Mieter verstorben – muss der Erbe zahlen?

[image]Stirbt ein Mieter, kann ein Vermieter noch nicht gezahlte Miete und andere offene Kosten vom Erben verlangen. Laut BGH sind die Forderungen allerdings auf die Höhe des Nachlasses begrenzt.

Erben haften grundsätzlich für Schulden des Erblassers. Dazu gehört insbesondere das, wozu sich der Verstorbene vertraglich verpflichtet hatte. Wohnte er oder sie zur Miete, können Erben daher in der Regel offene Forderungen aus dem Mietverhältnis treffen. Zu unbezahlter Miete und Nebenkosten können Ausgaben für Schönheitsreparaturen und Wohnungsräumung hinzukommen. Schnell entstehen so hohe Kosten. Für Erben nicht besonders vermögender Verstorbener kann das besonders problematisch sein. Ihnen stellt sich die Frage, ob sie die Erbschaft rechtzeitig durch Erklärung gegenüber dem Nachlassgericht ausschlagen und so den Forderungen entgehen. Dafür hat ein Erbe aber nur sechs Wochen ab Kenntnis vom Tod Zeit. Die Ausschlagung bedeutet zudem, komplett auf die Erbschaft zu verzichten.

Gesetz sieht Fortsetzung des Mietverhältnisses mit anderen vor

Dabei hat der Bundesgerichtshof (BGH) zumindest die Frage hinsichtlich der Grenze möglicher Kosten geklärt. Denn es war unklar, ob ein Erbe nur mit dem Nachlass oder auch mit seinem eigenen Vermögen haftet. Für Verunsicherung sorgten gesetzliche Regelungen über den Fortgang des Mietverhältnisses bei Wohnräumen, wenn ein Mieter stirbt. Denn wer bereits Mitmieter war, mit dem wird das Mietverhältnis vorrangig fortgesetzt. Ansonsten können bestimmte Personen wie etwa Ehegatten, Lebenspartner, Kinder und andere Familienangehörige sowie mit dem Verstorbenen dauerhaft zusammenlebende Personen bei dessen Tod in das Mietverhältnis eintreten. Diese Personen haften dann neben dem Erben für bis zum Tod des Mieters entstandene Verbindlichkeiten. Findet sich jedoch niemand, setzt sich das Mietverhältnis laut Gesetz mit dem Erben fort. Für Vermieter und Erbe besteht dann zwar ein Sonderkündigungsrecht von einem Monat, nachdem sie jeweils vom Tod und vom fehlenden Fortgang des Mietverhältnisses mit den anderen Personen erfahren haben. Außerdem muss ihnen die Erbenstellung jeweils bekannt sein. Dieses Recht zur außerordentlichen Kündigung ist übrigens unabhängig von einem eventuell vorliegenden Zeitmietvertrag. Unabhängig davon wird der Erbe jedoch zunächst Vertragspartner. Und das führt zur Frage, ob er deshalb auch mit seinem Privatvermögen haftet.

Erbe haftet beschränkt auf den Nachlass bei Sonderkündigung

Laut Bundesgerichtshof scheidet das jedoch aus. Denn die Mietschulden des Erblassers gelten als Nachlassverbindlichkeiten und nicht als Nachlasserbenschulden. Letztere entstehen bei der Verwaltung der Erbschaft. Für sie haften Erben auch persönlich. Für Nachlassverbindlichkeiten haftet der Erbe hingegen nur beschränkt auf den Nachlass. Übersteigen diese die Schulden, geht der Vermieter hinsichtlich des Mehrbetrags leer aus. Der BGH legt jedoch Wert darauf, dass ein Erbe dafür vom bereits genannten Sonderkündigungsrecht Gebrauch gemacht hat. Das macht deutlich, nicht persönlich am Mietverhältnis interessiert zu sein.

(BGH, Urteil v. 23.01.13, Az.: VIII ZR 68/12)

(GUE)