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Was unterscheidet den Pachtvertrag vom Mietvertrag? Gibt es Besonderheiten?

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Obwohl sich die Vorschriften des Pachtvertrags bei wesentlichen Dingen an denen des Mietvertrags orientieren, gibt es wesentliche Unterschiede.

Worin unterscheidet sich ein Pachtvertrag von einem Mietvertrag? 

Bei einem Mietvertrag erhält der Mieter das Recht zur Gebrauchsgewährung einer Immobilie, einer Wohnung oder eines sonstigen abgeschlossenen Raums.

Der Unterschied zu dem Pachtvertrag ist, dass der Pächter zusätzlich zur Gebrauchsgewährung das Recht zum „Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind“, erhält. Im Gegensatz zum Mieter darf der Pächter wirtschaftliche Erträge und Nutzungen aus der Pachtsache behalten und verwerten, was gerade der Sinn und Zweck des Abschlusses eines Pachtvertrags ist.

Pächter ist beispielsweise der Bauer, der vom Landbesitzer Land pachtet und dort Getreide anbaut. Dieses Getreide darf er verkaufen und den Erlös behalten. Ebenso ist der Gastronom ein Pächter, der Räumlichkeiten mit Inventar (Theke, Mobiliar, Küche, Kochgeschirr, Kühlaggregat) pachtet. Das Inventar wird dem Pächter zum Gebrauch überlassen, damit er durch die Nutzung einen wirtschaftlichen Gewinn erzielen kann.

Wie erfolgt die Abgrenzung zwischen einem Mietvertrag und einem Pachtvertrag? 

Es ist zu prüfen, ob die Parteien über die Verwendung und die Eignung des Vertragsgegenstands eine Vereinbarung getroffen haben und ob der Nutzer echte Vorteile „im Sinne einer Fruchtziehung“ haben kann. Es liegt ein Pachtvertrag vor, wenn der Nutzer über den Gebrauch der Mietsache hinaus Früchte (in der Regel wirtschaftlicher Gewinn) ziehen kann.

Bei der Überlassung von Geschäftsräumen ist eine Abgrenzung oft schwierig. Bei leeren Räumen steht in der Regel die Gebrauchsgewährung im Vordergrund, sodass ein Mietvertrag vorliegt. Bei Überlassung von Einrichtungsgegenständen, die einen echten Nutzwert haben und eine Fruchtziehung ermöglichen, liegt ein Pachtvertrag vor.

Zu beachten ist jedoch, dass auch bei der Überlassung von leeren Räumlichkeiten ein Pachtvertrag vorliegen kann, wenn Sinn und Zweck des Vertrags eine wirtschaftliche Verwertung der Mietsache ist. Beispielsweise dann, wenn sich der Nutzer vertraglich verpflichtet, die Räumlichkeiten zum Betrieb einer Gaststätte selbst auszustatten und diese bei Vertragsende an den Verpächter herauszugeben.

Wie sind die Kündigungsregeln beim Pachtvertrag? 

In der Praxis werden häufig Mindestvertragslaufzeiten von mehreren Jahren geschlossen, innerhalb derer eine ordentliche Kündigung nicht möglich ist. Danach oder bei fehlender vertraglicher Vereinbarung ist die Kündigung zum Schluss eines Pachtjahres zulässig. Sie muss spätestens am 3. Werktag des Halbjahres erfolgen, zu dessen Ablauf das Pachtverhältnis gekündigt werden soll.

Wer ist für das Inventar verantwortlich? 

Wird eine Sache mit Inventar verpachtet, so obliegt dem Pächter der Erhalt des Inventars. Der Pächter ist verpflichtet, sorgfältig mit dem Inventar umzugehen und es zu erhalten. Er muss es bei Beendigung der Pacht vollständig und ohne Mangel zurückgegeben. Fehlendes oder kaputtgegangenes Inventar ist zu ersetzen, wenn er dies zu vertreten hat. Voraussetzung hierfür ist jedoch nicht, dass der Pächter persönlich Verantwortung trägt. Es ist beispielsweise auch der von einem Gast demolierte Stuhl zu ersetzen.

Anders sieht es bei altersüblichen Abnutzungen aus, diese müssen nicht ersetzt werden.

Dürfen dem Pächter im Pachtvertrag Vorschriften bezüglich Öffnungszeiten, Ruhetage und Urlaub gemacht werden? 

Ja. Häufiges Beispiel ist der Brauereipachtvertrag. In diesen werden Pächter häufig verpflichtet, bestimmte Öffnungszeiten einzuhalten und eine bestimmte Anzahl an Ruhetagen nicht zu überschreiten.

Was versteht man unter einer Getränkebezugsverpflichtung? 

In den meisten Brauereipachtverträgen ist der Pächter verpflichtet, sämtliche alkoholische und antialkoholische Getränke ausschließlich vom Verpächter oder von einem anderen Lieferanten zu beziehen. Oft ist dies für den Pächter wirtschaftlich nachteilig, da brauereifreie Gastwirte meist größere Rabatte auf den Getränkepreis erhalten.

Darüber hinaus wird oft eine Mindestabnahmemenge und ein pauschalierter Schadensersatz bei Unterschreitung dieser Mindestabnahmemenge vereinbart.

Was ist ein variabler Pachtzins? 

Bei einem variablen Pachtzins wird ein Prozentsatz des Umsatzes als monatliche Pacht vereinbart. Darüber hinaus wird jedoch meistens eine Mindestpacht vereinbart, die in jedem Fall zu zahlen ist. In diesem Fall ist die Pacht nach unten gedeckelt, nach oben jedoch nicht.

Welche Risiken gibt es bei Abschluss eines Pachtvertrags? 

Mit Abschluss eines Pachtvertrags gehen die Parteien meist eine langfristige wirtschaftliche und rechtliche Verpflichtung ein. Insbesondere für den Pächter bestehen neben der Verpflichtung zur Zahlung des Pachtzinses noch weitere rechtliche Pflichten, die nicht auf den ersten Blick im Vertrag zu erkennen sind.

Im Gegensatz zum Mieter haftet der Pächter für Verbindlichkeiten seines Vorgängers im Rahmen einer Betriebsübernahme. Bei Übernahme einer Gaststätte müssen regelmäßig alle Arbeitnehmer des Vorgängers zu den gleichen Bedingungen übernommen werden. Bei Fortführung der Gaststätte unter Beibehaltung des Firmennamens haftet der Pächter darüber hinaus für alle sonstigen Schulden des vorherigen Pächters. Der Pächter haftet auch gegenüber dem Finanzamt und der Berufsgenossenschaft, wenn der überwiegende Teil des Inventars und der Geschäftswert vom Vorgänger abgekauft werden.

Ein Pachtvertrag hat große rechtliche Folgen. Das Hauptproblem ist, dass nicht alle Rechtsfolgen ausdrücklich aus dem Vertrag hervorgehen und für Laien daher nicht erkennbar sind. Vor Abschluss des Pachtvertrags ist daher eine individuelle Beratung besonders wichtig und gut investiertes Geld.

Gerne können wir Sie in Ihrer Angelegenheit beraten und anwaltlich vertreten. Ausdrücklich möchten wir jedoch darauf hinweisen, dass wir keine kostenlose Beratung anbieten. Aufgrund der Vielzahl von Anfragen aus dem Internet können wir auch keine Nachfragen zu diesem Artikel kostenlos beantworten.

Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. 

Ihre KGK Rechtsanwälte


Rechtstipp vom 27.10.2016
Aktualisiert am 14.09.2018
aus der Themenwelt Bauen und Wohnen und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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