Kratzer im Laminat: Wer muss bei Auszug dafür zahlen?

• Beim Auszug aus Mietwohnungen können Reparatur- und Ersatzpflichten auftreten.
• So muss der Mieter zum Beispiel nicht nur die Wände neu streichen, sondern darüber hinaus noch Schadensersatz für beschädigte Gegenstände zahlen.
• Besonders umstritten ist aber, ab wann ein Schaden vorliegt und wann es sich bloß um harmlosen Verschleiß handelt.
• Klargestellt hat das Landgericht Wiesbaden dies noch einmal anhand eines Streits über nach 14 Jahren verkratztes Laminat.
• Nicht nur Schönheitsreparaturklauseln können dabei eine Falle für den Mieter sein. Vorsicht ist stets im Umgang mit Tabellen zum pauschalen Berechnen der Lebensdauer der Einrichtung geboten, Gerichte verlassen sich auch auf anderes.

Der Auszug aus einer Mietwohnung hält oftmals böse Überraschungen bereit. Der Mieter möchte seine Kaution sehen, der Vermieter eine ansehnliche Wohnung. Findet er diese nicht vor, ist Streit vorprogrammiert. Bei der Abnahme einer Wiesbadener Wohnung fand der Vermieter Kratzer auf dem Laminat vor, für die er seinen Mieter haftbar machen wollte. Die Begründung: Die Abnutzung sei zu stark, weit über dem, was angeblich normalen Verschleiß darstellen solle.

Pflichten jenseits der Reparaturklausel

Das Reparieren kleinerer Abnutzungen und Schäden durch den Mieter ist oftmals im Mietvertrag geregelt. Solche Klauseln sind bekannter Streitgegenstand im Mietrecht und auch gelegentlich unwirksam. Sie zu prüfen, lohnt sich daher. Mitunter kann man von vielen lästigen Verpflichtungen freikommen. Daneben besteht jedoch eine andere, schwer abgrenzbare Pflicht jedes Mieters: die zum Zahlen von Schadensersatz.

Was jedoch stellt einen Schaden dar? Klar ist, dass regelmäßiges Gehen über Teppiche und Parkett, das Benutzen von Fenstern und Türen und allerlei Umwelteinflüsse auf die Wandfarbe zu Verschlechterungen führen.

Hält sich so eine Verschlechterung im Rahmen des „gewöhnlichen Gebrauchs“, so muss der Mieter üblicherweise nicht dafür aufkommen. So legt es der Gesetzgeber in § 538 BGB fest. Als gewöhnlicher Gebrauch gilt dabei der Verschleiß durch Nutzung wie im Vertrag vorgesehen. Bei Wohnungen kann also durchaus mit verkratzten Dielen gerechnet werden. 

Ist die Verschlechterung, wie der Vermieter im Fall der Kratzer im Laminatboden meinte, aber besonders gravierend, muss der Mieter Schadensersatz zahlen. Selbst reparieren muss der Mieter den Mangel nicht. Die Wohnung im benutzbaren Zustand zu halten, ist schließlich Pflicht des Vermieters.  

Vorsicht beim Hilfsmittel Tabelle

Beliebt sind auch Tabellen, mit deren Hilfe die Lebensdauer der Wohnungsbestandteile überprüft werden soll.

So eine Tabelle listet die übliche wirtschaftliche Lebensdauer der Teile auf. Ist das Parkett nun schon nach 10 Jahren ruiniert, obwohl nach Tabelle der Belag bei einer hypothetischen Durchschnittsnutzung auch 30 Jahre hätte reichen können, sind Vermieter schnell motiviert, den Boden zu ersetzen und dem Mieter eine Rechnung unter die Nase zu halten. Der Vermieter in diesem Fall fand, dass sein Boden weit über die 14 Jahre der Mietdauer bestehen sollte. 

Hier hat das Landgericht Wiesbaden dem Vermieter einen Strich durch die Rechnung gemacht. Es stellte sich heraus, dass der Vermieter im Fall einen besonders billigen Boden verlegt hatte. Pauschal die Lebensdauer von höherwertigerem Laminat zugrunde zu legen, kam also nicht infrage. 

Es schloss sich damit dem Amtsgericht Wiesbaden in erster Instanz an.

Denn die Schätzung allein hilft nicht. Diese Auflistungen stellen einfach die Rechtsprechung vergangener Fälle dar. Gerichte haben für bestimmte Einzelfälle Verschleißwerte ermittelt. Daraus ist aber nicht abzuleiten, dass diese Werte überall angewendet werden können. Vielmehr ist stets auf die Umstände des Einzelfalls zu achten.

Im Zweifel: Ruhe bewahren und Hilfe holen

Wird man mit schnell hergeholten Rechnungen konfrontiert, kann das überfordern. Ganz besonders dann, wenn der Vermieter nach dem Auszug vollendete Tatsachen schafft und der vermeintliche Mangel durch teure Handwerkerarbeiten beseitigt wurde.

Wie viele andere zeigt aber der vorliegende Fall, dass es sich lohnt, einen kühlen Kopf zu bewahren. Tabellen, Ratgeber und Handbücher des Vermieters können zwar aussagekräftig sein. Im Zweifel wird sich das Gericht aber die Situation in der Wohnung ganz genau anschauen.

Kommt das Gericht zum Schluss, eine übermäßige Abnutzung liege vor, ist eine Schadensersatzpflicht möglich. Aber in diesem Fall ist wiederum denkbar, den theoretischen Restwert der abgenutzten Einrichtung von den Reparaturkosten abzuziehen. Denn nach dem Abzug „Neu für Alt“ darf dem Vermieter auch kein Vorteil aus der verfrühten Renovierung entstehen. Das Wiesbadener Gericht betonte das bewusst. Denn selbst, wenn das Laminat etwas länger hätte halten können, wären die Kosten nach Abzug der Einsparungen sehr gering gewesen.

Ganz entfallen könnte der Anspruch des Vermieters auch. Zum Beispiel wenn er die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten nach Ende des Mietverhältnisses nicht beachtet.

Daher darf man bei Zweifeln über die Rechtmäßigkeit der Rechnung gerne Rat einholen. Ein Rechtsanwalt mit Erfahrung im Mietrecht wird dabei die nötige Einzelfallkenntnis besitzen. Es gilt, lieber in Ruhe Rat zu finden, als sich auf die Gegenseite zu verlassen.

LG Wiesbaden: Beschluss vom 28.05.2019 (Az.: 3 S 31/19)

(DGO)