Hausordnung – das gilt doch nicht!
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- Damit die Hausordnung umfassend gilt, muss sie der Vermieter mit dem Mieter wirksam vereinbaren.
- Regeln im Mietvertrag und in der Hausordnung stehen dann auf derselben rechtlichen Stufe.
- Nicht alles lässt sich jedoch einfach per Hausordnung vorschreiben, so etwa ein Abstellverbot für Kinderwagen und Rollatoren im Treppenhaus.
So gut wie jeder Mieter hat von ihr gehört oder geht gar tagtäglich an ihr vorbei: Gemeint ist die Hausordnung, die in vielen Fluren und Treppenhäusern hängt. Sie soll das Zusammenleben der Bewohner regeln. Trotz dieser wichtigen Aufgabe darf die Hausordnung das Leben nicht zu sehr beschränken. Gut zu wissen also, was die Hausordnung laut Rechtsprechung nicht vorgeben darf.
Hausordnung verbindlich vereinbaren
Wichtig: Damit die Regeln in der Hausordnung für den Mieter verbindlich werden, muss er sie akzeptiert haben. Dafür reicht es nicht, wenn der Vermieter nur auf die Hausordnung hinweist, er sie lediglich im Mietshaus aushängt oder gar, weil Mieter per se mit einer Hausordnung rechnen müssen.
In diesem Fall muss ein Mieter nach der herrschenden Meinung nur die Regeln befolgen, die zum Zusammenleben unbedingt notwendig sind. Dazu zählen z. B. Benutzungsregeln von Gemeinschaftsräumen, nicht aber z. B. in der Hausordnung geregelte Reinigungsdienste wie das Putzen des Treppenhauses.
Für die Verbindlichkeit derartiger Pflichten müssen Vermieter und Mieter die Hausordnung gemeinsam in einer Weise vereinbaren, wie es auch für das Zustandekommen des Mietvertrags erforderlich ist. Dazu ist die Hausordnung oft dem Mietvertrag beigefügt oder es wird darin auf sie verwiesen. Ist Letzteres der Fall, muss der Mieter die Hausordnung jedoch auch zur Kenntnis nehmen können.
Rechtlich betrachtet stehen die Regeln im Mietvertrag und in der Hausordnung dann auf derselben Stufe. Ihre Einhaltung ist ebenso einklagbar wie dazu geeignet, eine Kündigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen. Doch genauso wie viele Mietverträge unwirksame Klauseln enthalten, gibt es auch in Hausordnungen Regeln, die vor Gericht durchgefallen sind.
Besuch zu jeder Zeit
„Damenbesuche nach 22 Uhr sind untersagt“: Die Zeiten, als Hausordnungen diese Regel enthielten, sind schon lange vorbei. Und sie ist inzwischen – unabhängig vom Besuch weiblicher oder männlicher Gäste – unwirksam. Besuchszeiten darf eine Hausordnung insofern nicht vorschreiben (AG Köln, Az.: 209 C 108/04).
Abstellen im Treppenhaus
Die Hausordnung darf das Abstellen von Kinderwagen und Rollatoren im Treppenhaus nicht vollständig verbieten (AG Hagen, Az.: 9 C 217/83 bzw. AG Recklinghausen, Az.: 56 C 98/13). Betroffene Mieter müssen zumutbare Alternativen haben. Dazu gehört nicht, dass sie Kinder- wie Gehwagen über die Treppe in die Wohnung schleppen müssen.
Nicht immer ist Ruhezeit
Die Hausordnung darf Ruhezeiten festlegen, diese aber nicht überspannen. Ausgeschlossen ist ein vollständiges Musizierverbot. Auch Wassergeräusche gehören zu den normalen Geräuschen, die Nachbarn hinnehmen müssen. Insofern ist ein ganznächtliches Badeverbot ebenfalls unwirksam, sofern sich das Duschen bzw. Baden im üblichen Rahmen bewegt (LG Köln, Az.: 1 S 304/96).
Wäsche waschen in der Wohnung
Mit Blick auf die Einhaltung von Ruhezeiten beim Wäschewaschen gibt es zwar kein eindeutiges Nein. Die Hausordnung kann jedoch Bewohnern nicht einfach das Aufstellen einer eigenen Waschmaschine in ihrer Wohnung verbieten. Zumindest in Neubauten muss das erlaubt sein (LG Freiburg, Az.: 9 S 60/13). Auch das Wäschetrocknen auf dem Balkon lässt sich trotz einer vorhandenen Waschküche im Haus nicht gänzlich verbieten (AG Euskirchen, Az. 13 C 663/94).
Haustiere trotz Hausordnung
Ein Verbot, Haustiere mit im Aufzug zu befördern, wurde ebenfalls für unwirksam erachtet (AG Freiburg, Az.: 56 C 2496/12 WEG). Das galt mit Blick auf die auch für die Mieter einer vermieteten Eigentumswohnung grundsätzlich anwendbaren Hausordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Ein generelles Tierhaltungsverbot ist allerdings wie auch im Mietvertrag in einer Hausordnung unwirksam.
(GUE)
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Rechtstipps zu "Hausordnung" | Seite 3
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10.08.2022 Rechtsanwältin Sarah Schörghuber„… oder der Hausordnung. Fehlt eine diesbezügliche Regelung im Mietvertrag, so sind die entscheidenden Regelungen in den jeweiligen öffentlichen Gesetzen wie den Immissionsschutzgesetzen des Bundeslandes …“ Weiterlesen
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17.06.2020 Rechtsanwalt Michael Heinze LL.M.„… wird ( BGH ZMR 1998, 612 ). Ausschluss von Kündigungsgründen ( BGH ZMR 2007, 531 ). Hausordnung : wenn deren Nichteinhaltung ausdrücklich eine Vertragsverletzung qualifiziert ( OLG Naumburg WuM 2000 …“ Weiterlesen
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16.01.2020 Katharina Kästel, anwalt.de-Redaktion„… hat dort für Sicherheit zu sorgen. Um Streit vorzubeugen, sollten Mieter, Vermieter sowie Wohnungseigentümer den Mietvertrag, die Hausordnung und die Gemeinschaftsordnung hinsichtlich der Nutzung …“ Weiterlesen
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19.12.2019 Rechtsanwalt Avv. Alexander Gebhard„… ? Bei einem Immobilienkauf zu diesem Zweck muss beachtet werden, dass die Hausordnung dies nicht ausdrücklich verbietet oder einschränkt. Es ist daher notwendig, die Klauseln der Hausordnung vor einem Immobilienkauf genau …“ Weiterlesen
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26.11.2019 Rechtsanwalt Prof. Dr. univ. Arsène Verny M.E.S.„… , diese Pflicht schriftlich zu fixieren – entweder im Mietvertrag oder in einer Hausordnung. Zudem kann sich der Vermieter durch die Übertragung der Räum- und Streupflicht auf die Mieter nicht vollständig …“ Weiterlesen
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20.11.2019 Rechtsanwalt Andreas Zoller„… bei Verletzung der Hausordnung.“ Für Schulausschlüsse gibt es in § 99 ÜSchO höhere Anforderungen: „(1) Schülerinnen und Schüler, deren Verbleib in der Schule eine ernstliche Gefahr für die Erziehung …“ Weiterlesen
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11.10.2019 Rechtsanwalt Dr. iur. Alexander Rathenau„… , über die Ruhestörung und Ähnliches sowie die Telefonnummer des Verantwortlichen für das Mietobjekt enthalten. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften ist außerdem die Hausordnung beizufügen …“ Weiterlesen
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08.10.2019 Rechtsanwalt Andreas Zoller„Fast jede Schule hat eine Schulordnung (mitunter auch als Hausordnung der Schule bezeichnet). Insbesondere die Schüler, die als Strafarbeit schon einmal aufbekommen haben, die Schulordnung …“ Weiterlesen
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25.11.2019 Cornelia Lang, anwalt.de-Redaktion„… wenn der Vermieter oder die Hausordnung das Wäschetrocknen aus ästhetischen Gründen untersagt und ein Trockenraum im Haus vorhanden ist, dürfen Mieter ihre Wäsche an der frischen Luft trocknen. Voraussetzung …“ Weiterlesen
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11.02.2020 anwalt.de-Redaktion„… auch eine mietrechtliche Kündigung drohen. Eine Kündigung droht vor allem dann, wenn mit dem freizügigen Sonnenbad gegen die Hausordnung verstoßen oder der Hausfrieden gestört wird. Wann genau die ordentliche …“ Weiterlesen
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02.07.2019 Rechtsanwalt Jörg Diebow„… nicht schutzlos gestellt: Mit Kurzzeitvermietungen häufig verbundene Störungen wie Überbelegung, fortwährende Störungen gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigungen durch Feriengäste können …“ Weiterlesen
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25.11.2019 Diana Mittel, anwalt.de-Redaktion„… , die nur auf einen Schnappschuss von der Familie als Erinnerung aus sind. Was sagen Hausordnung und Gesetz zum Fotografieren im Freibad? Ein bundesweites einheitliches Gesetz, das den Rahmen fürs …“ Weiterlesen
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23.04.2019 Rechtsanwalt Holger Hesterberg„… Eigentümer. Dabei hat der Verwalter zügig die Bonität des Käufers zu prüfen oder andere Gründe, wie z. B. den Eintritt eines bisher unzuverlässigen Mieters (Hausordnung usw.) in die Gemeinschaft …“ Weiterlesen
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24.01.2019 Rechtsanwalt Armin Müller„… sind. Ist dies nicht im Mietvertrag selbst so geregelt, wird ggf. auf eine Hausordnung im Mietvertrag verwiesen, die die Räum- und Streupflicht auf den Mieter nach einem Plan überträgt. Ist dies so, sind Sie als Mieter dafür …“ Weiterlesen
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08.01.2019 Rechtsanwalt und Notar Jan T. Ockershausen„… und Betriebsrat gewährleisten. Der Betriebsrat ist im Wesentlichen zuständig für innerbetriebliche Regelungen. So muss er z. B. bei der Anordnung von Überstunden, bei der Einführung einer Hausordnung und ähnlichen …“ Weiterlesen
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02.01.2019 Rechtsanwalt Dr. Sascha Lambert„… . Sollen die Mieter hingegen selbst zu Besen und Schaufel greifen, muss auch das entsprechend im Mietvertrag geregelt sein – eine bloße Regelung in einer Hausordnung reicht nicht aus, hierdurch kann der Mieter …“ Weiterlesen
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08.08.2018 Rechtsanwalt Frederik Neumann„Einleitung Schönheitsreparaturen Kaution Übergabe-/und Abnahmeprotokoll Berufliche Nutzung Mängelanzeige Ausschluss der ordentlichen Kündigung Tierhaltung Mitbewohner Hausordnung Bauliche …“ Weiterlesen
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03.08.2018 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… . Ist auch weder im Mietvertrag noch in der Hausordnung eine Regelung dazu aufgenommen worden, sind § 13 und § 14 WEG anzuwenden. Im WEG (Wohnungseigentumsgesetz) sind unter anderem die Pflichten …“ Weiterlesen
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29.06.2018 Rechtsanwalt Nima Armin Daryai„… . Hierzu betrachtet das Landgericht zunächst einmal die Hausordnung, die Ruhezeiten vorgibt, und erklärt, dass Kinder in der Wohnung bei ihren Spielen auf Hausbewohner Rücksicht nehmen sollen. Außerdem …“ Weiterlesen
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18.05.2018 Rechtsanwalt Holger Hesterberg„… auf seine "lebhaften Kinder" darauf berufen, dass kein Verstoß gegen die Hausordnung vorliege. Das Gericht sah jedoch hier auch das Maß überschritten, das bei Kindern noch hinnehmbar sei …“ Weiterlesen
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27.03.2018 Rechtsanwältin Chantal Stockmann„… von der Hausgemeinschaft gemeinsam genutzten Räumen nur an der Leine geführt werden, sodass es auf eine gesonderte Regelung z. B. im Rahmen einer Hausordnung nicht ankommt. Während in hessischen …“ Weiterlesen
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08.05.2018 anwalt.de-Redaktion„Wohnungseigentümergemeinschaften, kurz WEG genannt, bieten bekannterweise eine Menge Zündstoff, um sich vortrefflich zu streiten. Ob Hausordnung, Ruhezeiten, laute Kinder und Hunde oder geöffnete …“ Weiterlesen
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27.02.2018 Rechtsanwältin Ninja Lorenz LL.M.„… oder auch auf die Mieter übertragen. Letzteres kann im Wege der Hausordnung geschehen. Jedoch haftet der Vermieter für den Umstand, dass die übertragene Ausführungsperson ihrer Pflicht …“ Weiterlesen
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16.02.2018 Rechtsanwältin Stefanie Kretschmer„… . Auch wird die Hausordnung der JVA ausgehändigt. Daran anschließend erfolgt die Behandlungsuntersuchung, sog. Diagnoseverfahren. Dabei geht es um die Erforschung der Persönlichkeit und Lebensverhältnisse des Gefangenen …“ Weiterlesen