Mieterhöhung – Was kann ich dagegen tun?

München, Hamburg, Frankfurt am Main, vor allem in den Metropolen steigen die Wohnungsmieten scheinbar unaufhörlich. Die Medien sprechen schon von einer „Mietpreisexplosion". Auch kleinere Städte sind immer stärker betroffen. Wie sieht es aber nun konkret aus, wenn auch Ihre Miete steigen soll?

Während des Mietverhältnisses können die Parteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren. So steht es jedenfalls für Wohnraum wörtlich in § 557 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Vereinbaren bedeutet, dass der Vermieter nicht einfach eine höhere Miete festlegen kann. Manchmal aber ist der Wohnungsmieter verpflichtet, einer Erhöhung zuzustimmen. Wir erklären, wann das der Fall ist:

Der Ablauf einer Mieterhöhung

Zunächst muss der Vermieter natürlich mitteilen, dass er mehr Geld will. Juristisch korrekt muss er verlangen, dass der Wohnungsmieter einer Mieterhöhung zustimmt. Das kann der Vermieter schriftlich mit einem Brief, aber auch per Fax oder E-Mail tun. Der Absender muss nur eindeutig erkennbar sein. Eine mündliche Mitteilung, persönlich oder am Telefon reicht dagegen nicht aus.

Der Mieter hat bis Ende des übernächsten Monates Zeit zu reagieren. So lange ändert sich zunächst nichts. Er kann der Mieterhöhung zustimmen, dann ist sie vereinbart und wird entsprechend wirksam. Erklärt sich der Mieter nicht einverstanden, kann der Vermieter innerhalb weiterer drei Monate Klage beim zuständigen Amtsgericht (AG) einreichen.

Dort wird geprüft, ob das Mieterhöhungsverlangen rechtmäßig war. Verliert der Mieter, muss er zusätzlich zur erhöhten Wohnungsmiete auch die Kosten des Gerichtsverfahrens tragen. Gewinnt er, bleibt es bei der alten, niedrigeren Miethöhe. Es lohnt sich also, sich vorher Gedanken zu machen, ob die Mieterhöhung in Ordnung ist oder ob sie Fehler aufweist.

Jede Erhöhung hat Grenzen

Die erhöhte Miete muss begründet werden. Dafür reicht die pauschale Behauptung „alles wird teurer" nicht aus. Auch eine lange Zeit unverändert gebliebene Miete ist alleine noch kein Grund, sie jetzt zu erhöhen. Eine allgemeine Anhebung darf vielmehr erst erfolgen, wenn die Miete vorher mindestens 15 Monate konstant war.

Auch sollen bisher besonders günstige Mieten nicht sprunghaft ansteigen. Daher ist vom Vermieter zusätzlich die sogenannte Kappungsgrenze einzuhalten. Danach ist eine Anhebung um maximal 20 Prozent innerhalb von 3 Jahren zulässig. Will der Vermieter mehr, muss der Mieter das nicht akzeptieren.

Meist orientieren sich Vermieter daran, was durchschnittlich für vergleichbar große und ähnlich ausgestattete Wohnungen in der Umgebung gezahlt wird. Eine Anpassung bis zu dieser sog. örtlichen Vergleichsmiete ist in den § 558 ff. BGB ausdrücklich erlaubt. Doch wie lässt sich die überhaupt feststellen?

Mietspiegel und Mieterdatenbank

Ein individuelles Sachverständigengutachten ist regelmäßig zu teuer. Für viele Gebiete gibt es schon sogenannte Mietspiegel oder Mieterdatenbanken. Darin werden z. B. von der Gemeinde Quadratmeterpreise nach Ort, Baujahr, Wohnlage, Ausstattung, Größe etc. gespeichert. Qualifizierte Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen können sogar vor Gericht ein Sachverständigengutachten ersetzen. Von Maklern oder Banken herausgegebene Preisübersichten gelten generell nicht.

Außerdem muss ein konkreter Geldbetrag als Miete verlangt werden. Der ermittelte Quadratmeterpreis wird entsprechend mit den Quadratmetern multipliziert, wobei nach der Rechtsprechung die im Mietvertrag vereinbarte Quadratmeterzahl verwendet werden kann, selbst wenn die tatsächlichen Wohnungsgröße um bis zu 10 Prozent kleiner ist (BGH, Urteil v. 08.07.2009, Az.: VIII ZR 205/08).

Drei Vergleichswohnungen

Oft werden auch konkrete Mietverhältnisse zum Vergleich genannt, es müssen aber mindestens drei sein. Zur Sicherheit wird der Vermieter regelmäßig mehr als drei Wohnungen mit vergleichbarer Lage, Baujahr, Ausstattung, Renovierungszustand etc. angeben. Die Wohnungen müssen auch tatsächlich vermietet sein, reine Wohnungsangebote genügen nicht.

Egal ist, ob der Vermieter selbst auch Eigentümer der Vergleichswohnungen ist oder jemand anders. Die Namen der anderen Mieter und Vermieter muss er nicht angeben, zumindest aber die Wohnungen so beschreiben, dass der Mieter sie leicht identifizieren kann. So kann der überprüfen, ob die Angaben tatsächlich stimmen (BGH, Urteil v. 18.12.2002, Az.: VIII ZR 141/02).

Unabhängig von der örtlichen Vergleichsmiete kann der Vermieter Kosten für Modernisierungsmaßnahmen in Form einer Mieterhöhung weitergeben. Diese Form gewinnt in Zeiten des Klimaschutzes und umfassender energetischer Sanierung rapide an Bedeutung. Weder für die Umbauten, noch für die Mieterhöhung ist eine Zustimmung des Wohnungsmieters erforderlich. Nach §§ 559 BGB in der aktuellen Fassung dürfen jährlich bis zu 11 Prozent der Modernisierungskosten als Mieterhöhung weitergegeben werden.

Voraussetzung ist allerdings, dass sich die Wohnverhältnisse dadurch auf Dauer verbessert haben bzw. Wasser oder Energie eingespart werden. Nachdem in der Regel mietvertraglich vereinbart ist, dass der Mieter die Nebenkosten (also Heizkosten, Wasser und ähnliche Verbrauchskosten) zu zahlen hat, kommen diese Sanierungen schließlich auch ihm zugute.

Auch eine solche Mieterhöhung muss in Textform, also per Brief, Fax oder E-Mail verlangt werden. Dazu muss eine konkrete Erläuterung und Berechnung der Kosten beiliegen. Neben den konkret für die einzelne Wohnung aufgewendeten Kosten dürfen Maßnahmen, die das ganze Haus betreffen, angemessen auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden.

Außerdem muss der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 554 Abs. 3 BGB vor der Durchführung ankündigen. Aber auch ohne die Ankündigung kann nach tatsächlich durchgeführter Modernisierung die Miete angehoben werden. Allerdings kann die Mieterhöhung dann erst später erfolgen, nämlich erst mit Beginn des sechsten statt des dritten Monats nach dem Verlangen des Vermieters (BGH, Urteil v. 02.03.2011, Az.: VIII ZR 164/10).

Nebenkosten als „zweite Miete"?

Kosten für Heizung, Wasser etc. steigen seit Jahren und werden entsprechend oft als „zweite Miete" wahrgenommen. Eine echte Pauschale für Betriebskosten kann der Vermieter erhöhen, wenn das vertraglich vereinbart ist.

Üblicher ist eine Nebenkostenvorauszahlung, die monatlich zusammen mit der Miete an den Vermieter überwiesen wird. Mindestens einmal im Jahr erhält der Mieter aber eine Abrechnung. Er zahlt letztlich daher keinen pauschalen Betrag, sondern nur (anteilig) die tatsächlich angefallenen Kosten.

Den Vorauszahlungsbetrag darf der Vermieter auf eine angemessene Höhe anpassen. Voraussetzung ist, dass eine formell und inhaltlich korrekte Abrechnung vorausgegangen ist. (BGH, Urt. v. 15. 5. 2012 - VIII ZR 246/11).

Befristete Mietverhältnisse und Staffelmiete

Bei befristeten Mietverträgen ist für diese Zeit auch die Miete regelmäßig fest vereinbart. Eine Erhöhung ist damit ausgeschlossen, es sei denn, Mieter und Vermieter sind sich tatsächlich einig über die Erhöhung.

Gleiches gilt bei sogenannten Staffelmieten. Auch hier ist die Miete für eine bestimmte Dauer verbindlich festgelegt. Zu Beginn des Vertrages ist sie meist relativ niedrig und steigt dafür in vertraglich vereinbarten Abständen (z. B. jährlich) auf ebenfalls vorher festgelegte Beträge an.

Nur Kostenmiete für Sozialwohnungen

Mit staatlich geförderten Sozialwohnungen darf der Vermieter grundsätzlich keine Gewinne erwirtschaften. Die zu zahlenden Mieten sind meist günstig, da nur eine sogenannte Kostenmiete zu zahlen ist. Das ist der Betrag, mit dem die tatsächlichen Kosten des Hauses abgedeckt werden. Ändern sich diese Kosten, ändert sich auch die Miete. Allerdings ist dazu eine Genehmigung der Behörden erforderlich.

(ADS)