Auflassung - was Sie wissen und beachten müssen!
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Grundstückskauf: Auflassung und Eintragung
Im deutschen Zivilrecht findet das sog. Abstraktionsprinzip Anwendung. Es besagt, dass ein Rechtsgeschäft aus einem Verpflichtungs- und einem Verfügungsgeschäft besteht, die in ihrer Wirksamkeit unabhängig voneinander sind.
So verhält es sich auch beim Eigentumserwerb an einem Grundstück. Der Grundstückskaufvertrag (Verpflichtungsgeschäft) verpflichtet den Veräußerer zur Eigentumsübertragung. Die Eigentumsübertragung (Verfügungsgeschäft) erfolgt dann durch dingliche Einigung und Eintragung.
Bei einem Grundstückskauf müssen sich Veräußerer und Erwerber zunächst über den Eigentumsübergang einigen. Diese Einigung bezeichnet man als Auflassung, vgl. § 925 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Zur Übertragung des Eigentums ist außerdem die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch erforderlich.
Auflassungserklärung
Wie bei jedem Rechtsgeschäft müssen sich Veräußerer und Erwerber über die Rechtsänderung einigen, d. h., sie müssen zwei inhaltlich übereinstimmende Willenserklärungen darüber abgeben, dass das Eigentum vom Veräußerer auf den Erwerber übergehen soll. Diese Erklärungen sind die Auflassungserklärungen.
Gemäß § 925 Abs. 1 S. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) muss die Einigung der Vertragsparteien bei gleichzeitiger Anwesenheit des Veräußerers und des Erwerbers vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Zuständig ist jeder Notar, die Auflassung kann aber auch in einem gerichtlichen Vergleich oder einem rechtskräftig bestätigten Insolvenzplan erklärt werden.
Darüber hinaus darf eine Auflassung nicht an eine Bedingung geknüpft werden oder unter einer Zeitbestimmung erfolgen. Dann ist die Auflassung unwirksam.
Unwiderruflichkeit der Auflassung
Die Auflassungserklärungen des Käufers und des Verkäufers sind Willenserklärungen. Für Willenserklärungen gilt der Grundsatz, dass eine wirksame Willenserklärung nicht widerrufen werden kann. Hier greift jedoch eine Sonderregelung des § 873 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), wonach jede Partei ihre Auflassungserklärung noch frei widerrufen kann, bis die Eintragung ins Grundbuch erfolgt ist.
Die Bindung an die Auflassung tritt erst mit der Eintragung ein oder wenn die Auflassungserklärungen beim Grundbuchamt abgegeben wurden oder der Veräußerer dem Erwerber eine Eintragungsbewilligung nach den §§ 19, 29 Grundbuchordnung (GBO) erteilt hat.
Häufig wird die Auflassung aber zusammen mit dem Grundstückskaufvertrag notariell beurkundet, sodass regelmäßig schon vor der Eintragung Bindungswirkung eintritt.
Auflassungsvormerkung
Um sicherzugehen, dass der Erwerber nach Abschluss und Beglaubigung des Kaufvertrages auch tatsächlich Eigentümer des Grundstückes wird, kann er eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen lassen.
Die Auflassungsvormerkung ist im Wesentlichen in § 883 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt. Sinn und Zweck der Auflassungsvormerkung ist es, einen effektiven Käuferschutz zu erreichen. Wurde eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen, ist gewährleistet, dass der Grundstückskäufer das Eigentum an der Immobilie zu den vertraglich vereinbarten Konditionen erwirbt.
Die Vormerkung verhindert, dass der Verkäufer das Grundstück belasten oder an einen Dritten übertragen kann. Findet eine Eintragung im Grundbuch statt, die dem Inhalt der Auflassungsvormerkung widerspricht, kann der Vormerkungsberechtigte die Zustimmung zur Löschung verlangen.
Außerdem ermöglicht die Auflassungsvormerkung dem Käufer, den Kaufpreis schon zu zahlen, bevor er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde. Denn sein Anspruch auf die Übereignung ist durch die Auflassungsvormerkung abgesichert. Wenn die Eigentumsübertragung erfolgt, wird die Vormerkung aus dem Grundbuch gelöscht.
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Rechtstipps zu "Auflassung"
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13.03.2025 Rechtsanwalt und Notar Jan B. Heidicker„… wegen Räumung des Vertragsgegenstandes durch den Verkäufer; Auflassung als dingliche Einigung zwischen den Parteien über den Eigentumsübergang; Regelung zur Kostentragung des Vertrages sowie zu Steuern …“ Weiterlesen -
12.03.2025 Rechtsanwältin Dr. Sabine Veronika Berndt„… „in Erbengemeinschaft“ als Eigentümer eingetragen werden. Eine Eintragung als Miteigentümer, d.h., Bruchteilseigentümer, ist nur nach entsprechender Erbauseinandersetzung nebst Auflassung möglich …“ Weiterlesen -
28.02.2025 Rechtsanwalt Michael Below LL.M.„… eine Auflassung an die KG erforderlich. Die Beschwerde gegen die Entscheidung des Grundbuchamts hatte am OLG München Erfolg. Bei einem bloßen identitätswahrenden Wechsel der Rechtsform des Berechtigten sei …“ Weiterlesen -
09.01.2025 Rechtsanwalt Arno Wolf„… nun vor dem angerufenen Landgericht im Wege der einstweiligen Verfügung von der Tochter des Erblassers die Beantragung und Bewilligung der Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruches auf Auflassung …“ Weiterlesen -
08.01.2025 Rechtsanwältin Dr. Sabine Veronika Berndt„… auch zum rechtswirksamen Verkauf des Hausgrundstückes nebst Auflassung imstande war, bestand dennoch mit Blick auf den zum Eigentumsübergang erforderlichen Grundbuchvollzug und den hierfür in § 29 GBO angeordneten …“ Weiterlesen
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23.11.2024 Rechtsanwalt Florian von der Burg geb. Ehlscheid„… , ergibt sich ein Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten auf Zustimmung zur Löschung des Widerspruchs aus § 894 BGB. Die Klägerin war durch die Auflassung und Eintragung ins Grundbuch rechtmäßig …“ Weiterlesen -
15.10.2024 Rechtsanwalt und Notar Andreas Krau„RA und Notar Krau Sie bezieht sich darauf, dass die Vertragsparteien an ihre Erklärung zur Eigentumsübertragung gebunden sind, sobald die Auflassung wirksam erklärt wurde. Was bedeutet das konkret …“ Weiterlesen -
13.09.2024 Rechtsanwältin Katja Werner„… von Lasten und Rechten Dritter ist. Auflassung und Grundbucheintragung: Der Vertrag sollte genau regeln, wann das Eigentum an der Immobilie auf Sie übergeht. Dies erfolgt erst nach der Eintragung …“ Weiterlesen -
02.09.2024 Rechtsanwalt & Abogado Frank Dieter Müller„… Auflassung. Der Eigentumserwerb ist mit Einräumung des Besitzes, mithin die tatsächliche Möglichkeit der Nutzung der Immobilie, vollzogen. Dies erfolgt regelmäßig durch Übergabe des Schlüssels …“ Weiterlesen -
28.08.2024 Rechtsanwalt und Notar Andreas Krau„… . Anwendung in der notariellen Praxis In der notariellen Praxis sind vor allem die Beurkundung von Auflassungen und die Bestellung von Grundschulden relevant. Beispielsweise bei Kaufverträgen über noch …“ Weiterlesen -
21.08.2024 Rechtsanwältin Katja Werner„… vereinbart werden soll Eigentumsübertragung : Regelungen zur Auflassung, also der Vereinbarung, das Eigentum an der Immobilie zu übertragen, sowie die spätere Eintragung im Grundbuch. Sonstige …“ Weiterlesen -
15.08.2024 Rechtsanwalt und Notar Andreas Krau„… auf einen bestimmten Gegenstand des Nachlasses gewährt, ohne dass eine weitere Handlung (z.B. eine Auflassung) erforderlich wäre. Das Gericht entschied, dass nach der EuErbVO, wie sie durch den Europäischen Gerichtshof …“ Weiterlesen -
09.08.2024 Rechtsanwältin Janina Werner„… sein. Solche Klauseln geben Ihnen die Möglichkeit, vom Kaufvertrag zurückzutreten, falls die Finanzierung scheitert, ohne dass Sie eine Vertragsstrafe befürchten müssen. 7. Auflassung …“ Weiterlesen -
26.07.2024 Rechtsanwalt Alexander Gottstein LL.B.„… . Der Formmangel sei mit der Auflassung und der Eintragung des Käufers in das Grundbuch geheilt worden. Damit sei der Käufer Eigentümer der Immobilien geworden. Anders wäre dies nur, wenn der Kaufvertrag nichtig …“ Weiterlesen -
28.12.2024 Rechtsanwalt Ilir Maliqi„… das BGH-Urteil v. 08.12.2009 – Az. XI ZR 181/08). Im Bauträgerkaufvertrag wird die Auflassung, d. h. die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Übergang des Eigentums am Grundstück …“ Weiterlesen -
31.05.2024 Rechtsanwalt Joachim Germer„… eingetragen ist. 2. Der Erwerber hat Anspruch auf Auflassung/Umschreibung des Eigentums, wenn er den Teil des Gesamterwerbspreises, der auf die Übereignung des Grundstücks entfällt, gezahlt hat. (OLG …“ Weiterlesen -
05.05.2024 Rechtsanwalt Dietmar Luickhardt„… notariellen Kaufurkunde ist dies nicht der Fall, da der Eigentumsuebergang erst mit der sogenannten Auflassung und Grundbucheintrag stattfindet. Warum gibt es in Spanien Probleme …“ Weiterlesen -
30.01.2024 Rechtsanwältin Janina Werner„… wird es sein Interesse sein, möglichst schnell die Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers wieder aus dem Grundbuch zu bekommen, damit er das Objekt anderweitig veräußern kann. 8. Auflassung Der endgültige …“ Weiterlesen -
25.10.2023 Rechtsanwalt Thomas Repka„… als "Auflassung". In der Praxis werden die schuldrechtliche Verpflichtung und die Einigung der Parteien in einem Dokument, dem "Grundstückskaufvertrag", zusammengefasst. Dieser Vertrag unterliegt sowohl …“ Weiterlesen -
16.10.2023 Rechtsanwalt Thomas Repka„Der Erwerb eines Grundstücks erfolgt in der Regel durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass ein "Immobilien Share Deal" kein direkter Kauf des Grundstücks …“ Weiterlesen
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28.09.2023 Rechtsanwalt Janis Wittke„… . Diese Feststellungen sind u.a. notwendig, um einen Anspruch auf Verschaffung des Eigentums (Grundbucheintragung bzw. Auflassung) zu prüfen. c) Wichtig ist auch, wenn möglich Kontakt zu den anderen …“ Weiterlesen -
16.09.2023 Rechtsanwalt Dr. Marcin Byczyk„… Ländern in aber darin zu erblicken, dass während in Deutschland der Kaufvertrag erst dazu führt, dass der Notar eine Auflassung beim Gericht meldet und dann die Parteien in Kenntnis setzt …“ Weiterlesen -
12.06.2024 Rechtsanwalt Dr. Rainer Freudenberg LL.M.„… . muss der Besitz an beweglichen Sachen übergeben werden, für Immobilien müssen Auflassungen erklärt und Grundbuchanträge gestellt werden und die Übertragung von Schutzrechten ist beim entsprechenden …“ Weiterlesen -
03.07.2023 Rechtsanwältin Dr. Sabine Veronika Berndt„Mit In-Kraft-Treten der Grundstücksverkehrsverordnung der ehemaligen DDR vom 11.01.1963 war unter anderem dann mit der Auflassung des im Beitrittsgebiet des verkauften Grundbesitzes nicht mehr …“ Weiterlesen