Zur Navigation springen Zum Inhalt springen Zum Footer springen

Streit in der letzten Etage – zehn wichtige Urteile zum Dachgeschoss

(64)
(64)
Streit in der letzten Etage – zehn wichtige Urteile zum Dachgeschoss
Der Dachboden bietet oft viel ungenutzten Platz.

Das letzte Stockwerk eines Hauses ist unter vielen Gesichtspunkten für Hauseigentümer oder Mieter sehr attraktiv. Ebenso wie die Kellerräume bietet das Dachgeschoss zusätzlich Stauraum für alles Mögliche, was in der Wohnung keinen Platz mehr findet, oder ausreichend Platz für nasse Wäsche. Ausgebaut zu einer eigenen Wohneinheit bietet das Dachgeschoss nicht nur einen hervorragenden Ausblick, sondern auch die besten Lichtverhältnisse im Haus, wenig Straßenlärm und keine Geräusche aus darüber liegenden Wohnungen. Der Dachboden sorgt aber auch immer wieder für Streit zwischen Eigentümern einer Wohngemeinschaft, Hauskäufern und Verkäufern, Eigentümern und Versicherungen oder im Mietverhältnis.

Daher müssen sich die deutschen Zivilgerichte immer wieder mit Rechtsfragen rund um das Dachgeschoss beschäftigen. Was darf man als Eigentümer oder Mieter im Dachgeschoss? Wo liegt der Unterschied zwischen einer Dachterrasse und einem Dachgarten? Gehört der Dachboden zur Mietwohnung? Dürfen Mieter weniger Miete zahlen, wenn der Vermieter den Dachboden abschließt oder die Sprechanlage ausfällt, und dürfen Hunde den Aufzug nutzen? All diese Fragen sind schon vor Gericht gelandet. Als Wohnungseigentümer oder Mieter sollten Sie diese Entscheidungen rund um den Dachboden kennen, denn wenn es einen Dachboden oder eine Dachgeschosswohnung gibt, kann man sowohl Rechte als auch Pflichten haben. 

Fünf Entscheidungen zu Dachboden-Streitigkeiten für Eigentümer

Als Eigentümer einer Immobilie mit Dachgeschoss sollten Sie die folgenden fünf Entscheidungen der Gerichte kennen.  

  1.  Hobbyraum statt Abstellkammer – Eigentümer darf Dachboden nach Belieben nutzen

Legt bei einem Haus mit mehreren Eigentumswohnungen die Teilungsurkunde fest, dass ein Eigentümer das alleinige Nutzungsrecht am Dachboden hat, kann dieser den Dachboden grundsätzlich nach Belieben nutzen. Das Oberlandesgericht Düsseldorf (OLG Düsseldorf) stellte in einem Urteil ausdrücklich klar, dass der Eigentümer in dieser Konstellation nicht auf die Verwendung als Abstellraum beschränkt ist. In dem zugrunde liegenden Fall hatte eine Frau einen Dachboden mit einem Tisch, Stühlen sowie Sanitäreinrichtungen ausgestattet und gelegentlich als Hobbyraum oder Gästezimmer genutzt. Dies wollten die Eigentümer der übrigen Eigentumswohnungen nicht tolerieren und klagten.

Schließlich gab das Oberlandesgericht Düsseldorf der Frau Recht. Da sie nach der Teilungsurkunde das ausschließliche Nutzungsrecht hatte, musste sie sich nicht auf einen zusätzlichen Abstellraum beschränken lassen. Auch die Sanitäreinrichtungen musste sie nicht entfernen. Nach Ansicht des Gerichts führen WC und Waschbecken in einem Hobbyraum zwar zu einem bestimmten Komfort bei der Freizeitbeschäftigung, sie deuten aber nicht auf eine regelmäßige Nutzung als Wohnraum hin. Lediglich bauliche Veränderungen wie etwa der Einbau eines zusätzlichen Fensters müssen mit der Wohnungseigentümergemeinschaft abgestimmt werden.  

(OLG Düsseldorf, Beschluss v. 19.12.2007, AZ.: I-3 Wx 98/07)

  1.  Dachgarten & Dachterrasse sind zwei Paar Schuhe

Das Oberlandesgericht Koblenz stellte in seiner Entscheidung klar, dass ein Dachgarten keine Dachterrasse ist. Beide Begriffe beschreiben unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten. Während man eine Dachterrasse tatsächliche betreten kann, stellt ein Dachgarten häufig nur eine gärtnerische Kulisse dar. Ein Dachgarten muss deshalb im Gegensatz zur Dachterrasse nicht in vollem Umfang nutzbar sein. In dem zugrunde liegenden Fall durfte der Käufer einer Immobilie deren Kaufpreis daher nicht unter Berufung auf einen Sachmangel mindern. Er hätte nach Ansicht des Oberlandesgerichts Koblenz wissen müssen, dass der Dachgarten eben nicht für den dauerhaften Aufenthalt ausgerichtet ist.  

(OLG Koblenz, Urteil v. 1.10.2014, 5 U 530/14)

  1.  Beschädigte Dachkonstruktion

Das Landgericht Dortmund (LG Dortmund) musste sich mit der Frage befassen, ob eine Gebäudeversicherung nach einem Hagelsturm verpflichtet ist, die Reparaturkosten des beschädigten Dachs zu übernehmen, oder ob sie lediglich die Wertminderung zu ersetzen hat. Entscheidend war in diesem Fall, dass es sich um ein Sandwichdach handelte, das von den Hagelkörnern lediglich erheblich eingedellt wurde. Dies beeinträchtigte zwar die Optik, aber gerade nicht die Funktionsfähigkeit des Dachs. Dem Versicherungsvertrag mit dem Eigentümer lagen die Allgemeinen Bedingungen für Sturmversicherungen (AStB 87) zugrunde. Diese legen fest, dass die Versicherung einen Luxusaufwand nicht ersetzen muss. Da beim zugrunde liegenden Fall keine Reparatur erforderlich war, konnte der Gebäudeeigentümer nur die Wertminderung der optischen Beeinträchtigung in Höhe von 1700 Euro verlangen.

(LG Dortmund, Urteil v. 14. März 2012, AZ.: 2 O 62/10)

  1.  Lichtkuppel zählt zum Gemeinschaftseigentum

Die Frage, ob bestimmte Gebäudeteile wie Treppenhaus, Garten, Garage oder Flur zum Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum zählen, führt immer wieder zu Streit zwischen Wohnungseigentümern und ihrer Wohnungseigentumsgemeinschaft. In Berlin stritt sich eine Eigentümergemeinschaft über die Lichtkuppeln an der Flachdachkonstruktion. Da die Kuppeln nur eine der Wohnungen belichtete, sollte der Eigentümer dieser Wohnung allein für ihre Instandhaltung zuständig sein. Dies sah das Amtsgericht Berlin-Tiergarten (AG Tiergarten) anders und ordnete die Lichtkuppeln dem Gemeinschaftseigentum zu. Nach Ansicht der Richter gehörten die Lichtkuppeln unter anderem deshalb zum Gemeinschaftseigentum, weil der betroffene Eigentümer ohne fremde Hilfsmittel gar keinen Zugriff auf die Kuppeln hatte. Diese waren nur von außen über die gemeinschaftliche Dachfläche zu erreichen.

(AG Tiergarten, Beschluss v. 5. April 2012, AZ.: 610 C 588/11.WEG)

  1.  Auch Hunde dürfen den Aufzug nutzen

In Freiburg stritt man sich darüber, ob Hunde den Aufzug benutzen dürfen. In der Hausordnung der streitenden Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) wurde dies untersagt. Ein Mieter ignorierte diese Regelung und nahm seinen Hund regelmäßig im Aufzug mit. Dieser sei einerseits zu alt und gebrechlich, um selbst die Treppen zu benutzen, andererseits aber auch zu schwer, um hinaufgetragen zu werden. Die Eigentümer der Dachgeschosswohnung wollten die Einhaltung der Hausordnung gerichtlich durchsetzen. Sie litten an einer Hundehaarallergie und seien als Bewohner des obersten Stockwerks naturgemäß gezwungen, mehr mit dem Aufzug zu fahren als andere Hausbewohner. Den Rechtsstreit verloren die Bewohner der Dachgeschosswohnung aber.

Die Richter am Amtsgericht Freiburg (AG Freiburg) erklärten das generelle Aufzugverbot für Hunde in der Hausordnung für unwirksam. Nach Ansicht der Richter schränke das Verbot das Eigentumsrecht der Wohnungseigentümer in nicht nachvollziehbarer Weise ein. Vielmehr gehöre der Tiertransport zur üblichen Nutzung der Immobilie und könne deshalb nicht untersagt werden. Ein derartiges Verbot könne der Wohnungseigentümer auch nicht an seinen Mieter weitergeben. Eine derartige Klausel wäre nämlich auch im Mietvertrag unwirksam. Deshalb dürfen Hunde grundsätzlich auch Aufzug fahren.

(Amtsgericht Freiburg, Urteil v. 18.04.2013, AZ.: 56 C 2496/12 WEG)  

Fünf mietrechtliche Entscheidungen ums Dachgeschoss

Von Streitigkeiten im Mietverhältnis können die Gerichte ein Lied singen. Nicht selten geht es bei gerichtlichen Auseinandersetzungen um den Dachboden und Fragen, ob Mieter ein Recht auf die Nutzung des Dachbodens haben, wann Mieter weniger Miete zahlen dürfen und was der Vermieter bei einer Dachgeschosswohnung beachten muss. Diese fünf Entscheidungen zum Dachgeschoss sollten Mieter und Vermieter daher kennen. 

  1.  Der Dachboden kann ein Teil der Mietwohnung sein

Ähnlich wie Kellerräume bietet das letzte Stockwerk häufig zusätzlichen Stauraum oder ausreichend Platz zum Trocknen der Wäsche. Deshalb wird der Dachboden von Mietern ebenso geschätzt und begehrt wie der Keller. Ob der Dachboden aber zur Mietwohnung gehört und von den Mietern genutzt werden kann, hängt vom Mietvertrag ab. Damit Mieter einen Anspruch auf Nutzung des Dachbodens haben, muss dieser dort explizit als Teil der vermieteten Wohnung aufgeführt werden. Wenn Mieter großen Wert auf den zusätzlichen Stauraum im Dachgeschoss legen, sollten sie also darauf achten, dass dies ausdrücklich im Mietvertrag steht.

Entscheidend ist aber nicht nur, dass der Dachboden explizit im Mietvertrag aufgenommen wird, sondern auch wie genau die Regelung zum Dachgeschoss aussieht. So entschied beispielsweise der Bundesgerichtshof (BGH) als oberstes deutsches Zivilgericht, dass der Dachboden auch dann zur Wohnfläche zählt, wenn er nicht den baurechtlichen Anforderungen entspricht. In dem zugrunde liegenden Fall war das ausgebaute Dachgeschoss eines Einfamilienhauses im Mietvertrag ausdrücklich als Wohnraum angeben. Die Mieter forderten einen Teil der Miete zurück, weil der Dachboden nicht allen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprach und u. a. gegen geltende Brandschutzvorschriften verstieß. Da die Behörden die Nutzung der Räume aber nicht vollkommen untersagt hatten, lehnte der BGH das Minderungsbegehren der Mieter ab. Nach Ansicht der höchsten Richter zählte der Dachboden trotz der Nutzungseinschränkung in vollem Umfang zur Wohnfläche. Durch die eindeutige Regelung im Mietvertrag, dass der Dachboden zu Wohnzwecken mitvermietet wird, zähle er bei der Flächenberechnung vollständig. Die Mieter hatten deshalb vor dem Gericht keinen Erfolg und mussten die volle Miete zahlen, obwohl die Räume im Dachgeschoss nicht allen Bauvorschriften entsprachen.

(BGH, Urteil v. 16.09.2009, AZ.: VIII ZR 275/08)

  1.  Vermieter darf den Dachboden nicht ohne Weiteres abschließen

Wenn der Dachboden durch den Mietvertrag Bestandteil der Mietwohnung ist, haben Mieter einen Anspruch, diesen zu nutzen. Sie haben dann z. B. das Recht, ihre Wäsche dort aufzuhängen oder das Dachgeschoss als zusätzlichen Lagerplatz zu nutzen. Der Vermieter hat sich mit der Regelung im Mietvertrag dazu verpflichtet, dem Mieter nicht nur die Wohnung, sondern auch das Dachgeschoss oder zumindest einen Teil davon zum Gebrauch zu überlassen. Er darf deshalb die Nutzung der Dachbodenflächen nicht mehr verbieten oder z. B. durch Absperren der Räume unmöglich machen. Tut er dies dennoch, müssen Mieter das nicht tolerieren und können die Miete mindern.

So entschied etwa das Amtsgericht Köln (AG Köln) in einem derartigen Fall, dass Mieter monatlich zwei Prozent weniger Miete zahlen durften. In dem zugrunde liegenden Fall hatte ein Mieter weniger Miete bezahlt, nachdem sein Vermieter ihm die im Mietvertrag eingeräumte Nutzungsmöglichkeit der Dachbodenfläche entzogen hatte. Der Vermieter wollte das Minderungsrecht nicht anerkennen und zog vor Gericht. Die Richter am Kölner Amtsgericht gaben aber dem Mieter Recht. Da der Mietvertrag ausdrücklich regelt, dass der Mieter den Dachboden nutzen kann, hatte die Mietwohnung nach der Entziehung der Nutzungsmöglichkeit nicht mehr die vereinbarte Beschaffenheit. Durch die fehlende Nutzungsmöglichkeit des Dachgeschosses wies die Wohnung daher einen Sachmangel auf. Bei der Wohnungsgröße von 75 qm war der Wegfall des Dachbodens als Abstellraum oder Trockenraum nicht unerheblich und der Mieter durfte die Miete um zwei Prozent kürzen.

(Amtsgericht Köln, Urteil v. 31.07.2014, AZ.: 203 C 192/14)

  1.  Mietminderung bei Ausfall der Sprechanlage in der Dachgeschosswohnung

Auch das Landgericht Dessau-Roßlau musste sich mit einer Minderungsfrage beschäftigen. Hier ging es aber nicht um die Nutzung eines Dachbodens als Abstellraum und Trockenraum, sondern um die ausgefallene Sprechanlage einer Dachgeschosswohnung. Auch in diesem Fall durften die Mieter weniger Miete zahlen. Nach Ansicht des Gerichts führte der Ausfall der Sprech- und Klingelanlage in der Dachgeschosswohnung zu Widrigkeiten für die Mieter, die sie nicht tolerieren müssen. Dabei gingen die Richter explizit auf die Besonderheit der Dachgeschosswohnung ein. Im Gegensatz zu anderen Wohnungen bestehe im Dachgeschoss für Besucher keine Möglichkeit, durch andere Mittel wie Klopfen am Fenster oder lautes Rufen auf sich aufmerksam zu machen. Die Mieter durften die Miete für die Dauer des Ausfalls der Anlage deshalb um fünf Prozent mindern.

(Landgericht Dessau-Roßlau, Beschluss v. 31.01.2012, AZ.: 1 T 16/12)

  1.  Vermieter muss Dachgeschosswohnung ausreichend isolieren

Auch vor dem Amtsgericht Brandenburg (AG Brandenburg a. d. Havel) ging es um das Minderungsrecht von Mietern einer Dachgeschosswohnung und die Frage, wie Vermieter eine Dachgeschosswohnung ausreichend isolieren müssen. Gerade bei Dachgeschosswohnungen können die Bewohner den Naturgewalten stärker ausgeliefert sein als in anderen Wohnungen. Wenn die Dachgeschosswohnung nicht ausreichend isoliert ist, wird das Wohlbefinden des Mieters durch die Zugerscheinungen in der Wohnung beeinträchtigt und die Heizkosten können steigen. Deshalb können Mieter einer Dachgeschosswohnung eine ausreichende Isolierung verlangen. Ist dies bei einer Dachgeschosswohnung nicht erfüllt, ist der Vermieter nach Ansicht des Amtsgerichts Brandenburg verpflichtet, für Abhilfe zu sorgen. Solange kann die Miete entsprechend gemindert werden.

(AG Brandenburg a. d. Havel, Urteil v. 28.06.2013, AZ.: 31 C 279/11)

  1.  Dachgeschosswohnung wird zur Sauna

Naturgemäß ist das Dachgeschoss nicht nur verstärktem Wind oder Hagel ausgesetzt, sondern auch einer größeren Sonneneinstrahlung. Ob Mieter einer Dachgeschosswohnung aber ein Kündigungsrecht haben oder weniger Miete zahlen dürfen, wenn die Wohnung im Sommer zur Sauna wird, sehen die Gerichte unterschiedlich. So lehnte das Amtsgericht Leipzig (AG Leipzig) derartige Rechte ab, weil man es als Mieter einer Dachgeschosswohnung hinnehmen müsse, dass sich diese im Sommer stärker erhitzt. Das Amtsgericht Hamburg (AG Hamburg) entschied jedoch, dass Mieter auch in einer Dachgeschosswohnung im Sommer keine regelmäßigen Tagestemperaturen von über 30 Grad und Nachttemperaturen von über 25 Grad hinnehmen müssen, weil dies auf einen unzureichenden Wärmeschutz schließen lässt. Das Gericht legte hierbei die arbeitsmedizinische Wohlbefindlichkeitsschwelle von 25 bis 26 Grad zugrunde. Auch vor dem Verfassungsrechtshof des Landes Berlin (VerfGH Berlin) bekam der Mieter Recht und durfte das Mietverhältnis sogar fristlos kündigen. In diesem speziellen Fall hatte sich die Dachgeschosswohnung im Sommer auf bis zu 46 Grad aufgeheizt, sodass Wachskerzen schmolzen, Blumen eingingen und der Wellensittich einen Hitzeschlag erlitt. Dies musste der Mieter nicht hinnehmen. Welche Rechte Mieter haben, wenn das Dachgeschoss zur Sauna wird, hängt also vom Richter ab. Man muss zwar grundsätzlich damit rechnen, dass sich im Sommer die Dachgeschosswohnung stärker erhitzt, hinnehmen muss man es als Mieter aber nicht in jedem Fall.

(AG Leipzig, Urteil v. 06.09.2004, AZ.: 164 C 609/04; AG Hamburg, Urteil v. 10.05.2006, AZ.: 46 C 108/04; VerfGH des Landes Berlin, Beschluss v. 20. März 2007; AZ.: 40/06)  

Fazit: Ob als eigenständige Wohnung, zusätzlicher Lagerraum oder Trockenraum für die Wäsche – die letzte Etage eines Hauses bietet viele Möglichkeiten und ist bei Mietern und Eigentümern sehr begehrt. Rechtlich bietet der Dachboden aber ebenfalls viel Streitpotenzial. Eigentümer, Wohnungseigentümergemeinschaften, Vermieter und Mieter sollten daher die wichtigsten Entscheidungen der Zivilgerichte zum Dachgeschoss kennen.

(THE)

Foto : ©Fotolia.com/epicseurope


Rechtstipp vom 13.01.2017
Aktualisiert am 19.02.2018
aus der Themenwelt Eigenheim und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

Rechtstipps zum Thema

Rechtstipps der anwalt.de-Redaktion

Alle Rechtstipps der anwalt.de-Redaktion

Damit Sie wissen, wann Sie im Recht sind

Informationen über aktuelle Gesetzesänderungen, neue Urteile, hilfreiche Tipps und Kurioses im wöchentlichen anwalt.de-Newsletter

Ihre E-Mail-Adresse wird nur für den anwalt.de-Newsletter verwendet und nicht an Dritte weitergegeben. Sie können den anwalt.de-Newsletter jederzeit wieder abbestellen.