Sondernutzungsrecht - was Sie wissen und beachten müssen!

Die wichtigsten Fakten:

• Das Sondernutzungsrecht berechtigt Wohnungseigentümer zur Nutzung einiger Teile des Gemeinschaftseigentums.
• Sondernutzungsrechte können in einer Teilungserklärung begründet oder als schuldrechtliche Vereinbarung beschlossen werden.
• Inhaber von Sondernutzungsrechten dürfen in der Regel keine baulichen Veränderungen an den betreffenden Flächen vornehmen.

Was ist das Sondernutzungsrecht?

Das Sondernutzungsrecht räumt dem Wohnungseigentümer das Recht ein, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums der Wohnungseigentümergemeinschaft für sich zu nutzen. Somit liegt das alleinige Nutzungsrecht nur bei diesem berechtigten Eigentümer und ist anderen Wohnungseigentümern nicht gegeben. Davon abzugrenzen ist das sogenannte Sondereigentum, also das Eigentum an der Wohnung an sich. Sondernutzungsrechte finden im Gemeinschaftseigentum dann Anwendung, wenn es sich um die Nutzung einer räumlich nicht abgrenzbaren und baulich nicht abgetrennten Fläche handelt, also zum Beispiel einen Pkw-Stellplatz in einer Gemeinschaftsgarage.

Wie wird das Sondernutzungsrecht begründet?

Sondernutzungsrechte werden oft in Teilungserklärungen begründet und ins Grundbuch eingetragen. Als sogenannte dingliche Nutzungsrechte können sie dann auch auf neue Wohnungseigentümer übertragen werden. Darüber hinaus können sie auch als schuldrechtliche Vereinbarung zwischen Wohnungseigentümern gestaltet werden. Allerdings ist ein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht gegenüber neuen Wohnungseigentümern nicht rechtlich bindend.

Welche Rechte und Pflichten gelten beim Sondernutzungsrecht?

Wurde einem Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht eingeräumt, berechtigt es ihn zur alleinigen Nutzung eines Teils des Gemeinschaftseigentums. Dazu gehört beispielsweise auch das Vermieten seiner Garage oder das Ernten von Obst und Gemüse, wenn es auf der Gartenfläche heranreift, für die er ein Sondernutzungsrecht hat.

Der Inhaber des Sondernutzungsrechts darf grundsätzlich keine baulichen Veränderungen auf den betreffenden Flächen vornehmen. Er ist dazu nur berechtigt, wenn es in der Teilungserklärung oder schuldrechtlichen Vereinbarung ausdrücklich gestattet wird.

Normalerweise muss die Eigentümergemeinschaft für Instandhaltungs-, sowie Instandsetzungskosten aufkommen, da sich die betreffenden Flächen im Gemeinschaftseigentum befinden. Allerdings kann die Wohnungseigentümergemeinschaft in einer Vereinbarung die Übertragung der Instandsetzungs- und Instandhaltungspflichten auf den Sondernutzungsberechtigten beschließen.

Für welches Gemeinschaftseigentum kann ein Sondernutzungsrecht vereinbart werden?

Sondernutzungsrechte können für folgende Flächen vergeben werden:

• Gartenflächen
• Terrassen
• Garagen
• Pkw-Stellplätze auf dem Grundstück der Wohnungseigentümer
• Kellerabteile als Abstellräume
• Abstellflächen auf dem Dachboden
• Außenwände als Werbeflächen