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Die Hausordnung – was gilt es für Mieter und Vermieter zu beachten?

Rechtstipp vom 18.08.2016
Rechtstipp vom 18.08.2016

1. Grundsätzliches

Auch wenn keine gesetzliche Pflicht zur Erstellung einer Hausordnung besteht – erlassen viele Vermieter eine Hausordnung, um Einfluss auf das Zusammenleben im Mietshaus zu nehmen. Denn sofern mehrere Personen in mehreren Wohnungen unter einem Dach wohnen, sind neben gegenseitiger Rücksichtnahme einige Regeln unerlässlich. Diese können in einer verbindlich vereinbarten Hausordnung festgelegt werden.

Dabei muss nicht nur jeder Mieter selber die Hausordnung einhalten, sondern kann grundsätzlich auch die Einhaltung der Hausordnung von den anderen Hausbewohnern verlangen.

Allerdings kann der Vermieter nicht sämtliche gewünschten Pflichten in einer Hausordnung regeln, denn er hat auch bei der Erstellung gewisse Dinge zu berücksichtigen.

2. Wirksamkeit durch Aushang im Flur oder durch Vereinbarung im Mietvertrag?

Zunächst einmal spielt es eine entscheidende Rolle, ob die Hausordnung Teil des Mietvertrages (häufig im Anhang des Mietvertrages) ist oder „nur“ im Hausflur ausgehängt wird.

Denn dies hat entscheidenden Einfluss auf die Wirksamkeit der dort getroffenen Verpflichtungen des Mieters.

Will der Vermieter zwingend bestimmte Pflichten und Arbeiten auf den Mieter „abwälzen“, wie zum Beispiel die klassischen Arbeiten des winterliche Schneeschippens, der Treppenhausreinigung oder des Abstellens von Kinderwagens etc., muss die Hausordnung zwingend Bestandteil des Mietvertrages sein. Insofern ist hier entscheidend, dass die Hausordnung entweder dem Mietvertrag angehängt ist oder ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt wird. Hilfreich ist hierbei immer, sich im Mietvertrag auch den Erhalt der Hausordnung als Vermieter quittieren und bestätigen zu lassen. Denn nur dann kann sich der Vermieter auch auf die Verpflichtungen berufen.

Sofern die Hausordnung nur im Hausflur ausgehängt wird oder optional dem Mieter getrennt vom Mietvertrag überreicht wird, können dem Mieter nicht verbindlich Aufgaben und Pflichten auferlegt werden, die über seine bereits gesetzlichen oder vertraglichen Pflichten hinausgehen. Daher gilt grundsätzlich als Faustformel, dass für ausgehängte Hausordnungen nur Regelungen zur Nutzungsbestimmung für Gemeinschaftsräume, Schließzeiten der Haustür oder Regelungen zur Ruhezeit wirksam vereinbart werden können.

3. Welche Regelungen in der Hausordnung sind zulässig?

Üblicherweise werden und können folgende Punkte geregelt werden:

Ruhezeiten

Zur Vermeidung von Lärmstörungen und anderen Belästigungen sollte die Nachtruhe eingehalten werden, die grundsätzlich um 22:00 Uhr beginnt und um 006:00 Uhr endet. Da die Mittagsruhe hingegen nicht bundesweit einheitlich geregelt ist, sollte man von einer derartigen Regelung besser Abstand nehmen.

Benutzung von gemeinschaftlichen Flächen und Räume

Hierzu gehören insbesondere die Waschküche, Trockenraum, Aufzüge und Speicher. Hier kann zum Beispiel ausdrücklich vorgegeben werden, zu welchen Zeiten die Mieter die Gemeinschaftswaschmaschinen benutzen dürfen oder wie viel Platz jedem Mieter zum Trocknen seiner Wäsche zusteht.

Auch bzgl. der Nutzung des Gemeinschaftsgartens können wirksame Verhaltensregeln vereinbart werden. Dazu gehört grundsätzlich das Rasenmähen, das Aufstellen von Liegestühlen, Blumenkübeln und anderes bewegliches Mobiliar sowie das Anpflanzen von Gemüse kann hier auch geregelt werden.

Darüber hinaus sind auch Verpflichtungen zur Abstellung von Kinderwagen und Fahrrädern im Hausflur oder klare Anweisungen zur Mülltrennung möglich.

Reinigungspflichten

Hier kann zum Beispiel ein ausdrücklicher Reinigungsplan für das Treppenhaus und den Hausflur aufgestellt werden. Gleichzeitig kann auch ausdrücklich das Abstellen von Müll vor der Wohnungstür untersagt werden. Darüber hinaus wird in diesem Zusammenhang auch häufig das Schneeschippen, Laubkehren etc. ebenfalls zeitlich in bestimmtem Turnus den Mietern auferlegt. Der Vermieter kann grundsätzlich nur Reinigungsaufgaben dem Mieter auferlegen, die weder geltendes Recht verstoßen noch unverhältnismäßig sind.

Sonderfall Grillen

Immer wieder beschäftigt die deutschen Gerichte das Thema „Grillen“. Hier gibt es keine einheitliche Rechtsprechung. Zwar ist grundsätzlich das Grillen auf Balkonen, Terrassen oder im Garten erlaubt, kann jedoch auch durch den Vermieter entsprechend eingeschränkt werden.

Häufig findet sich zum Beispiel hierzu eine Klausel, die besagt, dass auf Balkonen nicht mit Holzkohle sondern ausschließlich mit Gasgrills aufgrund der Rauchentwicklung erlaubt ist.

4. Was ist unzulässig in der Hausordnung?

Grundsätzlich darf nicht in einer Hausordnung geregelt werden, was gegen geltendes Recht oder das Persönlichkeitsrecht des Mieters verstößt. Unzulässig sind daher alle Regelungen, die über bloße allgemeine Verhaltensregeln hinausgehen. Solche Regelungen sind als sogenannte überraschende Klauseln nach 305c Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) unwirksam, da auch die Regelungen einer Hausordnung der Inhaltskontrolle nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen unterliegen.

Zu den klassischen Verboten gehören:

  • Musizierverbot
  • Generelles Besuchsverbot – auch zu bestimmten Uhrzeiten
  • Untersagung von Kinderlärm
  • Generelles Bade- und Duschverbot zu Nachtzeiten, hier bereits nach 22:00 Uhr
  • Generelle Untersagung von Waschmaschinen in der Wohnung

5. Darf die Hausordnung nachträglich auch geändert werden?

Da die Hausordnung grundsätzlich nur Verpflichtungen des Mieters regeln kann, sofern sie im Mietvertrag mit aufgeführt worden ist, kann eine entsprechende Änderung nur durch Zustimmung des Mieters erfolgen.

Nur sofern die Hausordnung nicht Bestandteil des Mietvertrages ist, zum Beispiel durch Aushang im Hausflur, kann diese grundsätzlich abgeändert werden, wie bereits jedoch erwähnt, beinhaltet dies keine nachteiligen Verpflichtungen für den Mieter.

6. Was passiert wenn die Hausordnung nicht eingehalten wird?

Wird die Hausordnung in einem Miethaus nicht eingehalten, kann der Vermieter den betreffenden Mieter abmahnen und im Extremfall sogar kündigen.

Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist grundsätzlich der Verwalter für die Durchsetzung der Hausordnung zuständig. Die Eigentümergemeinschaft kann auch vom Mieter oder dessen Vermieter verlangen, Verstöße gegen die Hausordnung zu unterlassen. Dieser Unterlassungsanspruch steht auch dem einzelnen Sondereigentümer bzw. Wohnungseigentümer gegen den Mieter zu und umgekehrt.

Der Mieter wiederum kann gegen seinen Vermieter bei Verstößen gegen die Hausordnung durch andere Bewohner – je nach Einzelfall – eine Mietminderung oder Schadensersatz geltend machen. Das gilt sowohl gegenüber dem Vermieter einer Wohnung in einem Mietshaus als auch gegenüber dem Vermieter von Wohnungseigentum.

Sofern Sie noch weitere Fragen haben, können Sie sich jederzeit an uns wenden und wir freuen uns auf Ihre Rückmeldung.

Ihre KGK Rechtsanwälte aus Köln


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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