Kündigung einer Wohnung wegen Zahlungsrückständen

[image]Möchte ein Vermieter ein Mietverhältnis wegen Zahlungsrückständen fristlos kündigen, so ist es für die formelle Wirksamkeit der Kündigung ausreichend, wenn er die Höhe des Mietrückstandes zur Begründung angibt und der Mieter dadurch erkennen und nachprüfen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht.

Im zugrunde liegenden Fall hatte eine Vermieterin ihre Mieter zur Räumung der Wohnung aufgefordert, nachdem diese von März 2004 bis Oktober 2007 nur eine geminderte Miete gezahlt hatten. Diese Minderung wollte die Vermieterin nicht hinnehmen und kündigte das Mietverhältnis daher im Mai 2007 fristlos wegen Zahlungsverzugs, wobei sie die aus ihrer Sicht bestehenden Zahlungsverpflichtungen für den Zeitraum von Mai 2004 bis April 2007 in Bezug auf die Kaltmiete und die Nebenkostenvorauszahlungen monatsbezogen auflistete und einen Gesamtrückstand errechnete.

Das Amtsgericht Leipzig hielt die fristlose Kündigung der Vermieterin wegen Verstoßes gegen die Begründungspflicht nach § 569 IV BGB für unwirksam und hat die Räumungsklage der Vermieterin abgewiesen. Das Landgericht Leipzig erachtete die Kündigung als rechtmäßig und verurteilte die Mieter zur Räumung der Wohnung.

Die gegen diese Entscheidung gerichtete Revision der Mieter hatte keinen Erfolg. Für einfache Fallgestaltungen hatte der BGH bereits früher entschieden, dass es ausreicht, wenn der Vermieter den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angibt und den Gesamtbeitrag der Mietrückstände beziffert.

Diese Rechtsprechung hat der BGH nun für solche Fallgestaltungen weiterentwickelt, in denen der Vermieter die Kündigung auch auf frühere Rückstände stützt. Für die Wirksamkeit der Kündigung genügt es, dass der Mieter anhand der Begründung der Kündigung erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht, um die Angaben selbst prüfen zu können. Diesen Anforderungen genügte das zugrunde liegende Kündigungsschreiben.

(Bundesgerichtshof, Urteil v. 12.05.2010, Az.: VIII ZR 96/09)

(WEI)