Schluss mit Wettbewerb dank Mietvertrag?

[image]Für gewerbliche Mieter ist es ein wesentlicher Vorteil, wenn die Konkurrenz nicht mit im selben Haus sitzt. Ein Optiker und seit 2006 auch Hörgeräteverkäufer hatte sich dagegen im Mietvertrag abgesichert. Der Vertrag bestimmte, dass die Vermietung an ein weiteres Optik- und Hörgerätegeschäft im Haus unzulässig ist.

Später zog ein Hals-Nasen-Ohren Arzt mit seiner Praxis in das Gebäude ein. Eigentlich gut fürs Geschäft. Mitentscheidend vermutlich auch für den vom Mieter später begonnen Hörgeräteverkauf. Dennoch währte die Freude des Mieters nur kurz. Denn der Facharzt begann eines Tages im sogenannten „verkürzten Versorgungswege" selbst Hörgeräte zu vertreiben. Diese bezog er direkt vom Hersteller und passte sie in der Praxis seinen Patienten an.

Das ging zu weit für den Fachverkäufer. Mit Verweis auf die Konkurrenzschutzklausel klagte er. Er verlangte vom Vermieter, nicht nur die Klausel einzuhalten, sondern minderte die Miete und machte Schadensersatz wegen entgangenen Gewinns geltend. Der Vermieter verteidigte sich mit dem Wortlaut der Klausel. Eine Praxis sei kein Hörgerätegeschäft. Die Vorinstanz legte den Vertrag allerdings zugunsten des Klägers aus. Es sei bloß nicht bedacht worden, dass Ärzte auch Hörgeräte anbieten könnten.

Ganz und gar nicht einverstanden damit war der Bundesgerichtshof (BGH) in der darauffolgenden Revision. Eine ergänzende Vertragsauslegung sei nur möglich, wenn eine Regelungslücke bestehe. Das sei aber nicht schon der Fall, wenn der Vertrag etwas nicht ausdrücklich regle. Zusätzlich müsse der Vertrag deshalb auch nicht mehr geeignet sein, um Probleme zwischen den Parteien zu lösen. Das sei etwa dann der Fall, wenn sich Widersprüche ergäben. Eine wesentliche Vertragserweiterung - wie die Vorinstanz sie vornahm - sei dagegen unzulässig. Wettbewerb aus ungeahnter Richtung führe hier jedenfalls nicht zum Auslegungszwang.

Der BGH verwies außerdem auf seine frühere Rechtsprechung. Der Vermieter müsse seine Mieter - außer bei treuwidrigem Verhalten - nicht vor jedem fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb schützen. Zudem sei der vom Kläger angeführte Vertrieb eine ärztliche Leistung und kein vergleichbarer Verkauf. Schließlich habe der Kläger Hörgeräte auch erst nach dem Praxiseinzug in sein Sortiment aufgenommen. Das und der Umstand, dass Patienten ihr Hörgerät weder allein beim Arzt noch ausschließlich beim Kläger müssen, sei Teil des Wettbewerbs. Zu diesem gehöre hier nicht mehr und nicht weniger als die Chance zur Kundengewinnung, aber keine Gewissheit.

(BGH, Urteil v. 11.1.2012, Az.: XII ZR 40/10)

(GUE)