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Hilfe – mein Mieter ist insolvent!

Rechtstipp vom 23.08.2018
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Rechtstipp vom 23.08.2018
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Der Beitrag befasst sich mit den Rechten von Vermietern privater und gewerblicher Räume bei Insolvenz des Mieters. Bitte beachten Sie, dass diese Ausführungen ausschließlich für die Vermietung von unbeweglichen Gegenständen (Wohnungen, Häuser, Fabrikgebäude, Hallen, sonstige Gewerbeflächen, etc.) gelten. Zur Vereinfachung bleiben weiterhin die Besonderheiten für den Fall, dass der Mietgegenstand dem Mieter noch nicht überlassen wurde als auch solche der Eigenverwaltung und des sogenannten Schutzschirmverfahrens außer Betracht.

1. Allgemeines

Zwar ist die Anzahl der Insolvenzverfahren in den letzten Jahren rückläufig, doch bei 72.100 Verbraucher- und 20.200 Unternehmensinsolvenzen im Jahr 2017 (Quelle: Creditreform) ist nicht ausgeschlossen, dass auch Sie eines Tages von Ihrem Mieter oder dessen (vorläufigem) Insolvenzverwalter erfahren, dass der Mieter einen Insolvenzantrag gestellt hat oder das Insolvenzverfahren über sein Vermögen bereits eröffnet wurde.

Im Insolvenzverfahren sind die „normalen“ Regeln zur Durchführung und Beendigung von Mietverträge zum Teil durch Spezialnormen außer Kraft gesetzt, zudem ist Ihr Ansprechpartner grundsätzlich nicht mehr der Mieter, sondern eine professionelle Insolvenzkanzlei. Vor diesem Hintergrund ist die Einholung professionellen Rechtsrates zur optimalen Wahrung Ihrer Rechte dringend anzuraten.

Die Angelegenheit verkompliziert sich leider nochmals durch den Umstand, dass je nach Verfahrensstadium unterschiedliche „Spielregeln“ gelten. Um angemessen auf die Insolvenzsituation reagieren zu können, ist daher zunächst zu klären, in welcher Phase sich das Insolvenzverfahren befindet und die maßgebliche Handlung vorgenommen wurde.

Das Insolvenzverfahren natürlicher Personen gliedert sich in Eröffnungsverfahren (von Insolvenzantragstellung bis Insolvenzeröffnung), Hauptverfahren (Insolvenzeröffnung bis Schlussverteilung und Aufhebung) und Wohlverhaltensphase (auch Restschuldbefreiungsverfahren genannt). Bei juristischen Personen fällt die Wohlverhaltensphase weg.

Informationen zum Verfahrensstand können – insbesondere wenn das zuständige Insolvenzgericht nebst Aktenzeichen bekannt sind – unter www.insolvenzbekanntmachungen.de eingesehen werden. Dienstanbieter dieses Portals ist das Justizministerium des Landes Nordrhein-Westfalen.

2. Auswirkungen der Insolvenz auf den Mietvertrag

Es gilt der Grundsatz: Der Mietvertrag besteht trotz Insolvenzereignis fort.

Weder die Insolvenzantragstellung, noch die Anordnung von Sicherungsmaßnahmen (z. B. durch die Bestellung eines vorläufigen Insolvenzverwalters) oder die Eröffnung des Insolvenzverfahrens wirken sich auf den Fortbestand des Mietvertrages aus. Aus Vermietersicht nachteilig gibt es keine automatische Lösungsmöglichkeit aufgrund des Insolvenzereignisses.

3. Kündigung des Mietvertrages

a) Durch den Vermieter

Noch ärgerlicher für den Vermieter wird die Situation durch die Kündigungssperre nach § 112 InsO (Insolvenzordnung). Danach ist eine Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter wegen vor der Insolvenzantragstellung aufgelaufener Zahlungsrückstände des Mieters oder einer Verschlechterung seiner Vermögensverhältnisse nicht möglich. Dies gilt sowohl für gesetzliche als auch vertraglich vereinbarte Kündigungsrechte.

Eine wirksame Kündigung vor dem Insolvenzantrag bleibt hingegen wirksam, wenn diese dem Mieter zugeht, bevor dessen Insolvenzantrag beim Insolvenzgericht eingeht. Vermietern ist daher grundsätzlich ein rasches Handeln anzuraten, wobei im Einzelfall allerdings auch die Vertragsfortführung für beide Seiten vorteilhaft sein kann.

Eine Kündigung des Mietverhältnisses ist dem Vermieter trotz der Kündigungssperre weiterhin aus folgenden Gründen möglich:

  • wegen Zahlungsrückständen nach Insolvenzantrag durch den Insolvenzschuldner (Mieter) bzw. den vorläufigen oder endgültigen Insolvenzverwalter
  • wegen endgültiger Zahlungsverweigerung
  • wegen ordentlicher Kündigungsgründe
  • wegen sonstiger außerordentlicher Kündigungsgründe (z. B. vertragswidriger Gebrauch der Mietsache oder persönliche Gründe)

b) Durch den Mieter bzw. (vorläufigen) Insolvenzverwalter

Vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens kann der Mieter, ggf. mit Zustimmung eines vom Insolvenzgericht bestellten vorläufigen Insolvenzverwalters den Mietvertrag ordentlich bzw. bei Vorliegen entsprechender Gründe auch außerordentlich kündigen.

Nach Insolvenzeröffnung geht die Verwaltung- und Verfügungsbefugnis über das Vermögen des Mieters als Insolvenzschuldner auf den (endgültigen) Insolvenzverwalter über. Nunmehr entscheidet allein der Insolvenzverwalter, ob er im Interesse der Gesamtgläubiger am Mietvertrag festhalten oder sich von diesem lösen möchte. Für letzteren Fall steht dem Insolvenzverwalter ein Sonderkündigungsrecht nach § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO zu. Danach kann er das Mietverhältnis ohne Rücksicht auf die Vertragsdauer oder einen vertraglich vereinbarten Kündigungsausschluss mit einer Frist von längsten drei Monaten zum Monatsende kündigen. Sofern eine kürzere vertragliche oder gesetzliche Kündigungsfrist greift, ist selbstverständlich diese maßgeblich.

Bei Mietverträgen über Wohnraum besteht zwar kein Sonderkündigungsrecht des Insolvenzverwalters, dieser kann jedoch stattdessen eine Enthaftungserklärung nach § 109 Abs.1 Satz 2 InsO abgeben. Diese hat zur Folge, dass Mietforderungen, welche binnen der Sonderkündigungsfrist von drei Monaten bzw. einer kürzeren vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsfrist fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können. Die Enthaftungserklärung wird bereits mit Zugang beim Insolvenzschuldner wirksam, auf eine Bekanntmachung gegenüber dem Vermieter kommt es insoweit nicht an.

4. Vollstreckungsmaßnahmen

Mit der bloßen Kündigung des Mietvertrages ist dem Vermieter oftmals nicht geholfen: Zieht der Mieter nicht freiwillig aus bzw. räumt die Gewerbeimmobilie, muss ein Räumungstitel erwirkt und ggf. aus diesem vollstreckt werden. Ziel des Insolvenzverfahrens ist hingegen die gleichmäßige Befriedigung der Insolvenzgläubiger. Da Vollstreckungsmaßnahmen einzelner Insolvenzgläubiger dieses Ziel torpedieren würden, sind diese während der Dauer des Insolvenzverfahrens weder in die Insolvenzmasse noch in das sonstige Vermögen des Insolvenzschuldners zulässig, vgl. § 89 Abs. 1 Insolvenzordnung.

Für das Insolvenzeröffnungsverfahren gilt dieses Vollstreckungsverbot allerdings nicht, sodass wirksame Kündigungen, die rechtzeitig – also vor Zugang des Insolvenzantrages beim Insolvenzgericht – dem Mieter zugegangen sind, zu einer Beendigung des Mietvertrages führen. Entsprechend sind in diesem Fall sowohl Herausgabevollstreckung als auch Räumungsvollstreckung grundsätzlich möglich. Wiederum sollte ein Räumungstitel möglichst zeitnah erlangt und aus diesem vollstreckt werden, da das Insolvenzgericht bereits im Eröffnungsverfahren die Untersagung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen anordnen kann, vgl. § 21 Abs. 2 Nrn. 3 und 5 InsO.

5. Mietforderung in der Insolvenz des Mieters

a) Insolvenzeröffnungsverfahren

Bei Forderungen des Vermieters, die vor dem Stichtag der Insolvenzeröffnung entstanden sind, handelt es sich um bloße Insolvenzforderungen. Diese können nur noch durch Anmeldung zur Insolvenztabelle geltend gemacht werden. Eine Befriedigung erfolgt durch Quotenzahlung aus der Masse, die sich aus der Vermögensverwertung des Insolvenzschuldners abzüglich der Verwaltungskosten sowie etwaiger vorrangiger Masseverbindlichkeiten ergibt. Nur ausnahmsweise werden Mietforderungen bereits im Eröffnungsverfahren zu privilegierten Masseverbindlichkeiten, wenn entweder das Insolvenzgericht den vorläufigen Insolvenzverwalter zur Begründung von Mietverbindlichkeiten ermächtigt (Fall der sog. „Einzelermächtigung“) oder dem Insolvenzschuldner ein Verfügungsverbot auferlegt. Zwar haben diese beiden Varianten keine große Praxisrelevanz. Treten sie jedoch ein, ist eine professionelle Korrespondenz mit dem vorläufigen Insolvenzverwalter unabdingbar.

Zu beachten ist weiterhin, dass Ansprüche des Vermieters aufgrund von berechtigten Insolvenzanfechtungen des Insolvenzverwalters ebenfalls nur als Insolvenzforderungen geltend gemacht werden können, vgl. § 144 Insolvenzordnung. Ein näheres Eingehen auf das weite Feld der Insolvenzanfechtung muss einem gesonderten Beitrag vorbehalten werden.

b) Nach Insolvenzeröffnung

Mietforderungen aus einen bestehenden Mietvertrag aus der Zeit nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens sind sogenannte Masseverbindlichkeiten, die vom Insolvenzverwalter vorrangig aus der Insolvenzmasse zu bedienen sind.

Ist nicht genügend Insolvenzmasse vorhanden, um alle Masseverbindlichkeiten zu bedienen, hat der Insolvenzverwalter gegenüber dem Insolvenzgericht anzuzeigen, dass Masseunzulänglichkeit vorliegt. Die Anzeige der Masseunzulänglichkeit wird wiederum unter www.insolvenzbekanntmachungen.de veröffentlicht. Während eine Vollstreckung wegen Masseverbindlichkeiten in die Insolvenzmasse grundsätzlich möglich ist, gilt ab Anzeige der Masseunzulänglichkeit ein Vollstreckungsverbot für die vor der Anzeige begründeten Verbindlichkeiten (sogenannte „Altmasseverbindlichkeiten“), vgl. § 210 InsO.

Als weitere Besonderheit ist das Sonderkündigungsrecht des Insolvenzverwalters bei Masseunzulänglichkeit zu beachten: Kündigt der Insolvenzverwalter zum erstmöglichen Termin und gibt die Räume zurück, ist die Miete bis zum Ablauf der Kündigungsfrist lediglich Altmasseverbindlichkeit, für die das Vollstreckungsverbot gilt.

Macht der Insolvenzverwalter vom Sonderkündigungsrecht nach § 109 Abs. 1 InsO Gebrauch, sind Schadensersatzansprüche wegen der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses bloße Insolvenz-forderungen, welche wiederum nur durch Anmeldung zur Insolvenztabelle geltend gemacht werden können und lediglich mit der Insolvenzquote befriedigt werden.

Kommt es nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Mieters zum Abschluss eines neuen Mietvertrages, sind Mietforderungen hieraus sogenannte Neuforderungen. Achtung: Neuforderungen sind weder Insolvenzforderungen noch Masseverbindlichkeiten, eine Befriedigung aus der Insolvenzmasse kommt daher nicht in Betracht. Die Forderungen richten sich vielmehr ausschließlich gegen das insolvenzfreie Vermögen des Schuldners. Da bis auf seltene Ausnahmefälle allerdings kein pfändbares insolvenzfreies Vermögen des Mieters vorhanden sein wird, geht die Vollstreckung rückständiger Neuverbindlichkeiten aus dem Mietvertrag zumeist ins Leere.

Entsprechend gilt bei Wohnraummietverträgen: Mietforderungen, die bis zum Fristablauf der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO entstanden sind, werden als Masseverbindlichkeiten qualifiziert, Mietforderungen nach Fristablauf sind hingegen Neuforderungen.


Rechtstipp aus den Rechtsgebieten Insolvenzrecht, Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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