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BGH stärkt Mieter – Kündigungsmöglichkeit nach Wohnungskauf beschränkt

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BGH stärkt Mieter – Kündigungsmöglichkeit nach Wohnungskauf beschränkt
Für die Kündigung nach Erwerb einer Mietwohnung durch mehrere Personen oder eine Gesellschaft gelten enge Grenzen.
  • Kauft eine Personengesellschaft oder kaufen mehrere Personen eine vermietete Immobilie, können sie Mietern nicht sofort kündigen.
  • Für die Kündigung gilt zum Schutz von Mietern ab der Veräußerung eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren.
  • Das gilt unabhängig davon, ob die Erwerber die vermietete Immobilie in Wohneigentum umwandeln wollen.

Mietwohnung erwerben, dem vorhandenen Mieter kündigen, die Wohnung anschließend in eine Eigentumswohnung umwandeln und mit Gewinn verkaufen: So leicht geht das nicht. Denn gesetzlich sind die Kündigungsmöglichkeiten nicht nur bei einer solchen Wohnungsumwandlung beschränkt. Dass in solchen Fällen für Mieter ein hoher Schutz gilt, machte der Bundesgerichtshof (BGH) nun klar.

Kurz nach Kauf gekündigt

Nach 37 Jahren sollte ein mittlerweile über 70 Jahre alter Mieter seine Wohnung verlassen. 1981 hatte er sie gemietet. Anfang 2015 wurde die Mietwohnung an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) verkauft. Mit dem Erwerb trat sie in das Mietverhältnis mit dem Mann ein. Vier Monate später kündigte die Gesellschaft den Mietvertrag. Einer der drei Gesellschafter machte für sich Eigenbedarf geltend. Aufgrund der Trennung von seiner Frau und wegen seiner Tätigkeit als erfolgreicher Immobilienunternehmer benötige er die 160 Quadratmeter große Vierzimmer-Altbauwohnung im Frankfurter Westend.

Mieter widerspricht

Der Mieter widersprach der Kündigung und bezweifelte den Eigenbedarf. Ein solcher Widerspruch gegen die Kündigung muss schriftlich gegenüber dem Vermieter erfolgen. Und er muss dem Vermieter spätestens zwei Monate, bevor das Mietverhältnis endet, zugehen. Erfolgt der Widerspruch nicht rechtzeitig, muss es für den Mieter noch nicht zu spät sein. Der Vermieter muss wegen der versäumten Frist erst eine sogenannte Einrede erheben. Und der Vermieter muss rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf Form und Frist für den Widerspruch hingewiesen haben. Hat er das nicht, kann der Mieter auch noch im ersten Termin eines Räumungsprozesses widersprechen.

Kündigungsschutz bei Erwerb durch mehrere Personen

Im vorliegenden Fall kommt noch etwas Entscheidendes hinzu: Wird eine Mietwohnung von mehreren Personen oder einer Personengesellschaft erworben, sind ihre Kündigungsmöglichkeiten beschränkt. Personengesellschaften sind neben der im vorliegenden Fall Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) beispielsweise auch eine Kommanditgesellschaft (KG), eine Offene Handelsgesellschaft (OHG), eine Partnerschaftsgesellschaft oder eine GmbH & Co. KG. Gesetzliche Grundlage ist der § 577a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Kündigung frühestens nach drei Jahren

Die Kündigungsfrist kann in diesem Fall bis zu zehn Jahre betragen. Voraussetzung ist eine unzureichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in der Gemeinde oder einem Teil von ihr und ihre Bestimmung durch die Landesregierung. In jedem Fall beträgt die Kündigungsfrist drei Jahre ab der Veräußerung. Solange kann sich der Erwerber nicht auf berechtigte Interessen wegen Eigenbedarfs oder einer wirtschaftlichen Verwertung berufen. Von diesen mieterschützenden Regeln kann auch nicht zum Nachteil von Mietern abgewichen werden.

Keine Umgehungen mehr

Die bereits wenige Monate nach dem Erwerb erklärte Kündigung hielt damit bereits die Kündigungsfrist von drei Jahren nicht ein. Sie war daher unwirksam. Auf den rechtmäßigen Eigenbedarf kam es bereits deshalb im vorliegenden Fall nicht an. Das Landgericht Frankfurt am Main in zweiter Instanz sowie der BGH in dritter Instanz prüften diese Frage gar nicht mehr.

Wie der BGH klarmachte, gilt der Schutz des § 577a BGB für Mieter bei jedem Erwerb einer Mietwohnung durch eine Personengesellschaft oder mehrere Personen. Für den Erwerb durch Einzelpersonen gelten die genannten Regeln dagegen nicht. Das ergibt sich aus der Intention des Gesetzgebers. Beim Kauf einer Wohnung durch mehrere Personen sei es erheblich wahrscheinlicher, dass sich einzelne auf Eigenbedarf berufen und kündigen. Dem habe der Gesetzgeber mit dem Kündigungsschutz umfassend vorbeugen wollen. Anders als die Überschrift des § 577a BGB „Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung“ vermuten lässt, kommt es deshalb nicht darauf an, dass eine Mietwohnung in Wohnungseigentum umgewandelt werden soll. Vielmehr gilt die Kündigungsfrist unabhängig davon. Für den BGH steht diese Beschränkung auch im Einklang mit der Verfassung. Das verfassungsrechtliche Grundrecht auf Eigentum schütze insofern auch das Besitzrecht von Mietern.

(BGH, Urteil v. 21.03.2018, Az.: VIII ZR 104/17)

(GUE)

Foto : ©Shutterstock.com/GaudiLab


Rechtstipp vom 21.03.2018
Aktualisiert am 22.03.2018
aus der Themenwelt Mietwohnung und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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