Über den Vermieter geschimpft: Fristlose Kündigung erlaubt?

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Nicht immer verstehen sich Mieter mit ihrem Vermieter – vielmehr wird häufig über mehr oder weniger wichtige Dinge, wie z. B. die Farbe oder gar Schimmel an der Wand, das Anbringen einer Schaukel im Garten oder einer Parabolantenne auf dem Balkon gestritten. Sind die Mietvertragsparteien nicht gut aufeinander zu sprechen, rutscht dem einen oder anderen schon mal ein unfreundliches Wort heraus. Bleibt es dabei aber nicht, stellt sich die Frage, ob der Vermieter das Vertragsverhältnis fristlos kündigen darf.

Mieterin hetzt gegen ihren Vermieter

Der Vermieter einer Zweizimmer-Wohnung in München kündigte seiner Mieterin fristlos. Grund dafür waren abfällige Äußerungen der Frau über ihn. So habe sie gegenüber anderen Mietern fälschlicherweise behauptet, von ihm sexuell belästigt worden zu sein. Auch sei er angeblich geldgierig und zocke seine Mieter nur ab. Damit habe sie vor allem einen Streit zwischen ihm und den anderen Mietern über eine Betriebskostenabrechnung provozieren wollen.

Die Frau zog jedoch nicht aus ihrer Wohnung aus und suchte sich in der Zwischenzeit auch keine neue Bleibe. Daraufhin klagte der Vermieter auf Räumung.

Vermieter muss Beleidigungen nicht akzeptieren

Wird der Mieter ausfallend, muss der Vermieter das nicht automatisch hinnehmen. Schließlich sind Beleidigungen generell geeignet, die Ehre des Vermieters zu verletzen. Es muss jedoch stets im Einzelfall beurteilt werden, wie schwer die Beleidigung war – nur bei massiven Anschuldigungen, Beleidigungen, Verleumdungen oder übler Nachrede wird eine (fristlose) Kündigung gerechtfertigt sein. Ein solches Verhalten würde nämlich eine erhebliche Pflichtverletzung darstellen, weshalb dem Vermieter das Festhalten am Vertrag nicht mehr zumutbar wäre.

Anderes könnte aber gelten, wenn der Vermieter die Beleidigung provoziert – z. B. indem er trotz einer Mängelanzeige durch den Mieter untätig geblieben ist bzw. den Mieter zuerst beschimpft hat – oder sich der Mieter entschuldigt hat und davon auszugehen ist, dass sich der Vorfall nicht wiederholen wird. Es kann also passieren, dass eine Kündigung unzulässig ist, wenn es sich z. B. um keinen schlimmen Vorfall und noch dazu um eine einmalige Entgleisung des Mieters handelt.

Falsche Behauptungen rechtfertigen Kündigung

Im vorliegenden Fall gab das Amtsgericht (AG) München der Räumungsklage des Vermieters jedoch statt. Die Anschuldigungen der Mieterin waren sehr massiv und von ehrverletzender Natur – die Frau hatte daher erheblich gegen ihre vertraglichen Pflichten verstoßen, als sie dem Vermieter unter anderem sexuelle Belästigung vorwarf. Es war dem Vermieter daher nicht mehr zumutbar, das Mietverhältnis mit der Frau fortzusetzen.

Das Gericht gewährte der Mieterin ferner nur eine fünfwöchige Räumungsfrist. Es wertete nämlich zu ihren Lasten, dass sie sich seit Zugang der Kündigung um eine neue Wohnung hätte kümmern können, dies aber bisher bewusst unterlassen hat. Selbst wenn sie in fünf Wochen keine neue Bleibe finden sollte, wäre es ihr zumutbar, ihr Hab und Gut zwischenzeitlich einzulagern. Übrigens: Das Gericht gewährte nur deswegen eine Räumungsfrist, weil die Vertragsparteien nicht unter einem Dach lebten. Anderenfalls hätte die Mieterin aufgrund der schweren Pflichtverletzung wohl ohne Räumungsfrist ausziehen müssen.

(AG München, Urteil v. 19.03.2015, Az.: 412 C 29251/14)

(VOI)