Gemeinschafts- oder Sondereigentum – Wem gehört die Wohnungstür?

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wird vieles geteilt. Schließlich kann nicht jeder sein eigenes Dach, sein eigene Heizung oder sein eigenes Treppenhaus haben. Immer wieder kommt es dabei zu Streitigkeiten, worüber jeder Eigentümer selbst und worüber die Eigentümergemeinschaft per Mehrheitsbeschluss entscheiden darf.

Individualität oder einheitliches Erscheinungsbild

Der folgende Fall schaffte es bis zum Bundesgerichtshof (BGH): Im Rahmen einer Eigentümerversammlung war mehrheitlich beschlossen worden, dass neu einzubauende Wohnungstüren auf eine ganz bestimmte Weise gestaltet sein müssen. Sie sollten aus Holz in der Farbe „mahagonihell" bestehen. Dazu war ein in der Größe exakt festgelegter Glaseinsatz in „drahtornamentweiß" vorgeschrieben. Aber darf die Eigentümergemeinschaft solche Beschlüsse überhaupt fassen?

Grundsätzlich besteht Wohnungseigentum ja aus sogenanntem

• Sondereigentum (an der eigenen Wohneinheit) und
• Gemeinschaftseigentum (am Grundstück selbst und den anderen gemeinsam nutzbaren Teilen, wie beispielsweise Garten, Außenwände, Treppenhaus, Dach, Heizung oder Trockenraum).

Während über das Sondereigentum jeder Eigentümer weitgehend selbst bestimmen darf, muss über Veränderungen am Gemeinschaftseigentum in der Regel die Eigentümerversammlung entscheiden. Welche Teile wozu gehören sollen, ergibt sich aus der Teilungserklärung der konkreten Wohnanlage.

Versammlungsbeschlüsse gerichtlich überprüfbar

Im eingangs beschriebenen Fall wollte eine Wohnungseigentümerin den mehrheitlich gefassten WEG-Beschluss nicht akzeptieren. Die Gerichte sollten ihn für ungültig erklären. Schließlich gehörten die Türen laut der konkreten Teilungserklärung zum Sondereigentum. Danach könnte jeder Eigentümer selbst über die Gestaltung seiner Tür bestimmen. Jedenfalls die Innenseite müsste doch selbst nach eigenen Vorstellungen gestaltet werden dürfen.

Ob Wohnungseingangstüren tatsächlich Sondereigentum sein können, war unter Juristen lange umstritten. Nun entschied der BGH: Wohnungseingangstüren stehen im gemeinschaftlichen Eigentum, und zwar selbst dann, wenn in der Teilungserklärung der WEG etwas anderes steht.

Wohnungstüren ermöglichen Sondereigentum

Die Türen selbst grenzen ja Sondereigentum (die einzelnen Wohnungen) und Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus oder wie in diesem Fall Laubengang) ab. Erst durch sie werden abgeschlossene Wohnräume geschaffen, an denen dann das Sondereigentum besteht.

Damit erfüllen die Wohnungstüren jedenfalls auch eine gewichtige Funktion für das Gemeinschaftseigentum und sind diesem auch zuzuordnen. So konnte die WEG auch in ihrer Versammlung die nach außen sichtbare Gestaltung der Türen beschließen.

Das einheitliche Erscheinungsbild der Wohnungseigentumsanlage zu wahren, ist ein legitimes Ziel und entspricht der ordnungsgemäßen Verwaltung. Ob die Klägerin die Innenseite ihrer Tür abweichend gestalten darf, ließ der BGH dagegen offen. Darüber nämlich sagte der angegriffene WEG-Beschluss nichts aus.

(BGH, Urteil v. 25.10.2013, Az.: V ZR 212/12)

(ADS)