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Heizsaison, aber Heizung geht nicht – wie mindere ich die Miete richtig?

aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht
Heizsaison, aber Heizung geht nicht – wie mindere ich die Miete richtig?
Eine Tasse heißer Tee und eine warme Decke können zumindest kurzzeitig Abhilfe schaffen.
  • Fällt die Heizung aus, muss der Vermieter informiert werden.
  • Die Höhe der Minderung ist immer vom Einzelfall abhängig.
  • Die Miete im Anschluss sollte nur unter Vorbehalt gezahlt werden.

Wie jedes Jahr beginnt im Oktober die Heizsaison. Spätestens jetzt, wenn die Temperaturen – zumindest nachts – entsprechend niedrig sind, schalten viele Mieter ihre Heizung wieder ein. Gut, wenn die Heizung nach ihrer Sommerpause problemlos funktioniert – falls nicht, erfahren Sie hier, wie Sie möglicherweise die Miete mindern können.

Heizung arbeitet nicht korrekt

Die Heizsaison beginnt in Deutschland üblicherweise am 1. Oktober und dauert bis 30. April des nächsten Jahres. Während dieses Zeitraums müssen Heizungsanlagen in Wohngebäuden so programmiert sein, dass sie zwischen 6 Uhr morgens und 23 Uhr abends so viel Leistung erbringen, dass in Wohnräumen, also hauptsächlich Wohnzimmern, eine Mindesttemperatur von 20 bis 22 Grad erreicht werden kann. In anderen Räumen, die nicht direkt zum Wohnen genutzt werden, also Küche, Schlafzimmer und Hausflur, sind Temperaturen zwischen 18 und 20 Grad ausreichend. Liegen die tatsächlich erreichten Temperaturen darunter und wird dadurch der Gebrauch der Wohnung durch den Mieter beeinträchtigt, liegt ein Sachmangel der Mietsache gem. § 536 Abs. 1 S. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) vor.

Heizung ausgefallen – so gehen Sie richtig vor

Treten im Zusammenhang mit der Heizung Probleme auf, so ist der Mieter verpflichtet, den Vermieter unverzüglich darüber zu informieren und ihn zur Instandsetzung aufzufordern. Wichtig ist, dass der Zeitpunkt genannt werden kann, an dem der Mangel erstmals aufgetreten ist und bis wann der Vermieter diesen beheben soll. Um ganz sicher zu gehen, sollte der Mieter diese Mitteilung am besten schriftlich und per Einschreiben an den Vermieter senden.

Droht tatsächlich ein längerfristiger Heizungsausfall, sollte der Mieter zu Beweiszwecken ein sogenanntes Temperaturprotokoll führen. Darin sollte gemeinsam mit einem Zeugen in allen Zimmern die jeweilige Temperatur inklusive der Uhrzeit vermerkt werden – je eine Messung tagsüber und abends ist ausreichend und kann mit einem handelsüblichen Thermometer durchgeführt werden.

Arbeitet die Heizung nicht korrekt und wurde der Vermieter darüber ordnungsgemäß informiert, so muss der Mieter den Vermieter auch die erforderliche Instandsetzung in Auftrag geben und durchführen lassen. Bei einem Notfall – beispielsweise bei besonders niedrigen Temperaturen während eines Wochenendes und weder Vermieter noch Hausverwalter sind erreichbar – darf der Mieter die Reparatur der Heizung eigenhändig und im eigenen Namen veranlassen. Für diese Reparaturkosten muss der Vermieter nur insoweit aufkommen, wie die Reparaturen auch tatsächlich notwendig waren.

Mietminderung möglich

Eine Mietminderung ist nicht bei jedem Ausfall der Heizung möglich – insbesondere kurzzeitige Unterbrechungen der Heizleistung gehören nämlich zum allgemeinen Lebensrisiko. Ein längerfristiger Heizungsausfall an 2–3 Tagen hintereinander oder eine zu geringe Heizleistung – je nach Außentemperaturen – ist ein Sachmangel der Mietsache und der Mieter kann die Miete mindern.

Dieses Minderungsrecht steht dem Mieter unabhängig davon zu, ob der Vermieter für den Heizungsausfall überhaupt verantwortlich ist. Liegt die Schuld für den Heizungsausfall beim Energieversorger, so hat der Mieter trotzdem das Recht, die Miete gegenüber seinem Vermieter zu mindern.

Miete mindern – in welcher Höhe?

Erreichen die Temperaturen in den Wohnräumen einer Mietwohnung während der Heizperiode nicht wenigstens 20 Grad, so hat der Mieter das Recht, die Miete zu mindern. Welche Höhe angemessen ist, muss immer im Einzelfall entschieden werden, die Angabe von pauschalen Prozentsätzen ist nicht möglich – daher handelt es sich bei den unten aufgezählten Fällen nur um Beispiele.

Die Minderungsquote ist grundsätzlich davon abhängig, inwieweit die herrschenden Außentemperaturen den Gebrauch der Mietsache beeinträchtigen:

  • Vollständiger Heizungsausfall im Winter – Mietminderung zwischen 70 und 100 Prozent für den Zeitraum des Ausfalls möglich
  • Keine Erwärmung von Wohnräumen auf mindestens 20 Grad – Mitminderung von 20 bis 30 Prozent angemessen
  • Wohnung zu warm oder zu kalt, weil die Thermostate an den Heizkörpern defekt sind – Mietminderung von bis zu 20 Prozent ausreichend
  • Heizungsausfälle in den Sommermonaten oder bei mäßigen Temperaturen – keine Mietminderung möglich

Miete nur unter Vorbehalt zahlen

Funktioniert die Heizung also tatsächlich nicht oder nicht richtig und wurde der Vermieter vom Mieter davon in Kenntnis gesetzt, sollte der Mieter seine Miete vorsorglich nur unter ausdrücklichem Vorbehalt weiterzahlen – denn Miete, die trotz eines Minderungsgrundes in voller Höhe weitergezahlt wird, kann nach aktueller Rechtsprechung nachträglich nicht mehr zurückgefordert werden.

(WEI)

Foto : ©Fotolia.com/contrastwerkstatt


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