Mietpreisbremse ist nicht verfassungswidrig: Mieter weiterhin im Vorteil

Mietpreisbremse ist nicht verfassungswidrig: Mieter weiterhin im Vorteil

• Die Mietpreisbremse ist mit dem Grundgesetz vereinbar.
• Das Bundesverfassungsgericht hat die Klage einer Vermieterin aus Berlin zurückgewiesen, die ihre Grundrechte durch die Mietpreisbremse verletzt sah.
• Die Richter sahen keine Verletzung ihrer Grundrechte gegeben.
• Die Mietpreisbremse soll Mieter vor überhöhten Mieten schützen.
• In Städten, in denen die Mietpreisbremse gilt, darf bei einer Neuvermietung die Miethöhe nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. 
• 2019 soll die Mietpreisbremse für noch besseren Mieterschutz sorgen.

Die Mietpreisbremse verstößt nicht gegen das Grundgesetz. Das hat gestern das Bundesverfassungsgericht (BundVerfG) entschieden. Ihre Regelungen verstoßen demnach weder gegen die Vertragsfreiheit, das elementare Grundrecht der Eigentumsgarantie noch gegen den allgemeinen Gleichheitssatz in Art. 3 Abs 1 Grundgesetz (GG), der den Staat zur Gleichbehandlung aller Menschen verpflichtet. (Urteil v. 19.08.2019, Az: 1 BvR 1595/18, 1 BvL 1/18, 1 BvL 4/18).

Das Bundesverfassungsgericht wies mir seiner Entscheidung die Verfassungsbeschwerde einer Vermieterin aus Berlin zurück. Sie war wegen Überschreitung der Mietpreisgrenze für Berlin zu mehreren Rückzahlungen an ihre Mieter verurteilt worden und hatte dieses Urteil nicht hinnehmen wollen. 

Auch das Landgericht Berlin bezweifelte die Rechtmäßigkeit der Mietpreisbremse 

Zusätzlich zu der Beschwerde der Vermieterin hatte auch das Landgericht Berlin Zweifel an der Rechtmäßigkeit der 2019 eingeführten Mietpreisbremse geäußert. Es hatte das Gesetz daher dem Bundesverfassungsgericht zur Prüfung vorgelegt. Diesen Antrag verwarfen die Bundesverfassungsrichter jedoch, weil er nicht ausreichend begründet gewesen sei.

In Bayern galt die Mietpreisbremse zwei Jahre lang als unwirksam – nun gilt die neue Mietschutzverordnung 

Zu einem anderen Entschluss war im Jahr 2017 das Landgericht München gekommen und hatte die Mietpreisbremse an 06.12.2017 aufgrund eines juristischen Formfehlers für Bayern unwirksam erklärt. (Urteil v. 06.12.2017, Az.: 14 S 10058/17).

Seit dem 07.08.2019 gilt in Bayern jedoch eine neue Mietschutzverordnung, von der 162 Städte und Gemeinden erfasst sind. In den betroffenen Gebieten darf die Miete bei neu abgeschlossenen Mietverträgen höchstens zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Hiervon ausgenommen sind Neubauten sowie umfassend modernisierte Wohnungen.

Was regelt die Mietpreisbremse?

Mit der Mietpreisbremse wurde als Grundsatz festgelegt, dass in bestimmten Gebieten die Miete für Bestandswohnungen zehn Prozent der Vergleichsmiete nicht übersteigen darf. Eine Ausnahme gilt für den Erstbezug eines Neubaus oder für generalüberholte Wohnungen, die das erste Mal nach dem 01.10.2014 bezogen bzw. genutzt werden. 

Die Festlegung der Gebiete, in denen die Mietpreisbremse gilt, ist Ländersache und wird daher von den Bundesländern selbst bestimmt. Ob die Wohnung in einem solchen Gebiet liegt, kann bei der Gemeinde erfragt werden.

Wann ist meine Miete zu hoch?

Die Miete ist überhöht, wenn sie die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent übersteigt. Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete kann durch den einfachen oder den qualifizierten Mietspiegel bestimmt werden. Zwar hat ein einfacher Mietspiegel keine Beweiskraft wie ein qualifizierter Mietspiegel, aber er kann im Streitfall vom Gericht als Schätzgrundlage herangezogen werden, wenn der Vermieter keine dagegensprechenden Gründe nennen kann. 

Der Umstand, dass gegebenenfalls mieterhöhende Sondermerkmale nicht berücksichtigt werden, muss der Vermieter hinnehmen (Amtsgericht Lichtenberg, Urteil v. 28.09.2016, Az.: 2 C 202/16). Den Mietspiegel, der in der Regel zwischen 1 und 2 € kostet, kann der Mieter von der Gemeinde beziehen oder zumindest dort erfahren, wo dieser bezogen werden kann.

Gemeinden ohne Mietspiegel

Wenn für die Gemeinde kein Mietspiegel vorhanden ist, kann mit einem Sachverständigengutachten die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmt werden. Dieses ist aber sehr teuer und daher wirtschaftlich kaum sinnvoll. Das Gesetz bietet auch die elegante Möglichkeit, den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde zu verwenden. 

Dabei muss beispielsweise die Einwohnerzahl, die Entfernung zur nächsten Großstadt und der Anschluss der öffentlichen Verkehrsmittel (z. B.: Bahnhof/S-Bahn) vergleichbar sein (Bundesgerichtshof, Urteil v. 16.06.2010, Az.: VIII ZR 99/09). 

Auch hier kann bei der Gemeinde und beim zuständigen Amtsgericht um Auskunft gebeten werden, welcher Mietspiegel einer anderen Gemeinde verwendet werden kann.

Wie müssen Mieter vorgehen?

Hat der Mieter anhand des Mietspiegels eine Überhöhung der Miete festgestellt, kann er die Miete nur mindern oder die zu viel bezahlte Miete zurückverlangen, wenn er die Überhöhung der Miete vorher gerügt hat. Auch muss die Rüge schriftlich erfolgen, also durch Brief, Fax oder E-Mail. Hat der Mieter nach Zugang der Rüge aus Versehen noch eine überhöhte Miete bezahlt, kann er diese zurückfordern. 

Kritik an mangelnder Wirksamkeit der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse gilt aktuell in Bayern, Baden-Württemberg, Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Schleswig-Holstein und Thüringen. 

Seit ihrer Einführung ist ihr allerdings immer wieder mangelnde Effektivität vorgeworfen worden. In vielen Städten stieg die Miete trotzdem und der Großteil der Mieter scheute sich weiterhin gerichtlich gegen Wucher-Mieter vorzugehen. Experten sprechen aktuell von einer allgemeinen Verringerung der Mietpreise von ein bis zwei Prozent.

Zwei Anpassungen im Jahr 2019 sollen die Mietpreisbremse effektiver machen

Nun ist die Luft für Vermieter, die gegen die Mietpreisbremse verstoßen, dünner geworden. Seit dem 01. Januar 2019 müssen Vermieter schriftlich vor dem Abschluss des Mietvertrags offenlegen, wie viel Miete sie vom Vormieter verlangt haben. Dazu sind sie in allen Fällen verpflichtet, in denen sie eine Miete verlangen, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. 

Rechtlich gegen den Vermieter vorzugehen ist einfacher geworden

Zudem muss der Vermieter angeben, mit welcher gesetzlichen Regelung (wie etwa der Modernisierungsumlage) er die erhöhte Miete rechtfertigt. Tut er das nicht, kann der Mieter gegen den Vermieter vorgehen. Hierbei kann er sich mit einer kurzen Formulierung auf die unzulässig hohen Mietforderungen berufen, anstatt seinen Anspruch wie bisher ausführlich begründen zu müssen. 

Bislang musste die Rüge des Mieters genau beschreiben, weshalb die Miete überhöht ist. Wurde die Mietminderung mit dem Mietspiegel begründet, musste dargelegt werden, in welches Mietspiegelfeld die Wohnung einzuordnen ist. Auch musste der ausgefüllte Mietspiegel der Rüge beigefügt werden.

Mieter sollen die zu viel bezahlte Miete in Zukunft 30 Monate rückwirkend zurückverlangen dürfen

Zudem ist eine weitere Änderung geplant. Bisher sind Vermieter, die gegen die Mietpreisbremse verstoßen, nur verpflichtet, die Miete ab dem Zeitpunkt zu mindern, an dem ihnen ihr Verstoß nachgewiesen worden ist. In Zukunft sollen Mieter die zu viel gezahlte Miete für 30 Monate rückwirkend zurückverlangen können. Ob die Mietpreisbremse durch diese Verschärfungen die gewünschte Wirkung haben wird, wird sich zeigen. 

(FMA, JSC)