Immobilien- und Grundstücksrecht und beschreibt die Möglichkeit, bestimmte Nutzungsrechte an einem Grundstück zugunsten einer anderen Person zu vereinbaren. Juristischen Laien begegnet die beschränkte persönliche Dienstbarkeit in der Praxis häufig als ein Wegerecht, Leitungsrecht oder Wohnungsrecht, das in Bezug auf ein bestimmtes Grundstück besteht.  

In diesem Ratgeber erfahren Sie die wichtigsten rechtlichen Grundlagen über die beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Anhand von Beispielen wird sie praxisnah erklärt und es werden die Besonderheiten beim Verkauf eines belasteten Grundstücks sowie die Möglichkeiten zur Löschung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit im Grundbuch erläutert. 

Was ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit? 

Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist eine dingliche Rechtsbelastung an einem bestimmten Grundstück, die eine andere Person dazu berechtigt, bestimmte Nutzungsrechte an dem Grundstück auszuüben. Die Rechtsfigur der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit ist in den §§ 1090–1093 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt.  

Die Rechtsinhalte von beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten und Grunddienstbarkeiten sind identisch. Allerdings ist der Begünstigte bei beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten nicht der Eigentümer des sogenannten herrschenden Grundstücks, sondern eine spezifische natürliche oder juristische Person oder eine rechtsfähige Personenvereinigung. Im Gegensatz zu Grunddienstbarkeiten können beschränkte persönliche Dienstbarkeiten nicht vererbt und normalerweise auch nicht übertragen werden. Verstirbt die berechtigte natürliche Person, erlischt die beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Wichtig zu wissen ist außerdem, dass eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit nur dann wirksam ist, wenn der zugrunde liegende Vertrag notariell beurkundet wurde – sogenannte Bestellungsurkunde – und die Dienstbarkeit anschließend im Grundbuch in Abteilung II eingetragen wurde. 

Welche typischen beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten gibt es? 

Typische Beispiele für beschränkte persönliche Dienstbarkeiten werden im Folgenden näher beschrieben: 

Wohnungsrecht 

Durch das Wohnungsrecht, das im Grundbuch auf eine bestimmte Person eingetragen wird, ist es erlaubt, die entsprechende Immobilie oder einen Teil des Gebäudes als Wohnraum zu nutzen, während der Eigentümer ausgeschlossen wird. Das ist ein typisches Beispiel für einen Anwendungsfall der Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit. 

Wegerecht 

Das sogenannte Wegerecht kann in Ausnahmefällen als beschränkte persönliche Dienstbarkeit bestellt werden. Es beschreibt das Recht, das Grundstück eines anderen zu betreten, um Zugang zum eigenen Grundstück oder zu einem Weg oder einer Straße zu erhalten.  

Es kommt häufig vor, dass bestimmte Grundstücke ohne ein entsprechendes Wegerecht gar nicht zugänglich wären und daher die Eintragung eines Wegerechts zwingend erforderlich ist. Der Eigentümer des „dienenden Grundstücks“ darf sich dagegen auch nicht einfach verweigern, sondern muss der Eintragung im Grundbuch zustimmen. 

Leitungsrecht 

Das sogenannte Leitungsrecht ist ein Beispiel für eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit, bei dem einem Dritten das Recht eingeräumt wird, Leitungen oder Kabel auf oder unter dem belasteten Grundstück zu verlegen und zu betreiben. Hierdurch kann beispielsweise ein Energieversorgungsunternehmen sicherstellen, dass es seine Leitungen über das betreffende Grundstück verlegen und warten kann. 

Wie wird eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen? 

Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit muss zwingend im Grundbuch eingetragen werden, damit sie gegenüber Dritten rechtlich bindend ist. Der Eintrag im Grundbuch gibt Auskunft darüber, welche konkreten Belastungen das Grundstück in welchem Umfang hat und welche Rechte andere Personen daran haben. Doch wie erfolgt die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit in das Grundbuch?  

Für die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuches bedarf es zuvor einer Einigung zwischen dem Eigentümer des belasteten Grundstücks – dem sogenannten dienenden Grundstück – und dem Berechtigten. Die Einigung muss in Form eines schriftlichen notariellen Vertrags erfolgen. Der Notar kümmert sich darum, dass die notwendigen Formalien eingehalten und die erforderlichen Anträge für die Eintragung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit gegenüber dem zuständigen Grundbuchamt gestellt werden.  

Das Grundbuchamt prüft daraufhin den Antrag und nimmt die Eintragung in das Grundbuch vor, soweit alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Sobald die Eintragung erfolgt ist, erhält der Antragsteller eine beglaubigte Abschrift des Grundbuchauszugs, aus der die Eintragung hervorgeht. Dieser Grundbuchauszug dient gegenüber Dritten als Nachweis über das Bestehen des Nutzungsrechts. 

Beschränkte persönliche Dienstbarkeit bei Verkauf des Grundstücks 

Wenn ein Grundstück, auf dem eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit eingetragen ist, verkauft wird, wird die Dienstbarkeit in der Regel auf den neuen Eigentümer übertragen. Der Käufer des Grundstücks muss grundsätzlich die Dienstbarkeit akzeptieren, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist.  

Es ist wichtig zu beachten, dass eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit nicht einfach automatisch erlischt, wenn das belastete Grundstück an einen neuen Eigentümer verkauft wird. Die Dienstbarkeit bleibt bestehen und geht auf den neuen Eigentümer über. Daher sollten sowohl Käufer als auch Verkäufer eines Grundstücks sorgfältig prüfen, ob eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit eingetragen ist und welche Auswirkungen dies auf den Verkauf hat.  

Unter Umständen kann mit dem Berechtigten der Dienstbarkeit eine Einigung erzielt werden, unter welchen Konditionen dieser einer Löschung des Nutzungsrechts aus dem Grundbuch zustimmen würde – etwa bei Zahlung einer Entschädigung. Ist ein Wege- oder Leitungsrecht in Bezug auf das verkaufte Grundstück eingetragen, kommt eine solche Einigung aber üblicherweise nicht in Betracht, da von einer solchen Dienstbarkeit oftmals die Nutzbarkeit und Zugänglichkeit eines Grundstücks des Nutzungsberechtigten abhängt und dieser deshalb schon aus faktischen Gründen keiner Löschung zustimmen wird. 

Wie kann man eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit löschen? 

Es ist möglich, eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit aus dem Grundbuch löschen zu lassen, wenn der Berechtigte auf seine Rechte verzichtet oder wenn die Gründe, die zur Eintragung der Dienstbarkeit geführt haben, weggefallen sind. Die Löschung kann nur auf Antrag des Eigentümers des belasteten Grundstücks beziehungsweise des „dienenden Grundstücks“ und mit Einwilligung des Berechtigten erfolgen.  

Es ist jedoch wichtig, zu beachten, dass die Löschung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit im Allgemeinen schwieriger ist als die Löschung anderer Belastungen, da der Berechtigte seine Zustimmung zur Löschung geben muss und er dies in der Regel nicht ohne Weiteres oder ohne eine geeignete Gegenleistung machen wird.