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Auflassungsvormerkung - was Sie wissen und beachten müssen!

  • 3 Minuten Lesezeit

Inhaltsverzeichnis

  1. Die wichtigsten Fakten
  2. Was versteht man unter einer Auflassungsvormerkung?
  3. Wie unterscheiden sich Auflassung und Auflassungsvormerkung?
  4. Welche Vorteile bietet die Auflassungsvormerkung?
  5. Welche Kosten entstehen durch die Auflassungsvormerkung?
  6. Welche Probleme können bei der Löschung einer Auflassungsvormerkung aus dem Grundbuch entstehen?

Die wichtigsten Fakten

  • Die Auflassungsvormerkung kommt normalerweise bei einem Kaufvertrag über Grundstücke bzw. Immobilien zum Einsatz, da hier der sofortige Eigentumswechsel in der Regel nicht gewollt ist.
  • Konkret handelt es sich dabei um eine im Grundbuch vorzunehmende Eintragung, mit der insbesondere die Käuferrechte bis zur eigentlichen Auflassung geschützt werden sollen.
  • Um den entsprechenden Grundbucheintrag kümmert sich ein Notar.
  • Die Vormerkung kann rasch durchgeführt werden und so garantieren, dass sämtliche Interessen gewahrt werden, bis der Eigentumsübergang vollzogen ist, was häufig einige Wochen dauert.

Was versteht man unter einer Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung ist eine Eintragung im Grundbuch mit Schutzwirkung und Warnfunktion. Sie wird von einem Notar im Grundbuch eingetragen, um den Eigentumserwerb zu sichern. Geregelt ist die Auflassungsvormerkung im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) hauptsächlich in § 883.

Die Auflassungsvormerkung dient häufig der vertraglich-rechtlichen Zusicherung des Kaufs zu den im Kaufvertrag vereinbarten Konditionen. Mit ihrer Hilfe kann der Käufer sein Recht auf einen unbelasteten Eigentumsübergang schützen. Bis das Eigentum endgültig auf ihn übergeht, müssen daher womöglich vorhandene Hypotheken oder Grundschulden, die zulasten des Verkäufers eingetragen sind, gelöscht werden.

Praktisch verhindert die Eintragung einer Auflassungsvormerkung, dass der Verkäufer gegenüber dem Käufer Belastungen und Übertragungen am Grundstück vornehmen kann, die der Vereinbarung zuwiderlaufen. Findet eine solche belastende Eintragung statt, kann der Vormerkungsberechtigte die Zustimmung zur Löschung verlangen.

Darüber hinaus gestattet die Auflassungsvormerkung es dem Erwerber, den Kaufpreis vor der Überschreibung des Eigentums durch die Eintragung ins Grundbuch zu zahlen. Da sein Anspruch auf Übereignung durch die Vormerkung gesichert ist, kann er sich auf die Gegenleistung verlassen. Mit der kompletten Zahlung des Kaufpreises kann die Eintragung des neuen Eigentümers erfolgen. Die Vormerkung wird dann überflüssig und deswegen gelöscht.

Wie unterscheiden sich Auflassung und Auflassungsvormerkung?

Auflassung und Auflassungsvormerkung sind nicht dasselbe. Unter der eigentlichen Auflassung versteht man die Einigung über den Eigentumsübergang zwischen Käufer und Verkäufer, der dann durch Eintragung im Grundbuch vollzogen wird.

Da nach dem Antrag auf den Grundbucheintrag häufig bis zu acht Wochen vergehen können, bis der Eigentumsübergang vollzogen ist, kommt es hier in der Mehrzahl der Fälle zunächst zur Vormerkung, die schnell durchgeführt werden kann. Anschließend erfolgt die wirkliche Eintragung ins Grundbuch.

Welche Vorteile bietet die Auflassungsvormerkung?

Die Verwendung einer Auflassungsvormerkung ist bei einem Kaufvertrag über Immobilien bzw. Grundstücke der Regelfall. Schließlich ist der umgehende Eigentumswechsel normalerweise gar nicht gewünscht.

So müssen beispielsweise noch die Finanzierung und Bezahlung des Kaufpreises erfolgen. Zudem sind unter Umständen behördliche Genehmigungen erforderlich oder Dritte haben dem Vertrag noch zuzustimmen.

Die Auflassungsvormerkung schließt nachträgliche Beeinträchtigungen des Kaufs einer Immobilie bzw. eines Grundstücks aus. Konkret hat dies folgende Vorteile:

  • Ein Weiterverkauf an einen anderen Interessenten ist damit zwar noch möglich, der neue Käufer sieht sich aber Ansprüchen des Berechtigten ausgesetzt.
  • Die Immobilie darf vom Verkäufer nun nicht mehr belastet werden, beispielsweise durch eine Hypothek.
  • Bei einer Zahlung des Kaufpreises noch vor einer abschließenden Eintragung ins Grundbuch ist der Käufer geschützt.
  • Im Falle einer Insolvenz des Verkäufers behält der Erwerber das Recht an der Immobilie bzw. am Grundstück.

Welche Kosten entstehen durch die Auflassungsvormerkung?

Bei der Vormerkung im Grundbuch fallen Kosten in Höhe der Hälfte eines normalen Grundbucheintrags an. Welche Kosten für die Auflassungsvormerkung genau entstehen, hängt vom Wert der Immobilie bzw. des Grundstücks ab. Die maßgebenden Bestimmungen sind in der Gebührenordnung des Gerichts- und Notarkostengesetzes zu finden.

Demjenigen, der beispielsweise einen Grundbucheintrag für eine Immobilie im Wert von 300.000 € vom Notar vornehmen lässt, entstehen für den Grundbucheintrag Kosten in Höhe von 635 €. Die Auflassungsvormerkung kostet entsprechend in diesem Fall 317,50 €.

Welche Probleme können bei der Löschung einer Auflassungsvormerkung aus dem Grundbuch entstehen?

Rechtliche Auseinandersetzungen im Zusammenhang mit der Löschung einer Auflassungsvormerkung landen immer wieder vor Gericht. Häufig sind noch strittige Einzelfragen der Auslöser eines Rechtsstreits. Mögliche Gründe können sein:

  • Beim Verkauf sind einzelne Punkte noch nicht geklärt, beispielsweise ein bestehendes Wegerecht, das es einem anderen Grundstückseigentümer erlaubt, das verkaufte Grundstück zu betreten, um zu seinem eigenen zu kommen.
  • Der Käufer zahlt den Kaufpreis nicht. In dieser Situation hat der Verkäufer ein Interesse daran, dass die Auflassungsvormerkung schnellstens gelöscht wird, sodass er doch an einen anderen Interessenten verkaufen kann.
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