Wohnwertverbesserung nach Modernisierung? – Vergleichsmaßstab ist der gegenwärtige Wohnungszustand

[image]Eine Modernisierung der Wohnung verbessert in vielen Fällen ihren Wohnwert. Ist das der Fall müssen Mieter die Modernisierung dulden. Vermieter müssen ihnen dabei zuvor die geplanten Modernisierungsmaßnahmen, ihre Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung spätestens drei Monate vor ihrem Beginn schriftlich mitteilen. Daraufhin können die Mieter widersprechen, was zum Streit über die Duldung führt. Gerade aufgrund der Mieterhöhung gehen die Meinungen oft auseinander. Der Mieter verneint eine Wohnwertverbesserung, will keine Modernisierung und insbesondere keinen Cent mehr Miete zahlen. Um die Verbesserung beurteilen zu können, ist der Zustand vor und nach der Modernisierung zu vergleichen. Was ist aber, wenn die Wohnung bereits schon einmal zuvor vom Vormieter modernisiert wurde? Ist dann dieser geschaffene Zustand maßgebend? Oder muss darauf abgestellt werden, wie die Wohnung einst vom Vermieter überlassen wurde?

Diese Frage hat nun das oberste deutsche Zivilgericht, der Bundesgerichtshof (BGH), geklärt. Die Wohnung der beklagten Mieter sollte zur Modernisierung und Wohnwertverbesserung an die Gaszentralheizung angeschlossen werden. 2145 Euro waren dafür veranschlagt. Auf den Monat umgerechnet wollte der Vermieter dafür von den Mietern knapp 20 Euro mehr an Miete. Diese hatten der Maßnahme widersprochen. Die Räume verfügten bereits über eine Gasetagenheizung. Eingebaut und bezahlt hatte dieser aber der Vormieter. Der Vermieter hatte dem lediglich zugestimmt. Ohne diese mieterseitig veranlasste Zwischenmodernisierung hätten sonst nur die einst in allen Wohnungen vorhandenen Kohleöfen gestanden.

Für die Gasetagenheizung hatten die jetzigen Mieter dem Vormieter außerdem eine Ablöse gezahlt. Ob Gasetagenheizung oder Gaszentralheizung - die Mieter sahen darin keinen verbesserten Wohnwert und auch keinen Anlass zur Duldung. Der Vermieter zog zum Vergleich jedoch die Kohleöfen heran. Unbestreitbar hätte die Modernisierung dann den Wohnwert gesteigert. Auch das Landgericht Berlin hielt es für richtig, nur die vom Vermieter stammende Ausstattung zugrunde zu legen.

Der BGH revidierte dieses Urteil. Es ist grundsätzlich auf den gegenwärtigen Zustand der Wohnung abzustellen - egal, wer diesen geschaffen hat. Unberücksichtigt bleiben nur bauliche Veränderungen, die der Mieter rechtswidrig vorgenommen hat. Eine andere Entscheidung wäre widersprüchlich. Denn erst erlaubt der Vermieter dem Mieter die Wohnung selbst auf eigene Kosten zu modernisieren. Später distanziert der Vermieter sich wieder davon, wenn dieser auch ihm zum Vorteil gereichende Umstand sich bei der Frage der Wohnwertverbesserung ins Gegenteil verkehrt.

Auch nach dieser Entscheidung hat der Vermieter es in der Hand, das zu verhindern. Denn er muss einerseits dem Wunsch seiner Mieter nach einer selbst durchgeführten Modernisierung nicht zustimmen. Andererseits kann er dem Mieter vorgeben, wie dieser zu modernisieren hat und so seine eigenen Pläne zur Wohnwertverbesserung mit ihm abstimmen. Der BGH untersucht die vorherigen Urteile des Landgerichts nur auf rechtliche Fehler. Dieses muss deshalb noch klären, ob die Gaszentralheizung zu Energieeinsparungen führt. Ist das der Fall, haben Mieter die Modernisierung aus diesem Grund zu dulden. Die Energieeinsparung würde über geringere Nebenkosten auch den Mietern zugutekommen und daher eine Beteiligung über die Miete rechtfertigen.

(BGH, Urteil v. 20.06.2012, Az.: VIII ZR 110/11)

(GUE)