Mietminderung: So machen Sie die Mietminderung richtig geltend
- 4 Minuten Lesezeit
Wer zur Miete wohnt und feststellen muss, dass das Heim leider nicht oder nicht mehr den Vorstellungen entspricht, denkt darüber nach, die Miete zu mindern. Wer aber die Miete mindert, ohne dass die Voraussetzungen einer Mietminderung erfüllt sind, riskiert die Kündigung seines Mietverhältnisses.
Voraussetzungen bei einer Mietminderung
Die Zahlung der Miete kann gemindert werden, wenn die Miete überhöht ist oder die Mietsache mangelhaft ist.
Für eine Mietminderung wegen Mängeln der Mietsache gilt: Die Mietsache ist mangelhaft, wenn diese nicht bzw. nicht mehr den vertragsgemäßen geeigneten Zustand hat. Es müssen also Beeinträchtigungen vorliegen, die die Nutzung der Wohnung einschränken. So z. B., wenn ein Wasserrohrbruch dazu führt, dass Zimmer der Wohnung zunächst einen Tag unter Wasser stehen und dann für zwei Wochen in der Wohnung große, sperrige, lautstarke Trockner aufgestellt werden müssen. Keinen Mangel stellt es dar, wenn die Wohnung dem Mieter schlicht nicht mehr gefällt.
Waren die Mängel bereits bei Wohnungsübergabe bekannt und wurden sie nicht beanstandet, dann entfällt auch eine Minderung. Möchte man sich das Recht zur Minderung erhalten, dann muss man bei Wohnungsübergabe die erkannten Mängel monieren und sollte diese zu Beweiszwecken im Übergabeprotokoll auflisten.
Tritt der Mangel später ein, muss dem Vermieter dieser Mangel angezeigt werden. Um diese Mangelanzeige im Streitfall später nachweisen zu können, sollte die Mängelanzeige per Einwurfeinschreiben, Fax und/oder E-Mail erfolgen.
Richtig vorgehen: Was ist bei einer Mietminderung zu beachten?
Zunächst einmal sollten Sie überlegen, ob dieser Mangel die Nutzung der Wohnung erheblich beeinträchtigt oder nicht. Ein tropfender Wasserhahn oder ein defekter Lichtschalter im Hausflur ist zwar ärgerlich und eventuell störend, aber kein erheblicher Mangel. Solange Sie das Bad oder den Hausflur ohne Einschränkungen nutzen können, ist das kein Mangel, der eine Mietminderung rechtfertigt.
Liegt ein Mangel vor, müssen Sie dies der Hausverwaltung oder dem Vermieter sofort mitteilen. Danach ist die Miete bereits von Gesetzes her gemindert. Das heißt, der Mieter ist bereits nach Anzeige des Mangels zu einer geminderten Bezahlung der Miete berechtigt. Allerdings sollte dem Vermieter die Kürzung der Miete bereits mit der Mängelanzeige angekündigt werden. Auch sollte der Vermieter unter Setzung einer Frist zur Mangelbeseitigung aufgefordert werden. Dies erhöht den Druck auf den Vermieter, dass er die Mängel auch tatsächlich abstellt. Wer den Mangel nicht dem Vermieter anzeigt und sich deswegen der Schaden vergrößert, macht sich zudem gegenüber dem Vermieter schadensersatzpflichtig.
Um wie viel die Miete gemindert werden darf, ist nicht gesetzlich geregelt. Deshalb sollten Mieter einen Rechtsanwalt aufsuchen. Mieter können sich auch an sogenannten Mietminderungstabellen orientieren, die auf diversen Gerichtsurteilen basieren. Wurde der Mangel behoben, müssen Mieter die Miete wieder in voller Höhe zahlen.
Mietminderung bei selbst verschuldeten Mängeln unzulässig
Werden Mängel durch den Mieter selbst verursacht oder sind sie seiner Risikosphäre zuzuordnen, darf er aufgrund dieser Mängel den Mietzins nicht mindern. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil v. 15.12.2010, Az.: VIII ZR 113/10) hervor.
So konnte ein Vermieter gegen seinen Mieter einen Anspruch auf Zahlung der noch ausstehenden Miete und auf Räumung und Herausgabe der Wohnung durchsetzen. Der Mieter hatte ursprünglich seine Stromrechnung nicht bezahlt, woraufhin der Energieversorger den Strom kurzzeitig abstellte. Nach Begleichen der Rechnung wurde die Sperrung zwar wieder aufgehoben, doch der Mieter erhielt eine zusätzliche Rechnung über die für Sperrung und Entsperrung entstandenen Kosten. Da er diese wieder nicht bezahlte, veranlasste der Netzbetreiber den Ausbau des Stromzählers. Der Mieter sah in der nun fehlenden Stromversorgung einen Mangel an der Wohnung und kürzte die Miete um 50 %.
Die Richter des BGH entschieden letztendlich zugunsten des Vermieters. Sie gaben zwar dem Mieter in dem Punkt Recht, dass durch die fehlende Strombelieferungsmöglichkeit ein Mangel entstanden sei. Doch sei dieser Mangel keineswegs dem Vermieter anzulasten, da er vom Mieter selbst verursacht wurde. Und Mängel, für die der Mieter selbst verantwortlich ist, berechtigen nicht zur Minderung des Mietzinses.
Ist eine Mietminderung rückwirkend möglich?
Grundsätzlich kann erst ab Mängelanzeige die Miete gemindert werden. Wenn allerdings der Mangel unbekannt war und der Mieter sich auch keine grobe Fahrlässigkeit oder Unkenntnis vorwerfen lassen muss, kann er auch rückwirkend die Miete mindern. Grob fahrlässig handelt, wer die erforderliche Sorgfalt in ungewöhnlich hohem Maße verletzt und dasjenige unbeachtet lässt, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen. Stellt sich also später z. B. heraus, dass die Wohnung kleiner ist, als vertraglich vereinbart, dann darf die Miete auch rückwirkend gemindert werden.
Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung bezahlen
Vielen Mietern ist oft anfangs nicht klar, um wie viel sich die Miete gemindert hat. Wer zu viel mindert, zahlt zu wenig Miete. Wer die geschuldete Miete nicht vollständig zahlt, dem droht die Kündigung des Mietverhältnisses. Wer keine Kündigung riskieren möchte, kann, nachdem er die Mängel dem Vermieter angezeigt hat, die Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung bezahlen. Denn die Minderung an sich muss nicht beziffert werden. Kann die Minderung schließlich beziffert werden, kann dann noch im Nachhinein die Mietminderung durchgesetzt werden. Allerdings muss dieser Wille, die Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung zu bezahlen, ausdrücklich erklärt werden. So ist es empfehlenswert, dem Vermieter mit dem gleichen Schreiben, mit dem die Mängel angezeigt werden, mitzuteilen, dass die weitere Zahlung der Miete aufgrund der angezeigten Mietmängel unter dem Vorbehalt der Rückforderung erfolgt.
Häufige Fragen und Antworten zum Thema Mietminderung
Wann kann die Miete gemindert werden?
Ob es sich auch wirklich um einen Mangel handelt, muss immer im Einzelfall entschieden werden. Zwar hat der Gesetzgeber im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt, dass der Mieter das Recht auf Mietminderung hat, wenn der Mangel den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache erheblich einschränkt (§ 536 BGB). Aber nicht jeder Mangel führt automatisch dazu, dass Mieter auch die Miete mindern dürfen. Ob im konkreten Fall ein Mangel vorliegt, hängt auch davon ab, was Mieter und Vermieter vertraglich vereinbart haben und ob der Mangel schon vorher vorhanden war.
Welche Mietmängel gibt es?
Der Vermieter ist verpflichtet, Mängel innerhalb einer angemessenen Zeit zu beseitigen. Folgende Mängel wurden in der Vergangenheit durch verschiedene Gerichte anerkannt:
- Baulärm/Lärmbelästigung
- Gestank im Treppenhaus
- längerer Ausfall der Telefon- und Internetverbindung
- mangelhafte/defekte Heizung (v. a. in den Wintermonaten)
- Schimmelbildung
- undichte Fenster und Türen
- unzureichende bzw. fehlende Warmwasserversorgung
- Verschattung durch Baumbestand
Wichtig: Die Höhe der Minderung muss immer im Einzelfall geklärt werden. Eine gesetzliche Vorschrift, wie hoch die Minderung sein muss, gibt es nicht! Was eine angemessene Minderung ist, entscheiden die Gerichte, weshalb sich nur schwer allgemeine Aussagen treffen lassen. In vielen erfolgreichen Fällen wurde allerdings eine Mietminderung von 5 % bis 25 % festgelegt.
(FMA)
Artikel teilen:
Sie benötigen persönliche Beratung zum Thema Mietminderung?
Rechtstipps zu "Mietminderung" | Seite 25
-
23.02.2011 Rechtsanwältin Dr. Nicole Koch LL.M.„In Mainz kam es zu einem Mietstreit um Zustimmung zu einer Mieterhöhung und wegen Mietminderung (AG Mainz, 86 C 243/09). Die Kläger verlangten 20 % Mieterhöhung aufgrund eines - wie das Gericht …“ Weiterlesen
-
10.02.2011 Esther Wellhöfer, anwalt.de-Redaktion„… Schimmelbildung stellt einen Mietmangel dar, wie das Amtsgericht Norderstedt entschieden hat. In dem verhandelten Fall nahmen die Mieter einer Wohnung eine Mietminderung wegen Schimmels vor. Dieser war rund um …“ Weiterlesen
-
04.02.2011 Rechtsanwältin Dr. Nicole Koch LL.M.„… , nötigen und bedrohen zu können; zumindest dann, wenn sie zuvor ihre Mieter so konsequent gemobbt und schikaniert haben, bis diese von ihrem Recht auf Mietminderung Gebrauch gemacht haben und somit …“ Weiterlesen
-
25.01.2011 GKS RechtsanwälteDie aktuelle Rechtslage Vor kurzem fand vor dem Landgericht Wuppertal die Berufungsverhandlung gegen einen Vermieter statt, der seine Mieter angeblich nachts frieren ließ. Vorausgegangen war ein Urtei … Weiterlesen
-
17.01.2011 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… nicht alle wissen: Anhaltender Lärm zu Unzeiten mindert die Miete. Mit der Klage gegen den Vermieter auf Kündigung kann auch Mietminderung geltend gemacht werden. Üblich sind Sätze zwischen 10 und 40 …“ Weiterlesen
-
13.12.2010 Esther Wellhöfer, anwalt.de-Redaktion„… ) . Auch der Bundesgerichtshof bestätigte nun dieses Urteil: Wird ausdrücklich nicht die Fläche, sondern die Zimmeranzahl zur Bemessung herangezogen, kommt eine Mietminderung wegen zu geringer Fläche nicht in Betracht. (BGH, Urteil v. 10.11.2010 - Az.: VIII ZR 306/09)“ Weiterlesen
-
02.12.2010 Rechtsanwalt Martin J. HaasDer BGH hat mit Entscheidung vom 3. November 2010 - VIII ZR 330/09 entschieden, dass der Mieter wegen eines Mangels der Wohnung, von dem der Vermieter keine Kenntnis hat, ein Zurückbehaltungsrecht ers … Weiterlesen
-
10.11.2010 Esther Wellhöfer, anwalt.de-Redaktion„Wer Mängel in seiner Mietwohnung vorfindet, kann nicht sofort eine Mietminderung geltend machen. Um ein solches Zurückbehaltungsrecht ausüben zu können, muss der Mangel zunächst dem Vermieter …“ Weiterlesen
-
14.03.2022 Rechtsanwältin Dr. Nicole Koch LL.M.„… überholt. Zur Begründung bezog es sich auf das Urteil des BGH vom 16.09.2009 (NJW 2009, 3421) wo es jedoch nicht um eine Kündigung, sondern um die Möglichkeit einer Mietminderung bei nutzungsbeschränkten …“ Weiterlesen
-
02.09.2010 Esther Wellhöfer, anwalt.de-Redaktion„… . Als sich der Rückstand schließlich auf 620 Euro belief, zog ihre Vermieterin vor das Amtsgericht München. Ihre Klage hatte Erfolg. Denn Tauben sind in Großstädten ein typisches Phänomen. Eine Mietminderung …“ Weiterlesen
-
11.08.2010 Esther Wellhöfer, anwalt.de-Redaktion„… keinen Mietmangel dar, der den Mieter zu einer Mietminderung oder zu einer Kündigung berechtigen könnte. Lüftet und heizt der Mieter die Wohnung unzureichend und bildet sich deshalb Schimmel …“ Weiterlesen
-
30.07.2010 LEGALIS. Anwälte„… machten daher eine rückwirkende Mietminderung von 22 % (Differenz zwischen beiden Größen) geltend. Zu Recht: Nach ständiger Rechtssprechung ist die Abweichung von einer vereinbarten Wohnungsgröße …“ Weiterlesen
-
30.07.2010 GKS Rechtsanwälte„… nun zusätzlich entschieden, dass eine solche Mietminderung auch dann möglich ist, wenn der Mietvertrag selbst keine Angaben zur Größe der Mietfläche beinhaltet. Wohnfläche war im Mietvertrag nicht festgehalten …“ Weiterlesen
-
22.07.2010 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„In einem jüngeren Urteil (BGH, Urteil vom 23.9.2009, Az. VIII ZR 300/08) hat der Bundesgerichtshof die Klage eines Mieters auf Feststellung zur Berechtigung einer Mietminderung und auf Unterlassung …“ Weiterlesen
-
13.07.2010 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„In einem jüngeren Urteil (BGH, Urteil vom 23.9.2009, Az. VIII ZR 300/08) hat der Bundesgerichtshof die Klage eines Mieters auf Feststellung zur Berechtigung einer Mietminderung und auf Unterlassung …“ Weiterlesen
-
08.07.2010 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… Oberlandesgerichte ab. Danach können hohe Temperaturen in Büroräumen durchaus einen Mietmangel (und damit eine Mietminderung) - jedenfalls für den Zeitraum der eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit - begründen …“ Weiterlesen
-
29.06.2010 Gabriele Weintz, anwalt.de-Redaktion„… in der Vorstellung geschlossen haben, die Wohnung weise die angegebene Wohnfläche tatsächlich auf. Da eine Unterschreitung der Wohnfläche von über 10 % vorliegt führt dies zusätzlich zu einer Mietminderung …“ Weiterlesen
-
21.06.2010 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… auf Mietminderung sowie ein Zurückbehaltungsrecht am Mietzins bestehen. Ansonsten sollte man die Miet- und Kautionszahlungen vorrangig bedienen. Andernfalls droht der Verlust der Räume und damit häufig …“ Weiterlesen
-
04.06.2010 Dr. Sonntag Rechtsanwälte„Mieter können bei einer Neubauwohnung eine Mietminderung durchsetzen, wenn sich die Wohnung im Sommer unerträglich aufheizt. Erhitzt sich im Sommer eine Neubauwohnung trotz Maßnahmen des Mieters …“ Weiterlesen
-
06.05.2010 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… haben Sie mit jahrelangen baubedingten Beeinträchtigungen zu kämpfen, für die Sie noch nicht einmal eine Mietminderung bzw. Schadensersatz vom Vermieter verlangen können. In einem solchem Fall …“ Weiterlesen
-
04.05.2010 Dr. Sonntag Rechtsanwälte„Der Mieter eines Einfamilienhauses mit Garten ist bei der Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche um mehr als 10 % nach unten zur Mietminderung berechtigt. Weicht die tatsächliche Wohnfläche …“ Weiterlesen
-
19.04.2010 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… und möglichst mit Dauerauftrag. Sollten Sie nicht sicher sein, ob dem Vermieter Miete zusteht (z.B. weil Sie meinen, Sie hätten ein Recht zur Mietminderung), zahlen Sie die Miete zumindest unter Vorbehalt …“ Weiterlesen
-
14.04.2010 KUCKLICK dresdner-fachanwaelte.de„… zur Mietminderung berechtigt. Das gilt auch, wenn im Mietvertrag eine „ca."-Wohnfläche enthalten ist. Entschied der Bundesgerichtshof im April 2009 zu welchem Anteil die Dachterrasse einer Wohnung …“ Weiterlesen
-
14.04.2010 Rechtsanwalt Martin J. Haas„… ausgewiesene Wohnfläche, kann der Mieter anteilig Geld zurück verlangen.Bei der Berechnung der Mietminderung wegen Unterschreitung der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche gibt es auch keine …“ Weiterlesen