3.401 Anwälte für Gewerbemietvertrag | Seite 74

Als Gewerbemietvertrag bezeichnet man einen Vertrag, der die Anmietung oder Vermietung von Geschäftsräumen und Räumen zur Ausübung einer gewerblichen oder freiberuflichen Tätigkeit. Er wird durch eine Einigung zwischen Vermieter und Mieter geschlossen und beinhaltet die Verpflichtung des Vermieters dem Mieter die Gewerberäume zu überlassen. Im Gegenzug muss der Mieter Mietzins zahlen. Der genaue Vertragsinhalt ergibt sich wiederum aus der konkreten schriftlichen oder mündlichen Vereinbarung der beiden Vertragsparteien.

Abzugrenzen der Gewerbemietvertrag vom Mietvertrag für Wohnraum, weil für die Vermietung von Wohnraum spezielle Mieterschutzvorschriften gelten. Für den Gewerbemietvertrag gelten folgende Besonderheiten: 

Der Gewerbemietvertrag kann mit einer Laufzeit von bis zu einem Jahr formlos (also z.B. auch mündlich) geschlossen werden. Alle Verträge mit einer längeren Laufzeit müssen schriftlich abgeschlossen werden. Der Gewerbemietvertrag muss hierbei also in Textform gefasst und von allen Vertragsparteien unterzeichnet sein. Da im Gewerbemietrecht häufig juristische Personen (GmbH, AG, KGaA etc.) Vertragsparteien sind, muss in diesen Fällen - weil juristische Personen selbst nicht handlungsfähig sind - ihr Vertreter den Mietvertrag unterzeichnen und darüber hinaus auch dessen Vertretungsverhältnis in den Mietvertrag aufgenommen werden.

Neben den möglichen Varianten, wie der Mietzins vertraglich festgelegt werden kann (Nettokaltmiete, Bruttomiete, Teilinklusivmiete) kann der zuzahlende Mietzins ihm Rahmen eines Gewerbemie TOPIC_INFO_GEWERBEMIETVERTRAGtvertrages auch an den erzielten Umsatz geknüpft werden, sog. Umsatzmiete. 

Weiterhin müssen die einzelnen Seiten des Gewerbemietvertrags aneinander geheftet und fortlaufend nummeriert werden. Erst wenn Anlagen (z.B. Skizzen, Lagepläne) „körperlich" fest mit dem Vertrag verbunden sind, werden sie auch Bestandteil des Gewerbemietvertrages. Nachträglich getroffene Vereinbarungen können lose beigefügt werden, wenn sie mit einem Hinweis versehen sind, dass der restliche Mietvertrag weiterhin gilt.

Im Vergleich zum Wohnraummietrecht, können bei der Vermietung von Gewerberäumen und Geschäfträumen wesentlich mehr Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden. So kann der Vermieter beispielsweise auch Verwaltungs-, Bewachungs-  und andere Betriebskosten auf den Mieter abwälzen. 

Die Mietsicherheit wird nicht in Bar, sondern in Form einer Bürgschaft erteilt und beläuft sich im Normalfall auf drei Monatsmieten. Ist die gewerbliche Nutzung der Räume jedoch mit einem erhöhten Risiko verbunden, so kann die Mietsicherheit auch erhöht werden.

Besonders wichtig ist die Festlegung des Mietzwecks, nämlich welches Gewerbe in den Räumen betrieben werden soll. Hier kann der die Nutzung der Räume weit gefasst und zum Beispiel nur die Vermietung „zur gewerblichen Nutzung" vereinbart werden. In einem solchen Fall ist der Mieter auch berechtigt, auch unerwünschte Gewerbe in den Mieträumen auszuüben, so dass etwa der Betrieb eines Bordells oder einer Spielhalle zulässig ist. Soll die Ausübung eines unerwünschten Gewerbes vermieden werden, so kann im Gewerbemietvertrag die Nutzung ganz konkret festgelegt werden („zur Büronutzung" etc.). Vor der Vermietung sollten Vermieter allerdings sicher gehen, dass auch alle baubehördlichen Nutzungsgenehmigungen für die zu vermietenden Räume vorliegen und gegebenenfalls eine Nutzungsänderung zu beantragen, beispielsweise wenn ein vormaliger Friseursalon als Restaurant genutzt werden soll. Kommt der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nach, kann der Mieter deshalb Schadensersatz beanspruchen. 

Darüber hinaus kann im Mietvertrag ein so genannter Konkurrenzschutz vereinbart oder ein solcher ausgeschlossen werden, der dem Mieter zum Schutz vor Konkurrenz im eigenen Haus dient. In diesem Zusammenhang ist auch ein Bezug auf ein bestimmtes Sortiment möglich. Ist keine ausdrückliche Regelung dazu getroffen, gewährt die Rechtsprechung dem Gewerbemieter einen „vertragsimmanenten Konkurrentenschutz", wonach das Hauptsortiment des Mieters vor Konkurrenz geschützt ist.

Weil bei der Gewerbemiete der Vermieter einen häufigen Mieterwechsel vermeiden will und der Mieter sich einen Standortvorteil sichern will, wird das Mietverhältnis meist für eine relativ lange Laufzeit vereinbart. Für Verträge mit einer Laufzeit von mehr als 30 Jahren, greift § 544 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), wonach jede Vertragspartei nach Ablauf der 30 Jahre seit Übergabe der Mieträume den Gewerbemietvertrag außerordentlich innerhalb der gesetzlichen Frist kündigen darf. Achtung: § 544 BGB gilt nicht bei Mietverträgen, die auf Lebenszeit geschlossen wurden. Bei befristeten Gewerbemietverträge ohne vertraglicher Kündigungsfrist, können nur außerordentlich aus wichtigem Grund gekündigt werden, etwa wegen vertragswidrigem Gebrauch, Zahlungsverzug von zwei Monatsmieten nacheinander. Ist vertraglich keine bestimmte Laufzeit vereinbart worden, kann der Gewerbemietvertrag von beiden Seiten spätestens am dritten Werktag eines Kalenderquartals zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres gekündigt werden.

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