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Verteidigungsstrategien gegen eine Eigenbedarfskündigung

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Im Gegensatz zu vielen anderen Ländern in der EU wohnt nicht einmal die Hälfte der Bewohner Deutschlands in den eigenen vier Wänden, sondern zur Miete. Auch wenn der Mieterschutz vom Gesetzgeber stets fortentwickelt wird, bleibt vielen Mietern ein Umzug oft nicht erspart. Selbst den Mietern, die pünktlich ihre Miete zahlen und sich auch sonst nichts zuschhulden haben kommen lassen, können wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Doch wie kann man sich gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren?

Fristen vermerken

Notieren Sie sich zuerst das Datum, wann Ihnen das Kündigungsschreiben zugegangen ist, und notieren Sie sich die im Kündigungsschreiben enthaltenen Fristen. In der Regel ist in dem Schreiben eine Frist für den Widerspruch für die Kündigung und eine Frist für die Räumung gesetzt.

Kündigung prüfen

Im nächsten Schritt ist das Kündigungsschreiben auf formelle und inhaltliche Fehler zu überprüfen. So muss die Kündigung bei einer Mehrheit von Vermietern von allen unterzeichnet werden und bei einer Mehrheit von Mietern an jeden Mieter adressiert sein. Die Kündigung muss auch schriftlich im Original zugehen, eine Kündigung per Fax oder E-Mail ist nicht wirksam. Inhaltlich muss der Kündigungsgrund – der Eigenbedarf – hinreichend genau erklärt sein. Es muss erkennbar sein, für welchen Verwandten bzw. welche Gründe für die Verbundenheit vorliegen und aus welchem Anlass (z. B. Arbeitsplatzwechsel, Trennung, usw.) nun die Wohnung benötigt wird. Wird beispielweise lediglich „Eigenbedarf“ ohne weitere Erläuterung angegeben, ist die Kündigung nicht wirksam.

Keine vorschnellen Erklärungen abgeben

Vermeiden Sie es, mit dem Vermieter über die Kündigung zu reden. Weisen Sie den Vermieter darauf hin, dass die Kündigung unwirksam ist, kann dieser den Fehler beheben und eine neue Kündigung aussprechen. Solange Sie keine Frist einhalten müssen, z. B. die Frist für den Widerspruch, sollten Sie gegenüber dem Vermieter keine Erklärung zur Kündigung abgeben. Denn teilen Sie beispielsweise dem Vermieter mit, dass Sie aus der Wohnung nicht ausziehen werden, dann kann der Vermieter bereits vor Ablauf der Räumungsfrist eine Klage auf zukünftige Räumung erheben. 

Kündigung ohne Vorlage einer Vollmacht 

Wurde die Kündigung durch einen Bevollmächtigten abgegeben, ohne dass eine Vollmacht im Original mit vorgelegt bzw. zugesendet wurde, dann wird die Kündigung unwirksam, wenn wegen des Fehlens der Vollmachtsurkunde im Original die Kündigung unverzüglich zurückgewiesen wird. Unverzüglich heißt ohne schuldhaftes Zögern, also so schnell wie möglich. Auf andere Mängel der Kündigung muss und sollte nicht eingegangen werden.

Widerspruch vorbereiten und rechtzeitig abgeben

Sie können als Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für Sie, Ihre Familie oder einen anderen Angehörigen Ihres Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. So beispielweise, wenn ein Umzug unzumutbar schwere gesundheitliche Folgen auslösen würde. Eine unzumutbare Härte liegt auch vor, wenn ein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Zum Nachweis der Letzteren müssen Sie darlegen können, sich für sämtliche – soweit zumutbar - in Betracht kommenden Wohnungen beworben, Besichtigungstermine wahrgenommen und gegebenenfalls Makler beauftragt zu haben. Sie müssen also nachweisen können, dass Sie Ihr Bestmögliches getan haben, um eine angemessene Wohnung für sich bzw. Ihre Familie zu finden. Ist ein solcher Fall gegeben, können Sie gegen die Kündigung erfolgreich Widerspruch einlegen. Der Widerspruch ist schriftlich zu erklären und muss zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses dem Vermieter zugehen. Eine Ausnahme ist möglich, wenn der Vermieter den Mieter über die Form und Frist des Widerspruchsrechts nicht richtig belehrt hat. Dann kann noch bis zum ersten Termin im Räumungsrechtsstreit der Widerspruch erklärt werden.

Was passiert nach Ablauf der Räumungsfrist

Wer trotz wirksamer Kündigung die Räumungsfrist verpasst, kann vom Vermieter nicht sofort an die frische Luft gesetzt werden. Der Vermieter benötigt hierzu einen Räumungstitel. Diesen bekommt der Vermieter nur nach einer erfolgreichen Klage. Und solche Klageverfahren können langwierig sein. Mit einer Rechtsschutzversicherung, die den Bereich Mietrecht abdeckt, werden in der Regel die Kosten des gerichtlichen Verfahrens abgedeckt.

Die Zwangsvollstreckung wird angekündigt

Auch wenn der Gerichtsvollzieher schon einen Termin zur Räumung gesetzt hat, kann unter Umständen die Räumung abgewendet werden, wenn wichtige Gründe vorliegen und rechtzeitig ein Antrag bei Gericht gestellt wird. Unabhängig davon sollten Sie Ihre drohende Obdachlosigkeit der Gemeinde mitteilen und die Gemeinde anregen, Sie in Ihre bisherige Wohnung wieder einzuweisen. Die Gemeinde ist verpflichtet, Obdachlosen eine Unterkunft zuzuweisen. Wenn die Gemeinde keinen Wohnraum zur Verfügung stellen kann, was heutzutage oft der Fall ist, hat diese die Möglichkeit, den Mieter in die bisherige Wohnung wieder einzuweisen.

Fazit: Mit der richtigen Strategie können Mieter nach einer Kündigung des Mietverhältnisses die Räumung der Wohnung noch eine lange Zeit verzögern oder ganz abwenden. Da aber auch hierbei viele Fallstricke bestehen, sollte frühzeitig ein Anwalt hinzugezogen werden.

(FMA)

Foto : ©Fotolia.com/highwaystarz


Rechtstipp vom 22.06.2017
aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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