Instandhaltung von Immobilien: Wer trägt welche Kosten?

Die Kosten der Instandhaltung umfassen im Allgemeinen die Aufwendungen, die notwendig sind, um die aufgrund von Abnutzung, Alterung und Witterungseinflüssen entstandenen baulichen und sonstigen Mängel an einem Gebäude ordnungsgemäß zu beheben und den vorgesehenen Gebrauch zu erhalten. Instandhaltungskosten sind zweifellos die wirtschaftlich bedeutendste, aber auch die komplexeste Nebenkostenart im Zusammenhang mit einer Immobilie.  

Um sicherzustellen, dass eine Immobilie ihren Wert behält und die Lebensqualität der Bewohner gewährleistet ist, sind regelmäßige Instandhaltungsmaßnahmen unerlässlich. In diesem Ratgeber erfahren Sie, was Instandhaltungskosten sind, welche Arten von Instandhaltungsmaßnahmen es gibt und wer letztendlich für die Kosten verantwortlich ist. 

Was zählt zu den Instandhaltungskosten?

Eine generelle Instandhaltungspflicht für Immobilienbesitzer gibt es zwar nicht. Instandhaltungskosten sind aber unvermeidlich, wenn eine Immobilie dauerhaft in einem optimal funktionierenden Zustand erhalten werden soll.  

Sie entstehen normalerweise in größeren Zeitabständen und lassen sich gut vorhersehen. Insbesondere dann, wenn ein Eigentümer proaktiv Maßnahmen ergreift, um zukünftige Schäden an seiner Immobilie zu verhindern, handelt es sich um klassische Instandhaltungskosten.  

Das vorrangige Ziel besteht darin, durch eine kontinuierliche Instandhaltung mit vergleichsweise geringen Kosten das Auftreten von Schäden zu verhindern und somit teure Reparaturen oder Neuanschaffungen zu vermeiden. Zu den Instandhaltungskosten gehören also grundsätzlich alle Ausgaben, die für die Pflege, Wartung und Reparatur der Immobilie sowie der Haustechnik anfallen. Dazu zählen beispielsweise: 

Reinigung und Wartung von Dachrinnen  

Regelmäßige Reinigung und Wartung der Dachrinnen, um Verstopfungen und Wasserschäden zu verhindern. 

Fensterreparaturen und Fensteraustausch  

Die Instandhaltung von Fenstern, einschließlich der Reparatur von Beschädigungen oder des Austauschs schadhafter Fensterscheiben. 

Fassadenanstrich  

Periodische Neuanstriche der Fassade – einschließlich Balkongeländer und Ähnliches –, um diese vor Witterungseinflüssen zu schützen und das ästhetische Erscheinungsbild zu erhalten. 

Wartung von Heizungs- und Kühlsystemen 

Regelmäßige Inspektionen, Reinigung und Reparaturen von Heizungs- und Kühlsystemen, um deren Effizienz und Lebensdauer zu gewährleisten. 

Instandhaltung der Elektroinstallation  

Überprüfung und Reparatur elektrischer Installationen, um die Sicherheit und Funktionalität zu gewährleisten. 

Überprüfung und Austausch von Sanitäreinrichtungen  

Inspektion und gegebenenfalls der Austausch von Sanitäreinrichtungen, um Leckagen und Wasserverschwendung zu verhindern. 

Erneuerung von Bodenbelägen 

Austausch oder Reparatur von Fußböden, um Schäden zu beheben und die Wohnqualität zu verbessern. 

Instandhaltungspflicht: Sind Vermieter zur Instandhaltung verpflichtet?

Die Instandhaltung der Mietsache gehört zu den Hauptleistungspflichten des Vermieters. Diese Pflicht beinhaltet nicht nur die Behebung von Schäden durch Reparaturen – auch als Mangelbeseitigung bekannt – und die Wiederherstellung beziehungsweise Instandsetzung, sondern erstreckt sich vor allem auf die Instandhaltung. Gesetzlich ergibt sich dies aus § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB. Allerdings besteht – wenn auch nur in engen Grenzen – grundsätzlich die Möglichkeit, die Instandsetzung vertraglich durch entsprechende Regelungen im Mietvertrag auf den Mieter abzuwälzen.  

Instandhaltung bei einer Mietwohnung

Bei der Wohnraummiete gilt: Die Übertragung der Instandhaltungspflicht auf den Mieter in einem Wohnraummietvertrag durch formularmäßige Klauseln verstößt im Allgemeinen gegen die Bestimmungen des § 307 BGB; ist also unzulässig. Ebenso wird der Mieter unangemessen benachteiligt, wenn in einem Formularmietvertrag für Wohnraum festgelegt wird, dass er Kleinreparaturen selbst durchführen muss, selbst wenn die Reparaturpflicht hinsichtlich des Umfangs und der Kosten angemessen beschränkt ist. 

Etwas anderes gilt aber für die Umlage der Instandhaltungskosten im Sinne von Kleinreparaturen: In einem Formularmietvertrag für Wohnraum können die Kosten für Kleinreparaturen dem Mieter auferlegt werden, wenn die Klausel auf Teile der Mietsache beschränkt ist, die oft einer erhöhten Beanspruchung durch den Mieter unterliegen. Zudem muss die Klausel einen Höchstbetrag pro Reparatur sowie eine innerhalb eines bestimmten Zeitraums – zum Beispiel innerhalb eines Jahres – festzulegende Höchstgrenze für den Fall vorsehen, dass mehrere Kleinreparaturen anfallen. Diese Begrenzungen müssen im Rahmen des Zumutbaren festgelegt werden. 

Sind Instandhaltungskosten umlagefähig?

Ja, Instandhaltungskosten können in der Regel als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, sofern dies vertraglich zwischen Vermieter und Mieter vereinbart ist und dies gesetzlich zulässig ist. Es muss sich also zwingend um eine individualvertragliche Vereinbarung handeln. Doch Vorsicht: Hier besteht ein hohes Kostenrisiko, und Sie sollten sich genau überlegen, ob Sie dieses eingehen wollen. Lassen Sie sich am besten vorher beraten und wenden Sie sich dafür an einen Anwalt für Mietrecht. Beim Formularvertrag können allenfalls Kleinreparaturen vom Vermieter auf den Mieter übertragen werden. 

Betriebskosten hingegen umfassen in der Regel alle Kosten, die dem Vermieter durch den Betrieb des Mietobjekts entstehen. Dazu gehören auch die Kosten für die regelmäßige Instandhaltung und Wartung, die zur Aufrechterhaltung des ordnungsgemäßen Betriebs notwendig sind – zum Beispiel Kosten für die Wartung von technischen Einrichtungen wie Heizungen oder Aufzügen (§ 2 Betriebskostenverordnung, BetrKV). 

Grundsätzlich gilt, dass die genauen Regelungen zur Umlage von Instandhaltungskosten als Betriebskosten im Mietvertrag festgelegt werden müssen. In vielen Fällen müssen die umlagefähigen Kostenarten konkret im Mietvertrag aufgeführt sein, damit sie auf den Mieter umgelegt werden können.  

Darüber hinaus sind gesetzliche Regelungen und Vorschriften zu beachten, um sicherzustellen, dass die Umlage der Betriebskosten rechtlich korrekt erfolgt. Sollten Sie bei Fragen zur Umlage von Instandhaltungskosten unsicher sein, wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt für Mietrecht. 

Abwälzung der Instandhaltung auf Mieter bei Geschäftsraummiete möglich

Die Übertragung der Pflicht zur Instandhaltung auf den Geschäftsraummieter in einem Formularmietvertrag ist möglich. Gemäß der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist diese Übertragung zulässig, soweit sich die Verpflichtung auf Schäden erstreckt, die entweder durch den Mietgebrauch des Mieters verursacht werden oder in seinen Verantwortungsbereich fallen. 

Allerdings gibt es klare Grenzen für solche Abweichungen vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrags. Diese Grenzen werden überschritten, wenn dem Mieter die Verpflichtung zur Erhaltung gemeinsam mit anderen Mietern genutzter Flächen und Anlagen ohne eine Höchstgrenze für die Kosten auferlegt wird. 

Differenzierung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung

Die Begriffe Instandhaltung und Instandsetzung werden oft verwechselt. Es gibt jedoch wichtige Unterschiede zwischen diesen beiden Maßnahmen: Instandhaltungskosten entstehen, um den bestehenden Soll-Zustand eines Gebäudes zu bewahren, und können gelegentlich auch kleinere Reparaturen umfassen.  

Im Gegensatz dazu handelt es sich bei Instandsetzungskosten um Aufwendungen, die erforderlich werden, wenn der Ist-Zustand einer Immobilie vom Soll-Zustand abweicht, sei es aufgrund von Schäden oder Reparaturbedarf. Sie treten auf, um den Soll-Zustand wiederherzustellen. Kurz gesagt, Instandsetzung bezieht sich auf die Behebung von Defekten, während Instandhaltung sicherstellt, dass etwas, das bereits funktioniert, in diesem Zustand erhalten bleibt. 

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) werden Instandhaltungsmaßnahmen vor allem vorbeugende Maßnahmen genannt, die geeignet sind, vor drohenden Schäden zu schützen oder normale Abnutzungserscheinungen zu beseitigen. Dahingegen handelt es sich bei Maßnahmen zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes, zum Beispiel durch Ersatzbeschaffung von Bestandteilen der Mietsache, um die sogenannte Instandsetzung. 

Die genaue Abgrenzung zwischen diesen beiden Kostenkategorien ist in manchen Fällen schwierig. Zum Beispiel wird die regelmäßige Wartung einer Heizungsanlage typischerweise den Betriebskosten zugeordnet. Wenn jedoch aufgrund von Abnutzung und Schäden kleine Bauteile ausgetauscht werden müssen, gehören diese Kosten bereits zu den Instandsetzungskosten. Wenn im Zuge dieser Reparatur auch eine Verbesserung der Anlage vorgenommen wird, können diese Aufwendungen sogar zu den Modernisierungskosten zählen. Daher kann eine einzelne Maßnahme auf den ersten Blick in verschiedene Kostenkategorien passen und erfordert eine detaillierte Untersuchung im Einzelfall. 

Differenzierung zwischen Instandhaltung und Modernisierung

Auch Instandhaltung und Modernisierung sind nicht gleichzusetzen. Modernisierungskosten entstehen, wenn Veränderungen am Zustand einer Immobilie oder ihrer Teile vorgenommen werden, um diesen zu verbessern. Die gesetzlichen Bestimmungen bezüglich Modernisierungsmaßnahmen sind in den §§ 555b ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) verankert und werden wie folgt definiert: 

• Bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung). 

• Bauliche Veränderungen, durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart wird oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung gemäß dem vorherigen Punkt vorliegt. 

• Bauliche Veränderungen, durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird. 

• Bauliche Veränderungen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird. 

• Bauliche Veränderungen, durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden. 

• Bauliche Veränderungen, die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltungsmaßnahmen gemäß § 555a BGB darstellen. 

• Bauliche Veränderungen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird. 

Modernisierungskosten können auch unter die Instandhaltungskosten fallen, wenn die Modernisierung als Teil der Instandhaltung durchgeführt wird. Auch hier ist stets eine Einzelfallbetrachtung notwendig.