Stadt insgesamt Maßstab für Mieterhöhung

[image]Mieterhöhungen können Vermieter unter anderem mit Vergleichsmieten begründen. Vergleichsmaßstab dafür ist jedoch die gesamte Stadt und nicht ein einzelner Stadtteil. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Zustimmung zur Mieterhöhung erforderlich

Mieterhöhungen erlaubt das Gesetz abgesehen vom Fall der Modernisierung grundsätzlich nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Maßstab dafür ist die Miete für vergleichbaren Wohnraum in der Stadt oder Gemeinde bzw. einer ebenbürtigen Gemeinde. Grundlagen dafür können insbesondere ein Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder mindestens drei Vergleichswohnungen sein. Will ein Vermieter die Miete erhöhen, muss er die Mieterhöhung dementsprechend begründen. Des Weiteren muss er sie von dem Mieter bzw. den Mietern schriftlich verlangen. Der Mieterhöhung müssen alle Mieter, die im Mietvertrag stehen, außerdem zustimmen. Fehlt die Zustimmung, muss der Vermieter sie einklagen.

Gutachten stellten nur auf Mieten im Stadtteil ab

So auch im Fall der Bewohner einiger Häuser, die Teil einer ehemaligen Zechensiedlung im nordrhein-westfälischen Ahlen sowie einer früheren Soldatensiedlung in Geilenkirchen waren. Nachdem das Amtsgericht Ahlen die verlangte Mieterhöhung auf Grundlage eines am einfachen Mietspiegel orientierten Gutachtens im ersten Fall noch für unzulässig erklärt hatte, ließ das Berufungsgericht sie zu. Das Landgericht Münster stützte sich dabei auf ein Sachverständigengutachten, da es den einfachen Mietspiegel als unzureichend ansah. Denn in diesem fehlten Mietobjekte aus den betreffenden Siedlungen. Als Vergleichsmaßstab hatte der Gutachter allerdings nur die Gebiete der jeweiligen Siedlungen und darin befindliche weitere Wohnungen desselben Vermieters herangezogen. Da die Stadtteile sich inzwischen zu beliebten Wohngebieten entwickelt hatten, lagen die Vergleichsmieten entsprechend hoch. Die einst als Bergarbeiterwohnungen dienenden Gebäude der Mieter waren dagegen vergleichsweise einfach gebaut, die Mieten entsprechend niedrig, sodass die Mieterhöhung entsprechend hoch ausfiel.

Zu einer ähnlichen Entscheidung kam es im Fall der Soldatensiedlung in Geilenkirchen. Hier hatte das Landgericht Aachen als Berufungsgericht die ursprünglich verlangte Mieterhöhung auf 4,86 Euro pro qm aufgrund eines ähnlichen Gutachtens abgelehnt. Das Gutachten selbst, das nur lokal auf das Siedlungsgebiet begrenzte Vergleichsmieten beinhaltete, hielt das Gericht hier für unzulässig. Stattdessen hielt es aufgrund des Mietspiegels nur eine Erhöhung in Höhe von 4,30 Euro pro qm für gerechtfertigt. Der darin enthaltene Einfamilienhauszuschlag sei dabei nicht zu berücksichtigen gewesen, weil die Miete dann den Rahmen des Mietspiegels überschritten hätte. Bei dessen Berücksichtigung hätte die zulässige Grenze der Mieterhöhung bei 4,41 Euro statt 4,30 Euro je qm gelegen.

Zuschläge im Mietspiegel zu berücksichtigen

In der darauf folgenden Revision erklärte der BGH derartige Gutachten als Grundlage der Mieterhöhung für ungeeignet. Statt auf einen Stadtteil und darin befindliche Wohnungen desselben Vermieters müsse ein Gutachten auf eine breite Palette an vergleichbaren Wohnungen bzw. Häusern abstellen. Diese müssten sich insgesamt über eine Stadt oder Gemeinde verteilen. Aus diesem Grund sei hier das Heranziehen des örtlichen Mietspiegels richtig gewesen. Darin vorgesehene Zuschläge wie der Einfamilienhauszuschlag seien, soweit sie auf das jeweilige Mietobjekt zutreffen, allerdings zu berücksichtigen. Dadurch kann dann aber auch die im Mietspiegel genannte ortsüblichen Vergleichsmiete überschritten werden, wie der BGH entschied. Das Urteil bringt daher zum Teil auch Erfolg für Vermieter.

(BGH, Urteile v. 03.07.2013, Az.: VIII ZR 263/12, VIII ZR 354/12)

(GUE)