Einseitige Mieterhöhung – gilt die Klausel?

[image]Eine Klausel, die dem Vermieter erlaubt, einseitig die Miete zu erhöhen, muss Grenzen beinhalten. Welche das sein können, beurteilte nun der Bundesgerichtshof.

Mieterhöhungen führen häufig zum Streit. Um diesen schon bei Vertragsschluss zu vermeiden, gibt es Möglichkeiten der automatischen Mietanpassung. Beispiele sind die Indexmiete, die sich an den Lebenshaltungskosten des Statistischen Bundesamtes orientiert. Bei der Staffelmiete wird festgelegt, zu welchem Zeitpunkt die Miete um welchen Betrag steigen wird. Weitere Mieterhöhungen sind dann unzulässig. Eine einseitige Mieterhöhung ist grundsätzlich auch bei einer entsprechenden Klausel nicht zulässig. Eventuell zu viel gezahlte Miete kann der Mieter zurückfordern. Ausnahmsweise kann die Klausel aber wirksam sein, wie der Bundesgerichtshof (BGH) entschied.

Klausel ermöglichte Anpassung an ortsübliche Miete

Die klagende Vermieterin durfte laut Vertrag alle drei Jahre die Gewerbemiete nach oben oder unten anpassen. Allerdings nur, wenn sie nicht mehr ortsüblich oder sonst angemessen war. Zudem musste die Vermieterin die Miete nach billigem Ermessen festsetzen. Der Mieter hielt die Vertragsbestimmung für unwirksam und zahlte die letzte Mieterhöhung einfach nicht, weshalb es zum Streit kam. Die Klausel ermögliche dem Vermieter willkürliche Mietänderungen. Bei fallenden Mietpreisen könne er einfach darauf verzichten sie weiterzugeben.

Mieter ausreichend vor Willkür geschützt

Die Richter hielten diese Gefahr jedoch für nicht gegeben. Der Mieter kann zum einen die Höhe einer ortsüblichen Miete etwa anhand von Mietspiegeln und Mietdatenbanken selbst ermitteln. An diesem Maßstab hat der Vermieter sich zu halten. Selbst das Gesetz stellt darauf ab, wenn es um die Entschädigung für die verspätete Rückgabe einer Mietsache geht. Darüber hinaus muss die Mietänderung angemessen sein. Das ist nur bei einem ausgeglichenen Verhältnis zwischen Kosten und Nutzen des Mietobjekts gegeben. Nicht zuletzt schützt die Orientierung am gesetzlich in § 315 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) verankerten billigen Ermessen den Mieter vor unabsehbaren Mieterhöhungen. Denn billig sind nur marktübliche Preise. Zudem ermöglicht es § 315 BGB dem Mieter, die passende Miethöhe gerichtlich bestimmen zu lassen, etwa bei verweigerten Mietsenkungen. Die Klausel war somit gültig. Unter diesen Umständen braucht es auch keines besonders im Vertrag erwähnten Sonderkündigungsrechts für den Fall der Mieterhöhung.

(BGH, Urteil v. 27.06.2012, Az.: XII ZR 93/10)

(GUE)