Mietminderung im Gewerbe: Was gilt bei Mängeln in gemieteten Gewerberäumen?
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Wird die Miete gemindert, weil die Heizung im angemieteten Gewerberaum nicht geht oder eine Baustelle davor die Arbeit stört? Hier lesen Sie, wann eine Mietminderung im Gewerbe möglich ist und ob sie vom Vermieter vertraglich ausgeschlossen werden kann. Außerdem finden Sie eine Mietminderungstabelle mit Urteilen zur Orientierung, um Ihre eigene Mietminderungsquote festlegen zu können.
Wann kann eine Mietminderung geltend gemacht werden?
Generell gilt: Damit eine Mietminderung im Gewerbe geltend gemacht werden kann, muss ein erheblicher Mangel vorliegen, der die Gebrauchstauglichkeit der angemieteten Räume einschränkt. Das bedeutet, dass der Istzustand einer Sache – in diesem Zusammenhang ein gemieteter Gewerberaum – von dem vertraglich vereinbarten Soll-Zustand abweicht. In folgenden Situationen ist eine Mietminderung zulässig:
- Zugesicherte Eigenschaften der Mietsache fehlen oder fallen nach Vertragsabschluss weg. Hierzu zählt etwa der Ausfall von Heizung oder Strom, ein Wasserschaden oder eine Abweichung der vertraglich zugesicherten Gewerbefläche. Aber auch die Vermietung von benachbarten Flächen an Konkurrenz kann als Mangel angesehen werden, sofern eine Konkurrenzschutzverpflichtung vereinbart wurde. Damit zugesicherte Eigenschaften nachweisbar sind, sollten diese immer schriftlich – beispielsweise innerhalb des Gewerbemietvertrags – festgehalten werden.
- Der Vermieter hat arglistig einen Mangel verschwiegen.
- Die vertragsgemäße Gebrauchsmöglichkeit wird entzogen. Hierzu zählt etwa der Entzug der Betriebserlaubnis wegen zu weniger Toiletten in einem Gastronomiebetrieb oder die Neuausweisung eines Wasserschutzgebietes, in dem sich die Räumlichkeiten einer Kfz-Werkstatt befinden.
- Es liegt ein Rechtsmangel vor – wie zum Beispiel, wenn der Vermieter wissentlich die Räumlichkeit vermietet, obwohl diese nicht gewerblich genutzt werden darf.
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Ausschluss der Mietminderung im Gewerbe
Nicht jeder Mangel berechtigt zur Mietminderung. In diesen Fällen ist sie nicht zulässig:
- Der Mangel war dem Mieter bereits vor Mietvertragsabschluss bekannt und er hat sich nicht sein Recht nach § 536b BGB vorbehalten.
- Es handelt sich um einen offensichtlichen Mangel, der vom Mieter nicht gesehen wurde, da dieser grob fahrlässig gehandelt hat. Das kann beispielsweise bedeuten, dass der Mieter sich die Räumlichkeiten nicht vor Ort angeschaut hat und nicht gesehen hat, dass in einem Einkaufszentrum aktuell Leerstand herrscht.
- Der Mieter hat selbst einen Mangel verursacht.
- Im Vertrag ist eine Kleinreparaturklausel enthalten, unter die der betreffende Mangel fällt.
- Der Mangel ist unerheblich. Das heißt, er schränkt nicht die Gebrauchstauglichkeit des Gewerberaums ein.
- Eine Schönheitsreparaturklausel im Vertrag schreibt vor, dass der Mieter den Mangel selbst durch Renovierungen beseitigen muss.
Wann tritt eine Mietminderung ein?
Eine Mietminderung tritt automatisch mit dem Auftreten des Mangels ein und ist so lange gültig, wie die Situation, die zur Mietsenkung berechtigt, weiterbesteht. Jedoch kann eine Minderung der Miete erst erfolgen, wenn die Räume überlassen wurden, da zuvor noch keine Miete gezahlt wird. Ebenso gilt, dass ein Mangel sofort nach Feststellung an den Vermieter gemeldet werden muss, sodass dieser den Mangel in angemessener Zeit beheben kann.
Höhe der Mietminderung im Gewerbe: Tabelle und Berechnung
Für die Minderungshöhe der Miete gilt, dass diese dem Mangel angemessen sein muss. Das bedeutet, je stärker die Einschränkung des Mieters durch den Schaden ist, desto höher kann die Mietminderung sein. Als Basis gelten dabei die Vereinbarungen im Mietvertrag.
Da die Höhe der Mietminderung stets individuell zu bemessen ist, können bisherige Gerichtsentscheidungen – wie in der nachfolgenden Mietminderungstabelle beispielhaft aufgeführt – als Orientierung herangezogen werden.
Art des Mangels | Minderungsquote | Urteil |
Baulärm und Erschütterung von Nachbarbaustelle | 20 % |
Kammergericht Berlin, 17.09.2020, Az. 8 U 1006/20 |
Feuchtigkeit in den Kellerräumen einer Zahnarztpraxis | 30 % |
Kammergericht Berlin, 05.07.2010, Az. 12 U 172/09 |
Feuchtigkeit, Stockflecken und Schimmel in einer Anwaltskanzlei | 50 % |
Oberlandesgericht Köln, 11.12.2001, Az. 22 U 301/00 |
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Mietminderung im Gewerbemietrecht: Gesetzliche Grundlage und Unterschied zum Wohnraummietrecht
Wie im Wohnraummietrecht regelt auch im Gewerbemietrecht § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) die Rechte zur Mietminderung im Falle von Sach- oder Rechtsmängeln. Jedoch ist der Mieterschutz für Gewerbetreibende geringer als für Wohnräume, da Vermieter dieses Recht durch vertragliche Vereinbarungen einschränken können. Ein vollständiger Ausschluss ist in der Regel nicht möglich. Ebenso unterscheidet sich die Berechnung einer Gewerbefläche von der Berechnung nach Wohnflächenverordnung, sofern keine andere Vereinbarung getroffen wurde (BGH, 6 U 134/13).
(KGR)
Häufige Fragen und Antworten zur Mietminderung im Gewerbe
Kann eine Mietminderung im Gewerbe vertraglich unterbunden werden?
Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht gelten hier andere Regelungen und ein Vermieter kann innerhalb des mit dem Mieter geschlossenen Vertrages das Recht auf Mietminderung einschränken. Ein vollständiger Ausschluss ist in der Regel jedoch nicht zulässig.
Wenn die Mietminderung nicht ausreicht?
Wenn eine Mietminderung nicht dazu führt, dass der Vermieter die Mängel beseitigt, gibt es die Möglichkeit des Mietrückbehalts mit Fristsetzung. Beseitigt der Vermieter die Mängel, muss die einbehaltene Miete nachgezahlt werden. Erfolgt keine Mängelbehebung durch den Vermieter, kann in Einzelfällen nach § 543 (2) BGB der Gewerbetreibende fristlos kündigen. Alternativ kann ein Mieter auch selbst Abhilfe schaffen. Die entstandenen Aufwendungen sowie Schäden können in der Regel anschließend als Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden.
Wie hoch ist die Mietminderung im Gewerbe?
Eine pauschale Antwort ist hier nicht möglich. Jeder Fall muss individuell betrachtet werden. Es hängt davon ab, wie gravierend der Mangel ist. In vielen Mietminderungsfällen entscheiden daher Gerichte, ob die angesetzte Höhe richtig war. Ein Anwalt für Mietrecht kann im Vorfeld bereits bei der Bestimmung der Minderungsquote behilflich sein.
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Rechtstipps zu "Mietminderung Gewerbe" | Seite 2
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07.06.2021 Rechtsanwalt Dr. Thomas Gutwin„Das Landgericht München II hat sich kürzlich mit einem Sachverhalt befasst, in dem es um die Frage ging, ob ein Bäckereibetrieb, der als Mieter gewerblicher Flächen pandemiebedingte …“ Weiterlesen
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16.01.2023 Rechtsanwalt Dr. Michael Krieg„… sich rechtlich die Frage gestellt, ob es für Gewerbe-Mieter nicht möglich sei, die Miete zu mindern oder den gesamten Vertrag anzupassen. Mietminderung Schaut man sich die Instanz-Rechtsprechung an, so wird man …“ Weiterlesen
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22.04.2021 Rechtsanwältin Dr. Silke Ackermann„… im entschiedenen Fall aber zum vertraglichen Zweck brauchbar. Das Gericht betont, dass der Fall des Verwendungsrisikos und die Gewinnerwartung ein typisches Verwendungsrisiko des gewerblichen Mieters …“ Weiterlesen
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24.03.2021 Rechtsanwalt Michael Bauer„Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt hat am 19.03.2021 entschieden, dass ein gewerblicher Mieter keine Mietminderung wegen amtlich verordneter Ladenschließung geltend machen darf (2 U 143/20 …“ Weiterlesen
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18.02.2021 Rechtsanwalt Johannes von Rüden„… Gewerbe-, Raum- und Grundstücksmietverhältnisse – jedoch keinen Wohnraum. Sie gelten auch für den Zeitraum ab April 2020, wenn es öffentlich angeordnete Nutzungsbeschränkungen gab. Kostenlose …“ Weiterlesen
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16.02.2021 Rechtsanwältin Sonja Laaser„… Voraussetzung). Liegen diese Voraussetzungen vor, so kann dem/der Mieter:in ein Anspruch auf Vertragsanpassung zustehen. Die Vertragsanpassung kann in Form einer Mietminderung oder Mietstundung erfolgen …“ Weiterlesen
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04.02.2021 Rechtsanwalt Jörn Blank„Durch die Corona-Pandemie sind zahlreiche Mieter von gewerblichen Immobilien in schweres Fahrwasser geraten. Dabei geht es nicht nur um Betriebe die direkt von behördlichen Schließungen betroffen …“ Weiterlesen
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07.06.2021 Rechtsanwalt Martin Hailer„… . Dennoch muss er laut Mietvertrag monatlich die Miete überweisen. Dann kann der gewerbliche Mieter unter Umständen zur Mietminderung berechtigt sein. I. Weshalb „Eintritt“ einer Mietminderung …“ Weiterlesen
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15.01.2021 Rechtsanwalt Sirous Vafi„… auf Seiten von Mietern und Vermietern gewerblicher Mietobjekte (gilt auch für gewerbliche Pachtverträge) teilweise falsch eingeschätzt. Dies kann negative wirtschaftliche Auswirkungen für die Vertragsparteien …“ Weiterlesen
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30.12.2020 Rechtsanwalt Johannes Meyer„… einen zur Mietminderung berechtigenden Mietmangel darstelle. Die Höhe der Mietminderung erfolgte sodann individuell nach den Auswirkungen auf das Gewerbe – bis zu 80 %. Bundestag beschließt neue Corona-Regelung …“ Weiterlesen
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22.11.2021 Rechtsanwalt Dr. Michael Krieg„… einen Mietmangel darstellen würde oder die Geschäftsgrundlage des Mietvertrages durch das behördliche Verbot entfiele. Ob ein behördliches Verbot einen Mietmangel darstellt und den Mieter zur Mietminderung …“ Weiterlesen
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14.12.2020 Rechtsanwalt Dennis Wiegard„… . Mietminderung (-) Die nachfolgenden Landgerichte haben entschieden, dass die gewerbliche Miete in voller Höhe zu entrichten ist und eine Mietminderung nicht in Betracht kommt: Das Landgericht …“ Weiterlesen
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17.11.2020 Rechtsanwalt Fabian Bagusche LL.M.„Ob Mietminderungen „wegen Corona“ in der Gewerbemiete (Ladengeschäfte, Büros etc.) und der Pacht (v.a. Gastronomie) zulässig sind – das wird seit Anfang der Pandemie und den damit verbundenen …“ Weiterlesen
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07.08.2020 Rechtsanwalt Fabian Bagusche LL.M.„… werden müssen, sind die Stundungen oft nur ein schwacher Trost. Denn auch eine Mietminderung wegen „Mietmangel Corona“ scheidet für Mieter aus. Eine andere Lösung für Gewerbemieter scheint …“ Weiterlesen
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09.07.2020 Rechtsanwalt Fabian Bagusche LL.M.„… , Mietzahlungen auszusetzen, falls gewerblich gemietete Flächen (Laden, Büro usw.) wegen „außerordentlicher Zufälle“ nicht genutzt werden können. Dabei umfasst die Regelung u. a. Feuer, Krieg …“ Weiterlesen
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24.06.2020 Rechtsanwalt Ilja Schneider„Die Corona-Pandemie hat eine Vielzahl von MieterInnen gewerblicher Immobilien in eine existenzbedrohende Lage gebracht. Auch wenn die behördlichen Nutzungsbeschränkungen in absehbarer Zeit wieder …“ Weiterlesen
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08.04.2020 Rechtsanwalt Joachim Kerner„… von § 536 Abs. 1 BGB vorliegt, der zu einer Mietminderung auf „0“ führt. Bei dieser Sichtweise bräuchte der gewerbliche Mieter keinen Kündigungsschutz, da mangels Mietzahlungsverpflichtung überhaupt kein …“ Weiterlesen
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08.04.2020 Rechtsanwalt Dr. Jussi R. Mameghani„Auswirkungen der Corona-Krise auf das (gewerbliche) Miet- und Pachtrecht Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht ist in aller Munde …“ Weiterlesen
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07.04.2020 Rechtsanwalt Peter Mouqué„… bleibt bestehen, auch wenn sie im Krisenzeitraum nicht über die finanziellen Mittel verfügen. Bei gewerblichen und privaten Mietern müssen diese Mietschulden bis zum 30. Juni 2022 bezahlt werden …“ Weiterlesen
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06.04.2020 Rechtsanwalt Fabian Bagusche LL.M.„… . zu einer Mietreduzierung berechtigen oder die Mietzahlungspflicht automatisch reduzieren (z. B. bei Umsatzmiete). Kann man wegen behördlichen Verfügungen Miete mindern? Grundsätzlich ist eine Mietminderung …“ Weiterlesen