Zur Navigation springen Zum Inhalt springen Zum Footer springen

Lebenslanges Wohnrecht im Pflegefall Was Sie beachten sollten

(21 Bewertungen) 3,0 von 5,0 Sternen (21 Bewertungen)

Das „lebenslange Wohnrecht“ gibt dem Berechtigten das Recht ein Haus oder eine Wohnung bis an sein Lebensende zu bewohnen, auch wenn er selbst nicht der Besitzer der Immobilie ist. 

Das sog. genannte dingliche Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen und ist fest an die jeweilige Immobilie gebunden. Wird das Haus oder die Wohnung verkauft, dürfen Bewohner mit einem lebenslangen Wohnrecht in der Immobilie wohnen bleiben.

In der Regel zahlt der Wohnberechtigte keine Miete, ist aber zur Instandhaltung der Räumlichkeiten und zur Zahlung der laufenden Nebenkosten verpflichtet. Nur grundlegende Erhaltungs- Umbaumaßnahmen gehen üblicherweise zu Lasten des Eigentümers. 

1. Wohnungsrecht nach §§ 1090-1092 BGB oder nach § 1093 BGB?

Je nach Interessenlage ist es günstige ein Wohnungsrecht nach §§ 1090-1092 BGB oder nach der Spezialnorm § 1093 BGG oder zu vereinbaren.

Häufig wird das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB vereinbart. Es erlaubt den Wohnberechtigten, auch die Familie den Lebenspartner oder Pflegepersonal im Haushalt aufzunehmen. 

Möchte man von vornherein ausschließen, dass eine andere Person als der Berechtigte die Wohnung mitbenutzen darf, ist es besser eine Wohnungsrecht nach §§ 1090-1092 BGB zu vereinbaren. Im Unterschied zum Wohnungsrecht nach § 1093 BGB darf die Wohnung im Falle des §§ 1090-1092 BGB vom Berechtigten nur in eigener Person genutzt werden. Die Aufnahme von Familienangehörigen oder sonstiger Personen ist unzulässig.

2. Was ist, wenn der Berechtigte alters- oder krankheitsbedingt nicht mehr alleine in der Wohnung wohnen kann?

In dieser Situation kommt der o. a. Unterschied zwischen dem Wohnrecht nach §§ 1090-1092 BGB und dem Wohnungsrecht nach § 1093 BGB besonders zum Tragen.

§ 1093 Abs. 2 BGB gewährt ausdrücklich das Recht, dass Familienangehörige aber auch Pflegepersonal in die Wohnung mit aufgenommen werden dürfen, sodass eine Vollpflege auch „zu Hause“ sichergestellt werden kann.

Anders ist dies bei §§ 1090- 1092 BGB. Hier ist die Aufnahme von anderen Personen von vornherein unzulässig. Hier wäre also nur die Pflege durch einen ambulanten Pflegedienst im Rahmen des Wohnungsrechtes möglich.

3. Was ist, wenn der Berechtigte in Pflegeheim umziehen muss?

Wie oben bereits beschrieben, kann der Zeitpunkt, wann jemand ins Pflegeheim muss, je nachdem welche Form des Wohnungsrechtes man gewählt hat, erheblich variieren.

Beim Wohnungsrecht nach §§ 1090-1092 BGB dürfte eine Pflege durch eine 24 Stunden Betreuung ausgeschlossen sein.

Bei einem Wohnungsrecht nach § 1093 hingegen nicht. Da kann zum Beispiel ein Familienangehörige oder eine Pflegkraft in die Wohnung aufgenommen werden und eine „Rundumpflege“ auch innerhalb der Wohnung übernehmen.

Wichtig ist im Rahmen der Bestellung eines Wohnrechtes – egal auf welcher rechtlichen Grundlage – das Erlöschen klar zu regeln. Ohne eine solche Regelung würde das Wohnrecht auch bei Umzug in ein Pflegeheim grundsätzlich bestehen bleiben (BGH, Versäumnisurteil vom 09. Januar 2009 – V ZR 168/07 –, juris) 

Dies kann im Fall, dass ein Wohnrecht nach § 1093 BGB vereinbart wurde, sogar dazu führen, dass der zuvor mitaufgenommene Familienangehörigen weiter darin wohnen bleiben darf, längstens aber bis das Wohnrecht durch Tod des Berechtigten erlischt (so jedenfalls Palandt Kommentar zum BGB § 109, Rn. 12, 76. Aufl. 2017).

Eine mögliche Regelung wäre zum Beispiel:

„Das Wohnrecht ist persönlich und nicht übertragbar. Es erlischt, wenn es von dem Berechtigten dauerhaft aufgegeben wird. Dies gilt auch, wenn die Aufgabe wegen Alter oder Krankheit erfolgt. Hiervon wird insbesondere dann ausgegangen, wenn der Berechtigte länger als 6 Monate in einem Pflegeheim verweilt und absehbar ist, dass er künftig in der Wohnung nicht eigenständig und auch nicht mit Hilfe eines ambulanten Pflegedienstes leben kann.“

Hinweis: Die Einschränkung auf einen eine ambulanten Pflegedienst dürfte allerdings nur dann bestand haben, wenn kein Wohnrecht nach § 1093 BGB vereinbart wurde.

4. Regelung über Ersatzleistungen, wenn der Berechtigte das Wohnrecht nicht mehr selber nutzen kann

Wichtig ist – aus Sicht des Eigentümers – auch eine Regelung, dass eine Ersatzleistung für das Wohnrecht in keinem Fall geschuldet ist.

Andernfalls besteht die Gefahr, dass für den Fall, dass der Wohnberechtigte ins Pflegeheim muss und die Pflegeheimkosten nicht selbst tragen kann, dass Sozialamt versucht die Ersatzleistung für das Wohnrecht (z. B. Anspruch auf Vermietungsgestattung) auf sich überzuleiten (vgl. Landessozialgericht Niedersachsen-Bremen, Urteil vom 23. August 2016 – L 8 SO 343/15 –, juris). 

Umgekehrt kann es für den Wohnberechtigten von entscheidender Bedeutung sein, in diesem Fall zum Beispiel als Ersatzleistung z. B. die Einnahmen aus einer Vermietung der Wohnung zu erhalten. Es kommt eben endscheidend auf die jeweilige Interessenlage an.

5. Was muss ich bei der Steuer beachten?

Wenn durch das Wohnrecht Mietkosten gespart werden, kann es sein, dass das Wohnrecht wie eine Schenkung oder eine Erbschaft behandelt und besteuert wird. Wie hoch der Kapitalwert des Wohnrechts ist, errechnet das Finanzamt im Einzelfall. In der Regel zieht es dafür den lokalen Mietspiegel heran. 

6. Individuell angepasste Regelung dringend erforderlich

Dies sind nur einige wichtige Punkte, die man bei der Einräumung eines Wohnrechtes beachten muss. Welches in Ihrem konkreten Fall für Sie das Richtige ist und was im Einzelnen unbedingt zusätzlich zu den gesetzlichen Bestimmungen geregelt werden sollte, kommt entscheidend auf die Interessenlage an. 

Generell sollten Art und Umfang des Wohnrechts zwischen Eigentümer und Wohnrechtsinhaber in einer Vereinbarung, die Bestandteil der notariellen Vereinbarung ist, festgehalten werden. Sie sollten daher vor Unterzeichnung eines Notarvertrages dies mit Ihrem Anwalt und Steuerberater besprechen, um die für Sie günstigste Lösung zu erarbeiten.

Für die Ausarbeitung bzw. Überprüfung des Entwurfs einer notariellen Vereinbarung in enger Zusammenarbeit mit dem beurkundenden Notar steht Ihnen die Unterzeichnerin gerne zur Verfügung.


Rechtstipp vom 19.05.2017

Sie haben Fragen? Gleich Kontakt aufnehmen!

Profil-Bild
            Rechtsanwältin Katharina Moritz-Feilke Rechtsanwältin Katharina Moritz-Feilke

Rechtstipps zum Thema

Rechtstipps des Autors

Ihre Spezialisten

Damit Sie wissen, wann Sie im Recht sind

Informationen über aktuelle Gesetzesänderungen, neue Urteile, hilfreiche Tipps und Kurioses im wöchentlichen anwalt.de-Newsletter

Ihre E-Mail-Adresse wird nur für den anwalt.de-Newsletter verwendet und nicht an Dritte weitergegeben. Sie können den anwalt.de-Newsletter jederzeit wieder abbestellen.