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Eine Hypothek ermöglicht es einem Gläubiger, sich wegen einer fälligen Forderung im Wege der Zwangsvollstreckung aus einem Grundstück und den darauf befindlichen Gegenständen zu befriedigen. Aus diesem Grund ergibt sich eine Verbindung zum Zwangsvollstreckungsrecht und Grundstücksrecht.

Grundpfandrecht

Rechtlich betrachtet handelt es sich bei der Hypothek um ein Pfandrecht, das im Grundbuch eingetragen wird. Sie stellt damit eine Belastung eines Grundstücks dar. An dessen Stelle lässt sich aber auch ein Erbbaurecht oder Wohnungseigentum mit einer Hypothek belasten. Da die durch Hypothek gesicherte Forderung aus dem Grundstück bzw. Erbbaurecht zu zahlen ist, wird die Hypothek auch als Grundpfandrecht bezeichnet. Weitere Grundpfandrechte bilden die Grundschuld und die Rentenschuld. Sie gehören dabei wie das Erbbaurecht, Dienstbarkeiten und das Vorkaufsrecht zu den sogenannten dinglichen Rechten.

Umfang der Hypothek

Die Hypothek betrifft dabei nicht nur fest mit dem Grundstück verbundene Bestandteile, wie darauf befindliche Gebäude. Neben Immobilien erfasst die Hypothek auch deren Zubehör. Als Zubehör gelten Sachen, die dem wirtschaftlichen Zweck des Grundstücks dienen. Bei einem Betriebsgelände sind das beispielsweise darauf eingesetzte Maschinen. Da es auf die Beziehung zum Grundstück ankommt, gilt das für den Fuhrpark einer Spedition wiederum nicht.

Duldung der Zwangsvollstreckung

Die Hypothek führt dazu, dass derjenige, in dessen Eigentum sich das hypothekenbelastete Grundstück befindet, gemäß § 1147 BGB die Zwangsvollstreckung in dieses dulden muss. Aufgrund der damit verbundenen Vollstreckung in unbewegliches Vermögen droht konkret die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung. Das gilt auch dann, wenn jemand fälschlicherweise im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist.

Akzessorietät zur Forderung

Anders als bei einer Grundschuld besteht bei einer Hypothek eine Akzessorietät zu einer bestimmten Forderung, bei einer Sicherungshypothek sogar eine strenge Akzessorietät. Das heißt, die Hypothek kann ohne Forderung erst gar nicht entstehen. Wird die Forderung beglichen, erlischt die Hypothek und verwandelt sich in eine Eigentümergrundschuld. Die Zwangsvollstreckung ist bei einer Hypothek zudem nicht wegen einer beliebigen Forderung möglich. Diese Bindung erschwert den Austausch einer Forderung. In der Praxis hat dies dazu geführt, dass Banken, wenn sie einen Kredit vergeben, andere Sicherungsmittel wie die Grundschuld der Hypothek vorziehen.

Arten von Hypotheken

Fremdhypothek

Der Eigentümer muss nicht mit dem Schuldner identisch sein. Die dadurch eröffnete Möglichkeit einer Fremdhypothek ist gewissermaßen mit der Bürgschaft vergleichbar, da sich auch hier jemand zur Erfüllung der Schuld eines anderen verpflichtet. Befriedigt dabei der Eigentümer den Gläubiger erwirbt er die Forderung und kann seinerseits gegen den Schuldner vorgehen. Die Befriedigung ist dabei auch durch Hinterlegung und Aufrechnung möglich. Gleichzeitig geht die Hypothek auf den Eigentümer über. Die Fremdhypothek wird dadurch zur Eigentümerhypothek.

Andererseits ist auch die Abtretung der Forderung durch den alten Gläubiger an einen neuen Gläubiger möglich. Eine bestehende Einwendung kann der Eigentümer dann auch dem neuen Gläubiger entgegenhalten.

Gesamthypothek

Bei einer Gesamthypothek besteht für eine Forderung eine Hypothek an mehreren Grundstücken. Jedes Grundstück haftet dabei für die ganze Forderung, wobei der Gläubiger die Wahl hat.

Mehrere Hypotheken und Rangwirkung

Andererseits lassen sich auch mehrere Hypotheken für ein Grundstück eintragen. Entgegenstehende Vereinbarungen mit einem Gläubiger sind unwirksam. Die Reihenfolge und der Zeitpunkt der Eintragung bestimmen jedoch über die Reihenfolge, in welcher Gläubiger den Erlös bei einer Verwertung des Grundstücks erhalten. Insbesondere Banken verlangen aufgrunddessen, bevor sie ein Darlehen vergeben, eine erstrangige Hypothek. Spätere Rangänderungen sind möglich, bedürfen jedoch der notariellen Beurkundung.

Abwehrmöglichkeiten

Unterlassungsklage

Der Gläubiger kann mittels Klage verlangen, dass Eigentümer oder ein Dritter es unterlassen, durch ihr Verhalten das Grundstück oder Zubehör zu verschlechtern oder Letzteres vom Grundstück zu entfernen.

Briefhypothek

Bei einer Briefhypothek ist ein Widerspruch des Eigentümers möglich, wenn im Zeitpunkt ihrer Geltendmachung nicht der Brief vorgelegt wird.

Mögliche Einwendungen

Der Eigentümer kann zum einen einwenden, dass die Forderung nicht mehr bestehe oder gar nicht entstanden sei. Auch der Verweis auf eine fehlerhafte Grundbucheintragung oder Einigung ist möglich.

Des Weiteren kann er auch Einwendungen des persönlichen Schuldners gegen die Forderung geltend machen. Er hat dabei insbesondere die Möglichkeit der Anfechtung und der Aufrechnung. Falls der persönliche Schuldner verstorben ist, ist das Entgegenhalten einer begrenzten Erbenhaftung gegenüber dem Gläubiger jedoch ausgeschlossen. Ebenso gilt das im Rahmen der Hypothek für die Einrede der Verjährung.

Bei fehlendem Ausschluss der Vorausklage kann der Eigentümer darauf verweisen, zunächst den Schuldner in Anspruch zu nehmen. Auch eine vereinbarte Stundung kann der Eigentümer der Inanspruchnahme aus der Hypothek entgegen halten.

(GUE)

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