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Eigentumswohnung kurz vermieten? Darf die WEG nicht einfach verbieten! Doch darüber hinaus gilt mehr

Rechtstipp vom 12.04.2019
Aktualisiert am 15.04.2019
(6)
Rechtstipp vom 12.04.2019
Aktualisiert am 15.04.2019
(6)
Eigentumswohnung kurz vermieten? Darf die WEG nicht einfach verbieten! Doch darüber hinaus gilt mehr
Entscheidungen über Zweckbestimmungen von Eigentumswohnungen sind mehrheitsfest.
  • Kurzzeitvermietungen können Wohnungseigentümer nur gemeinsam verbieten.
  • Erhebliche Störungen durch Mieter stehen der Nutzung entgegen.
  • Darüber hinaus gelten weitere Beschränkungen für die Vermietung.

Die Hürde für Verbote die Kurzzeitvermietung einer Eigentumswohnung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft hat der Bundesgerichtshof nun erhöht. Daneben gibt es jedoch weitere Hürden für Vermietungen für kurze Zeiträume bzw. als Ferienwohnung.

Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung bestimmen Nutzung

Die Gemeinschaftsordnung legt Rechte und Pflichten der Eigentümer fest. Sie kann Eigentümern insbesondere verbieten, ihre Eigentumswohnungen z. B. für kurze Zeiträume oder als Ferienwohnung zu vermieten.

Auch die Teilungserklärung kann bestimmte Nutzungen gestatten oder ausschließen. Im nun vom Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fall erlaubte die Teilungserklärung die kurzzeitige Vermietung. Zulässig war sie danach an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste, vor Ort befristet Tätige oder andere Mieter mit Unterkunftsbedürfnissen von kurzer Dauer sowie die Nutzung als Werkswohnung.

Allerdings ermöglichte eine ebenfalls enthaltene Klausel Änderungen durch die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Notwendig war danach ein von einer ¾-Mehrheit der Miteigentumsanteile getragener Beschluss. Mit einer entsprechenden Mehrheit wollte die WEG die Erlaubnis in der Teilungserklärung streichen. Gegen den Beschluss ging die überstimmte Wohnungseigentümerin gerichtlich vor – und hatte damit Erfolg (BGH, Urteil v. 12.04.2019, Az.: V ZR 112/18).

Vermietungsverbote nur mit Zustimmung des Eigentümers

Bereits 2010 traf der BGH eine wichtige Entscheidung. Die Vermietung einer Eigentumswohnung als Ferienwohnung ist keine gewerbliche Nutzung. Sie dient vielmehr Wohnzwecken. Die entsprechende Nutzung ist deshalb grundsätzlich zulässig.

Nutzungsregeln für Eigentumswohnungen betreffen den Bereich der jeweiligen Eigentumswohnung und damit das Sondereigentum. Dieses unterliegt einem wesentlich stärkeren Eigentumsschutz als das Gemeinschaftseigentum.

Einschränkungen einer zulässigen Wohnungsnutzung sind aufgrunddessen nur mit Zustimmung des jeweiligen Eigentümers möglich. Die übrigen Wohnungseigentümer können also nicht über dessen Kopf hinweg darüber entscheiden. Das gilt auch für Vermietungen in bestimmter Weise.

Eine Mehrheitsentscheidung genügt demnach nicht. Das gilt selbst dann, wenn die Teilungserklärung deren Möglichkeit vorsieht. Der BGH bezeichnet die Zweckbestimmung des Wohnungseigentums insofern als mehrheitsfest.

Nur unbedeutende Störungen sind hinzunehmen

Erhebliche Beeinträchtigungen müssen die übrigen Eigentümer bzw. deren Mieter jedoch nicht hinnehmen. Die Störungen müssen dafür über das für ein geordnetes Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehen.

Gründe können Lärm, Verschmutzungen oder Bedrohungen durch die Mieter sein. Dann können die übrigen Wohnungseigentümer verlangen, dass Eigentümer die Nutzung unterlassen. Dass ihnen die Mieter unbekannt sind oder diese häufiger wechseln, ist nur eine unerhebliche Beeinträchtigung und deshalb hinzunehmen.

Gesetzliche Verbote zum Schutz vor steigenden Mieten gehen vor

Wohnungseigentümer müssen zudem lokale Verbote beachten. Als Zweckentfremdungsgesetz oder Wohnraumschutzgesetz bezeichnet schränken sie mehr oder minder stark die Nutzungsmöglichkeiten von Wohnungen. Sie sind vorrangig vor Nutzungsregeln der Eigentümergemeinschaften zu beachten.

Von diesen Zweckentfremdungsverboten machen immer mehr Städte und Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten Gebrauch. Zum Schutz vor steigenden Mietpreisen setzen sie für bestimmte Wohnraumnutzungen eine vorherige Erlaubnis voraus. Wer Wohnungen dennoch vermietet, dem droht ein hohes Bußgeld.

Airbnb soll Anbieter von Vermietungen nennen

Eingedämmt werden sollen insbesondere die im Vergleich langfristigen Vermietungen lukrativeren Kurzzeitvermietungen. Besonders gerne erfolgen sie über Portale wie Airbnb. Zur Verfolgung unerlaubter Vermietungen hat die Stadt München von Airbnb verlangt, die Namen von Wohnungsanbietern zu nennen. Und sie hatte mit einer entsprechenden Klage in der ersten Instanz Erfolg. Airbnb legte dagegen Berufung ein.

Baurechtliche Einschränkungen für Ferienwohnungen

Auch mit der Baunutzungsverordnung gingen Gemeinden in der Vergangenheit gegen Wohnungsnutzungen als Ferienwohnungen vor. Die Baunutzungsverordnung, die die bauliche Nutzung bestimmter Flächen regelt, sah keine Ferienwohnungen in allgemeinen Wohngebieten vor. Entsprechend untersagten viele Gemeinden die Nutzung tausender Wohnungen, insbesondere in Niedersachsen, Schleswig-Holstein und Mecklenburg-Vorpommern.

Eine daraufhin im Mai 2017 geänderte Baunutzungsverordnung lockerte die Einschränkungen. Ferienwohnungen sind danach als nichtstörende Gewerbebetriebe oder im Einzelfall als kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes genehmigungsfähig. Wer eine Wohnung als Ferienwohnung vermieten will, sollte über eine entsprechende Baugenehmigung verfügen. Gemeinden können die generelle Möglichkeit dazu jedoch insbesondere mittels Bebauungsplan zulassen oder ausschließen.

(GUE)

Foto : ©Shutterstock.com/GaudiLab


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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