Untervermietung – Rechte von Mietern und Vermietern
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Experten-Autorin dieses Themas
Von einer Untervermietung spricht man, wenn der Hauptmieter die gemietete Sache oder einen Teil der gemieteten Sache einem Dritten überlässt. Der Untermietvertrag wird mithin zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter geschlossen. Zwischen dem Untermieter und dem Vermieter besteht hingegen kein Vertragsverhältnis.
Relevant ist die Untervermietung insbesondere bei Wohnraum, denn guter und bezahlbarer Wohnraum ist gerade in Städten schwer zu finden. Durch die Untervermietung wollen viele Mieter verständlicherweise ihren Wohnraum erhalten.
Was zwingend zu beachten ist, welche Rechte Mieter und Vermieter haben, ob immer eine Erlaubnis zur Untervermietung seitens des Vermieters erforderlich ist und was bzgl. der Untervermietung an Familienangehörige oder Partner gilt, erfahren Sie in diesem Ratgeber.
Wohnung untervermieten
Wenn Sie eine Wohnung oder ein Zimmer untervermieten wollen, müssen Sie das Wichtigste vorab wissen: Jede Untervermietung bedarf der Erlaubnis! Ohne Erlaubnis des Vermieters ist eine Untervermietung vertragswidrig, § 540 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Nach § 543 BGB kann ein Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden. Ein solcher wichtiger Grund ist nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB unter anderem die unbefugte Gebrauchsüberlassung der Mietsache an einen Dritten – das heißt, die Untervermietung ohne Erlaubnis.
Keine „Dritte“ im Sinne des § 540 BGB sind nahe Familienangehörige, Pflegepersonen, Hausangestellte, Austauschschüler und Mitglieder einer Wohngemeinschaft. An diese Personen darf die Wohnung deshalb auch ohne Erlaubnis überlassen werden. Wer zu den nahen Familienangehörigen zählt, können Sie unter: Untervermietung an nahe Familienangehörige, nachlesen.
Achtung: Bei einer Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters muss man demnach nach erfolgter Abmahnung mit einer fristlosen Kündigung rechnen, da die Untervermietung ohne entsprechende Genehmigung eine Vertragsverletzung innerhalb des Mietverhältnisses darstellt. Oberste Priorität hat also, die entsprechende Erlaubnis einzuholen.
Wohnung teilweise untervermieten
Die Gestattung der Untervermietung regelt § 553 Abs. 1 BGB. Die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung eines Teils der Wohnung kann verlangt werden, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung vorweisen kann.
Ein berechtigtes Interesse kommt in Betracht,
- wenn Mieter vorübergehend in einer anderen Stadt oder in einem anderen Land studieren beziehungsweise arbeiten,
- um damit für eine finanzielle Entlastung zu sorgen, wenn Mieter die Miete nicht oder kaum mehr allein stemmen können,
- wenn ein Mitmieter auszieht.
Ganze Wohnung untervermieten
Anders als bei der Einholung der Erlaubnis für die Untervermietung von Teilen der Wohnung, wie beispielsweise der Untervermietung nur eines Zimmers, muss der Vermieter der Untervermietung der ganzen Wohnung nicht zustimmen. Es besteht kein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis.
Vermieter erteilt Erlaubnis nicht
Wenn der Vermieter die Erlaubnis nicht erteilt, ist zunächst zu prüfen, ob die Erteilung der Erlaubnis zu Recht unterbleibt. Die Erlaubnis kann verweigert werden, wenn
- in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt – z. B. Beeinträchtigungen des Hausfriedens –,
- es zu einer Überbelegung in der Wohnung käme oder
- dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.
Ist der Untermieter finanziell nicht gut aufgestellt, ist dies kein wichtiger Grund zur Versagung der Erlaubnis, da dies allein das Vertragsverhältnis zwischen Untermieter und Mieter betrifft.
Greift keiner der oben genannten Gründe und erteilt der Vermieter die Erlaubnis trotzdem nicht, so darf keinesfalls einfach untervermietet werden. In diesem Fall muss der Mieter den Vermieter auf Erteilung der Erlaubnis verklagen.
Untervermietung an Familienangehörige
Wie unter Wohnung untervermieten bereits angedeutet, muss dem Mieter möglich sein, die Wohnung der nahen Familie zur Verfügung zu stellen. Die Nutzung der Wohnung von Familienangehörigen ist daher abzugrenzen von der erlaubnispflichtigen Untervermietung. Nahe Familienangehörige des Mieters sind:
- Ehegatte
- eingetragener Lebenspartner
- Kinder, Stiefkinder
- unter Umständen auch die Enkel
Achtung: Geschwister des Mieters gehören grundsätzlich nicht zu den nahen Familienangehörigen.
Nur Besuch oder Untervermietung?
Besuch in der Wohnung zu empfangen, ist selbstverständlich erlaubt. Mieter brauchen grundsätzlich auch keine Bedenken haben, Besuchern für einige Zeit einen Schlafplatz zur Verfügung zu stellen, wobei Uneinigkeit darüber besteht, über welchen Zeitraum die Bereitstellung des Schlafplatzes andauern darf, ohne dass eine Untervermietung zu bejahen wäre.
Als Orientierung dient eine Zeitspanne von ca. vier bis sechs Wochen. Nach Ablauf dieses Zeitraums ist zu vermuten, dass die Wohnung untervermietet wird. Der Mieter und der Besuch können diese Vermutung dann wiederum durch geeigneten Vortrag – z. B. Notlage des Besuchers – widerlegen. Letztlich ist im Einzelfall zu entscheiden, ob es sich um einen aufgenommenen Besucher oder um einen Untermieter handelt.
Stellplatz und Garage untervermieten
Für die Untervermietung von einem Stellplatz oder einer Garage gilt grundsätzlich nichts anderes. Es bedarf auch hier der Erlaubnis des Vermieters. Andernfalls besteht ein Kündigungsrisiko.
Untermiete richtig versteuern
Da Mieteinnahmen zu versteuern sind (§ 21 Einkommensteuergesetz EStG), muss auch die Untermiete grundsätzlich versteuert werden. Bei der Steuerfreigrenze unterscheidet man zwischen dauerhafter und kurzfristiger Untervermietung. Für die kurzfristige Untervermietung gelten reduzierte Steuersätze.
Die Einkünfte einer dauerhaften Untervermietung sind steuerfrei, sofern die jährliche Einnahme abzgl. der Ausgaben den Betrag von 410 Euro nicht übersteigt. Bis zu einem Betrag von 820 Euro gelten ermäßigte Steuersätze. Die Einkünfte einer kurzfristigen Untervermietung sind steuerfrei, sofern die jährliche Einnahme abzüglich der Ausgaben den Betrag von 510 Euro nicht übersteigt. Inserats- oder Renovierungskosten können allerdings abgesetzt werden.
Fazit
- Bei der Untermiete wird ein Mietvertrag zwischen dem Hauptmieter und einem Dritten geschlossen.
- Zwischen dem Vermieter und dem Untermieter besteht kein Vertragsverhältnis.
- Wer die Wohnung untervermieten möchte, braucht immer die Erlaubnis des Vermieters.
- Bei Untervermietung ohne Erlaubnis droht die fristlose Kündigung.
- Nur wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat, kann vom Vermieter die Erlaubnis verlangt werden.
- Der Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis besteht nur, wenn dem Untermieter nur Teile der Wohnung überlassen werden, wobei dies großzügig auszulegen ist.
- Bei einer Untervermietung der ganzen Wohnung besteht kein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis.
- Die erlaubnispflichtige Untervermietung ist abzugrenzen von der bloßen Aufnahme von Besuchern.
- Bei Nutzung der Wohnung durch bestimmte Familienmitglieder – z. B. Ehegatte, Kinder – bedarf es ebenfalls keiner Erlaubnis. Dies ist im Einzelfall abzuklären.
- Vor der Aufnahme von Geschwistern ist die Erlaubnis des Vermieters einzuholen.
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Rechtstipps zu "Untervermietung" | Seite 3
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05.01.2021 Rechtsanwalt Andreas Junge„… der Steuerfahndung geraten sind. Bei der "normalen" langzeitigen Vermietung von Wohn- oder Gewerberäumen ist die Schwarzvermietung kaum zu finden. Anders bei der kurzfristigen Untervermietung von Wohnraum …“ Weiterlesen
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21.10.2020 Rechtsanwältin Beatrice Nickl„… . B.: Untervermietung, Reduzierung der Nebenkosten, Verhandlungen mit dem Vermieter über monatliche Heizkostenvorauszahlungen, energiesparendes Heizen und Lüften oder Maßnahmen zur Dämmung …“ Weiterlesen
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28.09.2020 Rechtsanwältin Vera Zambrano née Mueller„… seine gesamte Wohnung untervermieten möchte.Dann hat er in der Regel keinen Anspruch auf die Erteilung der Genehmigung. Möchte der Mieter hingegen nur einen Teil seiner Wohnung untervermieten, gilt § 553 BGB …“ Weiterlesen
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18.09.2020 Rechtsanwalt Dirk Beyer„… wie auch die kurzfristige Vermietung. Auch Gewinne aus einer Untervermietung sind steuerpflichtig. Dies ist manchen Vermieter nicht immer bewusst. Die Steuerpflicht besteht jedoch trotzdem. Das Finanzamt muss …“ Weiterlesen
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16.09.2020 Rechtsanwalt Roman Haselmann„… Einkommenssteuerrecht sind Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung (§ 2 Abs.1 S. 1 Nr. 6 EStG). Davon umfasst sind auch Untervermietungen und kurzfristige Vermietungen der eigenen Wohnung. Das bedeutet …“ Weiterlesen
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08.02.2021 Rechtsanwalt Johannes Höfer„… diese vor, sind die Einnahmen aus der Vermietung zu erklären. Sie sind dann abzüglich der Werbungskosten zu versteuern. Wurden die Einnahmen aus der Vermietung der Ferienwohnung bzw. der Untervermietung …“ Weiterlesen
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12.08.2020 Rechtsanwältin Apollonia Stuhldreier„Neues zur Untervermietung Wann darf ein Vermieter die Untervermietung verweigern? Manchmal möchte man als Mieter einen Teil der Wohnung gerne untervermieten. Sei es, weil man möglicherweise …“ Weiterlesen
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17.06.2020 Rechtsanwalt Michael Heinze LL.M.„… , 671 ). Recht zur Untermiete : dauerhaftes Recht zur Untervermietung. Mängelhaftung : vom Gesetz abweichende Regelungen über die Mängelhaftung ( BGH ZMR 2005, 534 ). Zusagen und Zusicherungen …“ Weiterlesen
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05.05.2020 Rechtsanwältin Dr. Gabriele Sonntag„… des Mieters nach Abschluss des Mietvertrags so verschlechtert haben, dass er/sie ohne die Einnahmen aus einer Untervermietung die Miete nicht mehr zahlen kann. Bedarf kann auch bestehen, wenn der Mieter …“ Weiterlesen
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06.03.2020 Rechtsanwältin Vanessa Gerber„… Kündigung bleibt auch dann wirksam, wenn der Mieter seine Schulden begleicht. Weitere vertragliche Pflichtverletzungen können sein: unerlaubtes Untervermieten, Stören des Hausfriedens durch illegale …“ Weiterlesen
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12.02.2020 Rechtsanwalt Dr. Christian Altmann„Kinder ziehen aus, die Mitbewohnerin zieht zum Freund, Trennung vom Partner…: Es gibt viele Gründe, warum Mieter Teile der Wohnung untervermieten wollen. Ganz wichtig: Ohne Zustimmung des Vermieters …“ Weiterlesen
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23.01.2020 Rechtsanwalt und Mediator Robin Wulff„… nach anerkannter Rechtsansicht ohne Genehmigung aufgenommen werden. 3. Untervermietung Bei Untervermietungsabsichten des Mieters ist die Rechtslage für den Mieter als grundsätzlich günstig zu bewerten. Er braucht …“ Weiterlesen
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19.12.2019 Rechtsanwalt und Steuerberater Dirk Mahler„… Vermietung von Wohn- und Gewerbeimmobilien ist die sogenannte Schwarzvermietung erfahrungsgemäß relativ selten anzutreffen. Anders hingegen bei der kurzfristigen Untervermietung oder Vermietung …“ Weiterlesen
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16.12.2019 Rechtsanwalt Finn Streich„… , wie lange das Mietverhältnis bestand oder wie gut oder schlecht das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter ist oder war. Auch im Falle einer Untervermietung ist der Mieter dieser Wohnung gemäß § 546 …“ Weiterlesen
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03.11.2019 Rechtsanwalt Axel Schwier„… kann. Die sind jedoch Beträge die um die 15.000 € liegen dürften. Den genauen Betrag kenne ich derzeit nicht. Für die einfache Untervermietung, für einen kürzeren Zeitraum, kommen diese Grenzen jedoch …“ Weiterlesen
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28.10.2019 Rechtsanwalt Holger Hesterberg„Mieter dürfen Ihre Wohnung grundsätzlich ganz oder teilweise untervermieten, Voraussetzung ist das Einverständnis des Vermieters. Der Mieter hat das Recht mit einer Frist von 3 Monaten zu kündigen …“ Weiterlesen
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24.10.2019 Rechtsanwalt Avv. Alexander Gebhard„… werden. Eine Untervermietung ist ausdrücklich ausgeschlossen. In beiden o. g. Vertragsformen ist eine Registrierung des Mietvertrags erforderlich. Avvocato Alexander Gebhard steht ihnen für jegliche Erläuterung und Unterstützung hinsichtlich der Vermietung von Immobilien in Italien jederzeit zur Verfügung.“ Weiterlesen
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24.10.2019 Rechtsanwalt Avv. Alexander Gebhard„… , das heißt das Besteuerungssystem gemäß Artikel 3 des Legislativdekretes Nr. 23/2011. Grundsätzlich kann der Eigentümer der Immobilie (oder der Untervermieter oder Entlehner) die Erträge …“ Weiterlesen
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10.10.2019 Rechtsanwalt Dr. iur. Alexander Rathenau„… der Immobilieneigentümer ist), d) Kopie des Mietvertrages mit der Befugnis zur Untervermietung (falls der Antragsteller der Mieter ist), e) Kopie der Anmeldung des Vermietungsgewerbes beim Finanzamt, f …“ Weiterlesen
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07.09.2019 Rechtsanwalt Jörn Blank„… , wo der Untermietvertrag überhaupt geregelt ist. Es geht außerdem um die Besonderheit, dass zwar regelmäßig der Eigentümer oder Hauptvermieter seine Zustimmung zur Untervermietung erteilen muss, der zwischen …“ Weiterlesen
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