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Der Maklervertrag - Unterschiede zwischen Immobilien- und Wohnungsmakler

  • 4 Minuten Lesezeit
Esther Wellhöfer anwalt.de-Redaktion

Im Immobilienbereich sind die Dienste eines Maklers immer dann gefragt, wenn es um den Verkauf oder die Vermietung von Immobilien oder Wohnungen geht. Im Folgenden erfahren Sie mehr über mögliche Inhalte eines Maklervertrages, Rechte und Pflichten der Vertragsparteien und wichtige Sonderregeln, die bei der Vermittlung von Wohnraum gelten.


[image] Vertragsinhalt und Abschluss

Die Vertragsparteien eines Maklervertrages (veraltet auch: Mäklervertrag) werden Auftraggeber und Makler genannt. Der Auftraggeber verpflichtet sich mit dem Vertrag, dem Makler für die Vermittlung eines Kauf- oder Mietvertrages oder den Nachweis der Gelegenheit zum Vertragsabschluss eine Vergütung zu zahlen, den sogenannten Maklerlohn (auch Courtage genannt). Wie jeder Vertrag kommt auch der Maklervertrag erst durch Vertragsangebot und Annahme zustande. Ein Maklervertrag kann schriftlich, mündlich oder durch schlüssiges Verhalten geschlossen werden. Problematisch kann hier sein, wann ein bestimmtes Verhalten als Annahme eines Vertragsangebotes bewertet werden kann. Zur Verdeutlichung hier zwei Beispiele: Eine Suchanfrage an den Immobilenmakler in dessen eigenen Objekt-Bestand stellt noch keine Annahme eines Maklerangebotes durch den Auftraggeber dar, weil der Makler hier keine echte "Vermittlungsleistung" anbietet. Eine Suchanfrage, die jedoch über den Makler-Bestand hinaus durchgeführt werden soll, kann als Annahme der allgemein vom Makler angebotenen Tätigkeit gelten und somit den Vertragsschluss begründen. Tipp: Auch wenn die Schriftform nach dem Gesetz nicht erforderlich ist, sollte der Maklervertrag aus Beweisgründen immer schriftlich geschlossen werden.

 
Allgemeine Rechte und Pflichten

Die Besonderheit beim Maklervertrag ist, dass keine gegenseitigen Hauptleistungspflichten begründet werden: Durch den Maklervertrag wird der Auftraggeber nicht zum Abschluss des Hauptvertrages verpflichtet, er bleibt „Herr des Geschäfts“. Gleiches gilt, wenn der Auftraggeber mit dem Dritten ein Vorvertrag abgeschlossen hat. Dieser ist für ihn nur gegenüber dem Vertragspartner bindend, nicht jedoch gegenüber dem Makler. Andererseits wird auch der Makler durch den Maklervertrag nicht dazu verpflichtet, überhaupt tätig zu werden. Erst ein sogenannter Maklerdienstvertrag oder Alleinauftrag, verpflichtet ihn zum aktiven Tätigwerden für den Auftraggeber.

Diese vertragstypische Beschränkung der Maklervereinbarung auf Nebenpflichten ergibt sich aus dem für den Maklervertrag typischen Erfolgsprinzip: Danach ist der Auftraggeber erst zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet, wenn die Maklertätigkeit Erfolg hatte, also ein - dem Maklervertrag entsprechender - Hauptvertrag (sei es Immobilienkaufvertrag oder Mietvertrag) zwischen dem Auftraggeber und einem Dritten wirksam abgeschlossen wurde. Dies bedeutet andererseits, dass der Makler bis zum Abschluss des Hauptvertrages alleine das Risiko für seine Aufwendungen und die erhoffte Provision trägt.

Mit dem Maklervertrag wird allerdings ein besonderes Treueverhältnis zwischen Auftraggeber und Makler begründet. Art und Umfang dieses Treueverhältnisses ergeben sich aus der konkreten Situation im Einzelfall. Kriterien sind beispielsweise die wirtschaftliche Bedeutung des Hauptgeschäftes und die Erfahrenheit des Auftraggebers. Der Makler ist verpflichtet, die Interessen seines Auftraggebers zu stets wahren. Wird er für ihn tätig, darf er weder die Interessen des Auftraggebers noch die des Dritten gefährden und ist beispielsweise auch zur Wahrung von Geschäftsgeheimnissen verpflichtet. Im Gegenzug muss der Auftraggeber seine Sorgfalts- und Vertraulichkeitsverpflichtung erfüllen. So darf er den Makler nicht unzulässig um seine Provision bringen und muss ihn informieren, wenn er nicht mehr beabsichtigt, das geplante Geschäft abzuschließen.

Verletzt der Auftraggeber seine Vertragspflicht, begründet dies allein aber noch keinen Provisionsanspruch. Der Auftraggeber ist lediglich allgemein nach den §§ 280 ff. BGB zum Schadensersatz verpflichtet. Das heißt, der Makler muss durch den Schadensersatz so gestellt werden, als wäre die Pflichtverletzung nicht begangen worden. Demzufolge kann er z.B. nutzlose Aufwendungen wie Fahrtkosten oder Telekommunikationskosten ersetzt verlangen. Ein Anspruch auf Ersatz der entgangenen Provision besteht nur, wenn der Makler die konkrete Möglichkeit einer anderweitigen Veräußerung oder Vermittlung des Objektes nachweisen kann, für die er Provision erhalten hätte.

 
Sonderregelungen bei Vermietung von Wohnraum

Das „Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung“ (WoVermG) trifft zum Schutz des Wohnraumsuchenden wichtige Sonderregelungen für den Fall, dass ein Makler bei der Vermittlung von Wohnraum gewerbsmäßig tätig wird.

Auch hier hat der Makler erst dann einen Anspruch auf Provision, wenn durch seine Vermittlertätigkeit ein Mietvertrag wirksam abgeschlossen wurde oder die Gelegenheit zum Abschluss eines Mietvertrages nachgewiesen wird. Der Makler kann jedoch höchstens zwei Netto-Mieten, also ohne Nebenkosten, zuzüglich Umsatzsteuer als Provision verlangen. Weitere Kosten sind dagegen nicht zu ersetzen, z.B. Einschreibgebühren, Schreibgebühren, Telekommunikations- und Fahrtkosten oder sonstige Auslagen. Hinweis: Im Gegensatz dazu bestehen im Gewerbemietrecht keine entsprechenden Einschränkungen bezüglich der Courtage. Die Provisionshöhe muss im Vertrag in Bruchteilen oder als Vielfaches der Monatsmiete angegeben sein.

Das WohnVermG enthält weitere wichtige Einschränkung der Vertragsautonomie: So darf eine Vertragsstrafe nur 10% der Maklerprovision und maximal 25 EUR betragen. Gemäß § 4a WohnVermG dürfen im Maklervertrag auch keine reinen Abschlagszahlungen vereinbart werden. Eine Ausnahme gilt nur für Inventar und Einrichtungen, wobei jedoch die Zahlungshöhe nicht in einem auffälligen Missverhältnis zum tatsächlichen Gegenstandswert stehen darf. Darüber hinaus schreibt § 6 WohnVermG vor, dass der Makler eine Wohnung nur anbieten darf, wenn er dazu vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten beauftragt worden ist. Außerdem hat er bestimmte Pflichtangaben in Wohnungsanzeigen zu beachten.

Hält sich der Makler nicht an die gesetzlichen Vorschriften, begeht er damit eine Ordnungswidrigkeit: Wird im Mietvertrag eine höhere Maklerprovision vereinbart als das Gesetz erlaubt, kann dies mit einer Geldbuße bis zu 25.000 EUR geahndet werden. Hält er sich nicht an die Bruchteils- oder Vielfachangaben mit Bezug zur Monatsmiete, handelt er ohne Auftrag, so dass er keine Provision verlangen kann. Entsprechen seine Mietinserate nicht den gesetzlichen Vorgaben, kann eine Bußgeld bis zu 2.500 EUR gegen ihn verhängt werden.

(WEL)

Foto(s): ©iStockphoto.com

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