Mietminderung: So machen Sie die Mietminderung richtig geltend
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Wer zur Miete wohnt und feststellen muss, dass das Heim leider nicht oder nicht mehr den Vorstellungen entspricht, denkt darüber nach, die Miete zu mindern. Wer aber die Miete mindert, ohne dass die Voraussetzungen einer Mietminderung erfüllt sind, riskiert die Kündigung seines Mietverhältnisses.
Voraussetzungen bei einer Mietminderung
Die Zahlung der Miete kann gemindert werden, wenn die Miete überhöht ist oder die Mietsache mangelhaft ist.
Für eine Mietminderung wegen Mängeln der Mietsache gilt: Die Mietsache ist mangelhaft, wenn diese nicht bzw. nicht mehr den vertragsgemäßen geeigneten Zustand hat. Es müssen also Beeinträchtigungen vorliegen, die die Nutzung der Wohnung einschränken. So z. B., wenn ein Wasserrohrbruch dazu führt, dass Zimmer der Wohnung zunächst einen Tag unter Wasser stehen und dann für zwei Wochen in der Wohnung große, sperrige, lautstarke Trockner aufgestellt werden müssen. Keinen Mangel stellt es dar, wenn die Wohnung dem Mieter schlicht nicht mehr gefällt.
Waren die Mängel bereits bei Wohnungsübergabe bekannt und wurden sie nicht beanstandet, dann entfällt auch eine Minderung. Möchte man sich das Recht zur Minderung erhalten, dann muss man bei Wohnungsübergabe die erkannten Mängel monieren und sollte diese zu Beweiszwecken im Übergabeprotokoll auflisten.
Tritt der Mangel später ein, muss dem Vermieter dieser Mangel angezeigt werden. Um diese Mangelanzeige im Streitfall später nachweisen zu können, sollte die Mängelanzeige per Einwurfeinschreiben, Fax und/oder E-Mail erfolgen.
Richtig vorgehen: Was ist bei einer Mietminderung zu beachten?
Zunächst einmal sollten Sie überlegen, ob dieser Mangel die Nutzung der Wohnung erheblich beeinträchtigt oder nicht. Ein tropfender Wasserhahn oder ein defekter Lichtschalter im Hausflur ist zwar ärgerlich und eventuell störend, aber kein erheblicher Mangel. Solange Sie das Bad oder den Hausflur ohne Einschränkungen nutzen können, ist das kein Mangel, der eine Mietminderung rechtfertigt.
Liegt ein Mangel vor, müssen Sie dies der Hausverwaltung oder dem Vermieter sofort mitteilen. Danach ist die Miete bereits von Gesetzes her gemindert. Das heißt, der Mieter ist bereits nach Anzeige des Mangels zu einer geminderten Bezahlung der Miete berechtigt. Allerdings sollte dem Vermieter die Kürzung der Miete bereits mit der Mängelanzeige angekündigt werden. Auch sollte der Vermieter unter Setzung einer Frist zur Mangelbeseitigung aufgefordert werden. Dies erhöht den Druck auf den Vermieter, dass er die Mängel auch tatsächlich abstellt. Wer den Mangel nicht dem Vermieter anzeigt und sich deswegen der Schaden vergrößert, macht sich zudem gegenüber dem Vermieter schadensersatzpflichtig.
Um wie viel die Miete gemindert werden darf, ist nicht gesetzlich geregelt. Deshalb sollten Mieter einen Rechtsanwalt aufsuchen. Mieter können sich auch an sogenannten Mietminderungstabellen orientieren, die auf diversen Gerichtsurteilen basieren. Wurde der Mangel behoben, müssen Mieter die Miete wieder in voller Höhe zahlen.
Mietminderung bei selbst verschuldeten Mängeln unzulässig
Werden Mängel durch den Mieter selbst verursacht oder sind sie seiner Risikosphäre zuzuordnen, darf er aufgrund dieser Mängel den Mietzins nicht mindern. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil v. 15.12.2010, Az.: VIII ZR 113/10) hervor.
So konnte ein Vermieter gegen seinen Mieter einen Anspruch auf Zahlung der noch ausstehenden Miete und auf Räumung und Herausgabe der Wohnung durchsetzen. Der Mieter hatte ursprünglich seine Stromrechnung nicht bezahlt, woraufhin der Energieversorger den Strom kurzzeitig abstellte. Nach Begleichen der Rechnung wurde die Sperrung zwar wieder aufgehoben, doch der Mieter erhielt eine zusätzliche Rechnung über die für Sperrung und Entsperrung entstandenen Kosten. Da er diese wieder nicht bezahlte, veranlasste der Netzbetreiber den Ausbau des Stromzählers. Der Mieter sah in der nun fehlenden Stromversorgung einen Mangel an der Wohnung und kürzte die Miete um 50 %.
Die Richter des BGH entschieden letztendlich zugunsten des Vermieters. Sie gaben zwar dem Mieter in dem Punkt Recht, dass durch die fehlende Strombelieferungsmöglichkeit ein Mangel entstanden sei. Doch sei dieser Mangel keineswegs dem Vermieter anzulasten, da er vom Mieter selbst verursacht wurde. Und Mängel, für die der Mieter selbst verantwortlich ist, berechtigen nicht zur Minderung des Mietzinses.
Ist eine Mietminderung rückwirkend möglich?
Grundsätzlich kann erst ab Mängelanzeige die Miete gemindert werden. Wenn allerdings der Mangel unbekannt war und der Mieter sich auch keine grobe Fahrlässigkeit oder Unkenntnis vorwerfen lassen muss, kann er auch rückwirkend die Miete mindern. Grob fahrlässig handelt, wer die erforderliche Sorgfalt in ungewöhnlich hohem Maße verletzt und dasjenige unbeachtet lässt, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen. Stellt sich also später z. B. heraus, dass die Wohnung kleiner ist, als vertraglich vereinbart, dann darf die Miete auch rückwirkend gemindert werden.
Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung bezahlen
Vielen Mietern ist oft anfangs nicht klar, um wie viel sich die Miete gemindert hat. Wer zu viel mindert, zahlt zu wenig Miete. Wer die geschuldete Miete nicht vollständig zahlt, dem droht die Kündigung des Mietverhältnisses. Wer keine Kündigung riskieren möchte, kann, nachdem er die Mängel dem Vermieter angezeigt hat, die Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung bezahlen. Denn die Minderung an sich muss nicht beziffert werden. Kann die Minderung schließlich beziffert werden, kann dann noch im Nachhinein die Mietminderung durchgesetzt werden. Allerdings muss dieser Wille, die Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung zu bezahlen, ausdrücklich erklärt werden. So ist es empfehlenswert, dem Vermieter mit dem gleichen Schreiben, mit dem die Mängel angezeigt werden, mitzuteilen, dass die weitere Zahlung der Miete aufgrund der angezeigten Mietmängel unter dem Vorbehalt der Rückforderung erfolgt.
Häufige Fragen und Antworten zum Thema Mietminderung
Wann kann die Miete gemindert werden?
Ob es sich auch wirklich um einen Mangel handelt, muss immer im Einzelfall entschieden werden. Zwar hat der Gesetzgeber im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt, dass der Mieter das Recht auf Mietminderung hat, wenn der Mangel den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache erheblich einschränkt (§ 536 BGB). Aber nicht jeder Mangel führt automatisch dazu, dass Mieter auch die Miete mindern dürfen. Ob im konkreten Fall ein Mangel vorliegt, hängt auch davon ab, was Mieter und Vermieter vertraglich vereinbart haben und ob der Mangel schon vorher vorhanden war.
Welche Mietmängel gibt es?
Der Vermieter ist verpflichtet, Mängel innerhalb einer angemessenen Zeit zu beseitigen. Folgende Mängel wurden in der Vergangenheit durch verschiedene Gerichte anerkannt:
- Baulärm/Lärmbelästigung
- Gestank im Treppenhaus
- längerer Ausfall der Telefon- und Internetverbindung
- mangelhafte/defekte Heizung (v. a. in den Wintermonaten)
- Schimmelbildung
- undichte Fenster und Türen
- unzureichende bzw. fehlende Warmwasserversorgung
- Verschattung durch Baumbestand
Wichtig: Die Höhe der Minderung muss immer im Einzelfall geklärt werden. Eine gesetzliche Vorschrift, wie hoch die Minderung sein muss, gibt es nicht! Was eine angemessene Minderung ist, entscheiden die Gerichte, weshalb sich nur schwer allgemeine Aussagen treffen lassen. In vielen erfolgreichen Fällen wurde allerdings eine Mietminderung von 5 % bis 25 % festgelegt.
(FMA)
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Rechtstipps zu "Mietminderung" | Seite 26
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19.01.2010 Rechtsanwalt Sebastian Steineke„… unter Vorbehalt. In der Zeit zwischen Anfang 2004 und Mitte 2006 kam es immer wieder zu Wassereinbrüchen in seinen Lagerräumen. Der Mann wollte rückwirkend eine Mietminderung um 25 Prozent erreichen …“ Weiterlesen
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03.06.2022 Rechtsanwalt Peter Schmidt„… , unberechtigte oder auch berechtigte Mietminderungen wegen Mängel der Mietsache, einer Überschuldung des Mieters oder auch reine Zahlungsunwilligkeit zu einem Mietausfall führen. Zwar ist es möglich …“ Weiterlesen
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29.10.2009 KUCKLICK dresdner-fachanwaelte.de„… verboten. Das Schreiben der Genossenschaft mit der Bitte an die Mitglieder, von Mietminderungen keinen Gebrauch zu machen ist kein Ausschluss dieses Rechts. Hierin sei ein Angebot zu sehen. Demzufolge …“ Weiterlesen
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13.10.2009 Rechtsanwalt Sebastian Steineke„… für eine Mietminderung sei. Eine kinderfreundliche Umgebung, die schon aus gesellschaftspolitischen Gründen sehr wünschenswert sei, müsse den auf Bolz- oder Spielplätzen entstehenden Lärm …“ Weiterlesen
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19.08.2009 Esther Wellhöfer, anwalt.de-Redaktion„… als die im Mietvertrag angegebene und ist die Wohnfläche deshalb mehr als 10 Prozent kleiner, kann der Mieter eine Mietminderung beanspruchen. Das hat das Amtsgericht Plößbeck zugunsten des Mieters entschieden …“ Weiterlesen
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30.06.2009 Rechtsanwalt Dr. Michael Zecher Vorsorgeanwalt„… stand eine Mietminderung von monatlich 182,78 EUR im Raum. Grundsätzlich ist es so: Der Mieter darf die Miete wegen eines Mangels mindern, wenn sich herausstellt, dass seine Wohnung um mehr als 10 …“ Weiterlesen
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18.12.2008 Rechtsanwalt Florian Sievers„… nicht ausreichend beheizt werden, darf die Miete gemindert werden. Je nach Außentemperatur kann die Mietminderung von 20 bis 50 Prozent betragen (LG Berlin AZ.: 20 S 3739/84). Bei totalem …“ Weiterlesen
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10.03.2008 Esther Wellhöfer, anwalt.de-Redaktion„… der Zugang blockiert. Der Mieter des Lokals machte wegen der Sperrung eine Mietminderung geltend. Dagegen zog sein Vermieter vor das Kammergericht. Die Entscheidung der Berliner Richter fiel zugunsten …“ Weiterlesen
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17.12.2007 Esther Wellhöfer, anwalt.de-Redaktion„… eines Wohnungsmangels eine Mietminderung geltend machen, so muss er die Mängel seinem Vermieter anzeigen. Allerdings sollte er dann auch beweisen können, dass dem Vermieter die Mängelanzeige zugegangen …“ Weiterlesen
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Kurz und knapp 27 (Sozialrecht, Steuerrecht, Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Schwerbehindertenrech05.11.2007 Esther Wellhöfer, anwalt.de-Redaktion„… diese unbedingt rügen. Erfolgt keine Mängelrüge, so kann er später vom Vermieter keine Mietminderung verlangen. Dies entschied das LG Berlin (Az.: 63 S 153/06). Ein Mieter hatte mit Acryllack verschmierte …“ Weiterlesen
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04.03.2024 Rechtsanwältin Simone Weber„… in einem Mietvertrag vorhanden sein, wäre sie unwirksam und der Mieter kann trotz allem mindern. Die Höhe der Mietminderung hängt immer von der Art und dem Gewicht des Mangels …“ Weiterlesen
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24.04.2007 Rechtsanwalt Sascha Förthner„… . Die Mietminderung muss er seinem Auftraggeber jedoch nicht ersetzen. Im Mietvertrag wurde eine Formaldehydbelastung nicht generell ausgeschlossen. Folglich muss der Mieter eine Belastung im Rahmen der zulässigen Grenzwerte akzeptieren und ist nicht zur Minderung der Miete berechtigt.“ Weiterlesen
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22.02.2006 anwalt.de-Redaktion„… . bei"schwersten" Mängeln ein Recht zu fristlosen Kündigung in Betracht kommen. Ein weiteres wichtiges Mieterrecht in diesem Zusammenhang ist die Mietminderung, denn schließlich gilt: Nur für hundert …“ Weiterlesen
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24.08.2005 anwalt.de-Redaktion„… einschränken, muss er diese beseitigen. Tut er das nicht, hat der Mieter das Recht, nach vorheriger Mängelanzeige seine Miete zu kürzen.Grundvoraussetzungen für eine Mietminderung sind nach dem Gesetz …“ Weiterlesen