Gesetz gegen zu hohe Mieten: der Berliner Mietendeckel

In unserem Ratgeber finden Sie ausführliche und stets aktuelle Informationen zum neuen Gesetz. Wir verraten Ihnen auch, was für Vermieter sonst noch wichtig ist!

Es betrifft 1,5 Millionen Berliner Mietwohnungen, die vor 2014 gebaut wurden: Das „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen Berlin“, über das im Abgeordnetenhaus mehrere Monate gestritten wurde, soll den Anstieg der Hauptstadtmieten stoppen. In den vergangenen Jahren ist das Wohnen in Berlin nämlich sehr viel teurer geworden, mit einem stärkeren Anstieg als in anderen Städten. Grund dafür wiederum ist ein Mangel an Wohnungen.

Das Gesetz hat drei Facetten: das Einfrieren, Deckeln und Senken von Mieten. In der Praxis heißt das: keine steigenden Mieten für fünf Jahre – und Hoffnung auf eine Entspannung des Wohnungsmarkts, die das Gesetz danach überflüssig macht.

Der Berliner Mietendeckel tritt voraussichtlich noch im Februar in Kraft und läuft im Frühjahr 2025 aus.

Das Wichtigste auf einen Blick

Die Miete für Wohnungen, die nach dem 18. Juni 2019 angemietet wurden, bleibt für fünf Jahre nach Inkrafttreten des Berliner Mietendeckels gleich. Das ist der Stichtag in § 3 des neuen Gesetzes.

• Das „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen Berlin“ (Mietendeckel) soll den Anstieg der Mieten in Berlin stoppen.
• Das Gesetz betrifft nicht alle Wohnungen. Ausnahmen sind: Wohnungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus (Sozialwohnungen), Trägerwohnungen, Wohnungen in Wohnheimen sowie Neubauwohnungen, die seit dem 01. Januar 2014 erstmals bezugsfertig wurden.
• Das Gesetz definiert „Miete“ als die Nettokaltmiete inklusive aller Zuschläge, die nicht Betriebskosten oder Kosten für Heizung und Warmwasser sind.
• Im ersten Schritt fallen Mieterhöhungen für betroffene Wohnungen, die nach dem 18. Juni 2019 (gesetzlich festgelegter Stichtag) ausgesprochen wurden, weg. Neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes gelten dann gesetzlich geregelte Mietobergrenzen.
• Mieten, die 20 Prozent über der entsprechenden Mietobergrenze liegen, dürfen abgesenkt werden.
• Erst ab 2022 sind Mieterhöhungen wieder möglich. Die Mietobergrenzen steigen dann um die jährliche Inflationsrate, aber höchstens 1,3 Prozent pro Jahr.

Was müssen Mieter jetzt tun?

Der Berliner Mietendeckel ist ein Verbotsgesetz. Das heißt, dass Mieter erst und nur dann selbst tätig werden müssen, wenn der Vermieter gegen das Gesetz verstößt. Das tut er, wenn er neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes eine höhere Miete verlangt, die 20 Prozent über der durch das Gesetz geregelten Mietobergrenze liegt.

In so einem Fall hat der Mieter die Möglichkeit, sich die neue, korrekte Miete vom Bezirksamt berechnen und bescheinigen zu lassen.

Anschließend kann der Mieter dem Vermieter den Bescheid vorlegen und die Miete selbstständig senken. Zur Zahlung einer überhöhten Miete ist er nämlich nicht verpflichtet. Auf der sicheren Seite ist er aber, wenn er sich das Einverständnis des Vermieters einholt und die monatliche Miete nach dessen Zustimmung senkt.

Der Mieter kann mithilfe eines Anwalts selbstverständlich auch Klage beim Amtsgericht einlegen, wenn der Vermieter die überhöhte Miete nicht senkt. Für einen Verstoß gegen den Berliner Mietendeckel drohen Vermietern Bußgelder in Höhe von bis zu 500 000 Euro.

Was müssen Vermieter jetzt tun?

Das Gesetz verpflichtet Vermieter, den Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes unaufgefordert über die Berechnung der neuen Miete gemäß der Mietobergrenzen zu informieren. Auf Verlangen muss er dem Mieter außerdem die Stichtagsmiete vom 18. Juni 2019 mitteilen.

Ist der Berliner Mietendeckel der richtige und rechte Weg?

Die einen sind überzeugt, dass das Gesetz seine Wirkung nicht verfehlen wird, die anderen halten es für das falsche Instrument gegen den Wohnungsmangel oder sogar für verfassungswidrig. Klar ist damit immerhin: Der Berliner Mietendeckel ist höchst umstritten.

Der Berliner Mietendeckel ist juristisches Neuland: Noch nie zuvor hat ein Bundesland die Mieten per Landesgesetz öffentlich-rechtlich begrenzt.

Das Mietrecht als Teil des Zivilrechts fällt in die Kompetenz des Bundesgesetzgebers, und ist im Wesentlichen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Gegner des Mietendeckels stellen deshalb infrage, ob ein Land so ein Gesetz überhaupt beschließen darf. Der Berliner Senat hingegen sieht den Mietendeckel als eine Regelung des Öffentlichen Rechts (Recht des Wohnungswesens), das mit dem Mietrecht nichts zu tun habe – und damit sei der Mietendeckel sehr wohl Ländersache.

Auch soll das Gesetz die Vermieter in ihren Grundrechten verletzen, namentlich im Schutz des Eigentums aus Art. 14 Grundgesetz (GG) und der Berufs- und Erwerbsfreiheit aus Artikel 12 GG.

Die Einschätzungen zum neuen Gesetz sind zahlreich und widersprüchlich. Am Ende wird die Entscheidung beim Bundesverfassungsgericht liegen, wenn die ersten Beschwerden nach Inkrafttreten wie angekündigt eingehen.

(DMI)