7 Fragen und Antworten zur Abnahme
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Experten-Autorin dieses Themas
Die Abnahme stellt im Vertragsrecht ein einschneidendes Ereignis dar. Unterlaufen in diesem Stadium der Vertragsdurchführung Fehler, können sowohl für Verbraucher als auch für den Unternehmer empfindliche Nachteile drohen. In diesem Ratgeber klären wir für Sie die wichtigsten Fragen rund um das Thema der Abnahme im Zivilrecht.
Was ist eine Abnahme?
Die Abnahme stellt eine rechtserhebliche Erklärung bei der Durchführung von Verträgen dar. Der Auftraggeber bestätigt mit seiner Abnahmeerklärung, dass eine Leistung oder ein Produkt denjenigen Anforderungen entspricht, die er mit dem Auftragnehmer vereinbart hat. Beim Kaufvertrag ist der Käufer nicht nur dazu verpflichtet, an den Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen, sondern darüber hinaus auch dazu, dem Verkäufer die Kaufsache abzunehmen. Im Kaufvertragsrecht bedeutet die Abnahme also, dass der Käufer den Besitz des erworbenen Gegenstandes übernimmt. Die Abnahme ist dann allein die körperliche Entgegennahme der Kaufsache.
Die Abnahme beim Werkvertrag umfasst demgegenüber nicht nur die körperliche Entgegennahme des hergestellten Werkes, sondern auch das Akzeptieren des Werkes als im Wesentlichen vertragsgemäß erbrachte Leistung. Ist das Werk eine Leistung, die körperlich nicht fassbar ist – wie zum Beispiel eine Theateraufführung –, bedarf es keiner körperlichen Entgegennahme und die bloße Billigung reicht für eine Abnahme aus.
Welche Formen der Abnahme gibt es?
Das Gesetz unterscheidet zwischen drei Formen, wie eine Abnahme erklärt werden kann:
• die förmliche Abnahme
• die erklärte Abnahme
• die stillschweigende Abnahme
Die förmliche Abnahme
Die förmliche Abnahme ist eine besondere Form der Abnahme im Baurecht. Sie erfolgt dann, wenn die Abnahme von einer Vertragspartei verlangt wird. In der Regel wird für die förmliche Abnahme in solchen Fällen eine gemeinsame Begehung des Bauwerks durchgeführt. Im Anschluss fertigen die Parteien ein sogenanntes Abnahmeprotokoll an, das beide Vertragspartner unterzeichnen.
Die erklärte Abnahme
Die erklärte Abnahme ist eine ausdrücklich abgegebene Abnahmeerklärung. Diese Form der Abnahme ist somit an keine förmlichen Vorgaben gebunden. Der Auftraggeber kann zum Beispiel einfach mündlich erklären, dass die erbrachte Leistung vertragsgemäß ausgeführt und damit abgenommen ist.
Die stillschweigende Abnahme
Die Abnahme kann auch stillschweigend erklärt werden, wenn keine förmliche Abnahme vereinbart oder von einer Vertragspartei verlangt wurde. Eine stillschweigende Erklärung setzt voraus, dass der Auftraggeber nicht durch verbale Äußerungen, sondern allein durch sein Verhalten seinem Vertragspartner zu erkennen gibt, dass er die erbrachte Leistung als im Wesentlichen vertragsgemäß anerkennt. Ob eine solche stillschweigende Abnahmeerklärung vorliegt, muss stets nach den jeweiligen Umständen des Einzelfalls beurteilt werden.
In der Praxis wurde von den Gerichten zum Beispiel der Weiterverkauf des Werkes an einen Dritten, die vorbehaltlose Zahlung des Werklohnes, die vorbehaltlose Inbetriebnahme einer erbauten technischen Anlage oder der Einzug in das errichtete Wohnhaus als eine stillschweigende Abnahme gewertet. Allerdings muss jeder Sachverhalt immer individuell geprüft werden. Aufgrund der weitreichenden Folgen einer Abnahme muss stets im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände beurteilt werden, ob die hohen Anforderungen an eine stillschweigende Abnahme tatsächlich erfüllt sind.
Was ist die sogenannte VOB-Abnahme?
Die VOB ist die „Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen“ und wurde vom Deutschen Vergabe- und Vertragsausschuss für Bauleistungen in drei Teilen erarbeitet. Das Regelwerk der VOB enthält allgemeine Vertragsbedingungen für Bauaufträge. Sie ist kein Gesetz und auch keine Rechtsverordnung, sondern erfüllt im Bauvertrag zum Beispiel mit dem zweiten Teil (VOB/B) die Funktion von allgemeinen Geschäftsbedingungen, wie man es aus dem allgemeinen Vertragsrecht kennt. Für Bauaufträge der öffentlichen Hand ist in Deutschland die Einhaltung der VOB-Vorschriften zwingend vorgeschrieben.
Das allgemeine Werkvertragsrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch wird den komplexen Besonderheiten von Bauleistungen in vielen Fällen nicht gerecht. Aus diesem Grund werden die VOB-Regelungen häufig auch bei Bauverträgen zwischen gewerblichen Unternehmen oder mit privaten Verbrauchern angewendet, wenn dies im Vertrag vereinbart wurde. Bei privaten Verbrauchern muss die VOB ausdrücklich als Vertragsbestandteil benannt und der vollständige Text an den Verbraucher übermittelt werden. Neben Regelungen zur Ausführung von Bauleistungen (Vertragsstrafen, Fristen usw.), Abschlagsrechnungen und Mängelansprüchen sind der VOB/B in § 12 auch spezielle Vorschriften zur Abnahme von Bauleistungen zu entnehmen. Bei der VOB-Abnahme nimmt der Bauherr als Auftraggeber auf Verlangen des Auftragnehmers die fertiggestellte Bauleistung entgegen. Dabei begutachten die beiden Vertragsparteien gemeinsam die erbrachten Bauleistungen. Auf Verlangen ist zudem eine förmliche Abnahme durchzuführen.
Welche Besonderheiten gibt es bei der Abnahme von Gemeinschaftseigentum?
Errichtet ein Bauträger ein Mehrfamilienhaus mit verschiedenen Eigentumswohnungen für unterschiedliche Käufer, so müssen die jeweiligen Eigentumswohnungen als Sondereigentum jeweils vom Käufer der einzelnen Wohnungen selbst abgenommen werden. Eine oft diskutierte Frage ist jedoch, wer für die Abnahme des Gemeinschaftseigentums wie für das Treppenhaus oder für sonstige der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft gehörenden Bereiche zuständig ist. Im Allgemeinen gilt für Gemeinschaftseigentum, dass auch dessen Abnahme durch die jeweiligen Käufer als Vertragspartner des Bauträgers zu erfolgen hat. Daraus ergibt sich, dass eine Übertragung der Abnahme auf den Verwalter, die Wohnungseigentümerversammlung oder einen Sachverständigen grundsätzlich nicht zulässig ist.
Häufig wird vor Gericht heftig darüber gestritten, was ein Bauträger in den Regelungen zu allgemeinen Geschäftsbedingungen bei der Abnahme von Gemeinschaftseigentum gegenüber dem Käufer einschränken kann und darf, denn dadurch würden unter Umständen mögliche Mängelrügen zum Nachteil des Käufers unterlaufen werden. Die gegenseitige Interessenlage ist in solchen Fällen meist sehr unterschiedlich: Der Bauträger hat ein Interesse daran, möglichst zeitnah eine vollständige Abnahme zu erwirken, um den restlichen Werklohn erhalten zu können. Die Erwerber möchten demgegenüber die abschließende Schlusszahlung vorerst einbehalten, bis das Eigentum vollständig mangelfrei vom Bauträger hergestellt worden ist. Es gilt aber, dass jeder einzelne Käufer und jedes einzelne Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft selbst Vertragspartner des Bauträgers ist.
Die Rechtsfolgen der Abnahme treten daher zu unterschiedlichen Zeitpunkten und für jeden Einzelnen separat ein. Der Anspruch auf Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums verjährt daher häufig zu einem deutlich späteren Zeitpunkt als die einzelnen Ansprüche der individuellen Erwerber selbst. Auf diese Weise kann es durchaus zu Verzögerungen von mehreren Jahren kommen. Bauträger haben daher ein starkes Interesse daran, in den Verträgen solche Verzögerungen in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum zu verhindern. Ob derartige Klauseln in Bauträgerverträgen zur Erleichterung der Abnahme von Gemeinschaftseigentum wirksam sind, muss stets im Einzelfall von einem erfahrenen Anwalt geprüft werden. Mit Urteil vom 06.12.2016 (Az.: 28 U 2388/16) entschied das Oberlandesgericht München zum Beispiel in einem Fall, dass die vereinbarte Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger zu bestimmenden Erstverwalter unwirksam ist.
Wofür ist das Abnahmeprotokoll wichtig?
Das Abnahmeprotokoll dokumentiert die gemeinsame Begehung von Auftraggeber und Auftragnehmer und hält den Ablauf sowie das Ergebnis der Prüfung fest. Das Protokoll dient dem Auftraggeber anschließend als Grundlage für die Entscheidung, ob er die Bauleistung als im Wesentlichen vertragsgemäß abnimmt und die Abnahmebestätigung erklärt oder ob er Nacherfüllung wegen Mängel vom Auftragnehmer verlangt.
Welche Rechtsfolgen löst eine Abnahme aus?
Mit der Erklärung der Abnahme werden verschiedene wichtige Rechtsfolgen ausgelöst. Die Vergütungs- und Leistungsgefahr geht im Zeitpunkt der Abnahme auf den Auftraggeber über. Das bedeutet, dass der Auftraggeber mit der Abnahmeerklärung für den unverschuldeten Untergang oder die Beschädigung des Werkes haftet. Zudem bewirkt die Abnahme, dass die Vergütung fällig wird und für einige Mängelansprüche die Verjährungsfrist zu laufen beginnt. Schließlich kann der Werkvertrag nach der erklärten Abnahme auch nicht mehr gekündigt werden.
Kann eine Abnahme auch verweigert werden?
Ja, die Abnahme darf grundsätzlich auch verweigert werden, allerdings nur in bestimmten Grenzen. Der Auftraggeber darf die Abnahme nur beim Vorliegen wesentlicher Mängel verweigern. Bei nur geringfügigen Mängeln darf sich der Auftraggeber dagegen nicht weigern, die Abnahme zu erklären. Tut er dies trotzdem, kann unter Umständen die sogenannte fiktive Abnahme dem Auftragnehmer helfen. Hierfür muss der Auftragnehmer den Auftraggeber zur Abnahme auffordern und dabei eine angemessene Frist setzen. In der Regel wird eine Frist von maximal 14 Tagen als angemessen angesehen.
Äußert sich der Auftraggeber innerhalb der Frist nicht zum Abnahmeverlangen oder verweigert er die Abnahme ohne Nennung von wesentlichen Mängeln, so tritt nach § 640 Abs. 2 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die Abnahmefiktion ein. Die Rechtsfolgen der Abnahme treten in solchen Fällen also auch ohne ausdrückliche Abnahmeerklärung ein. Aber auch hier gilt: Maßgeblich sind stets die konkreten Umstände des Einzelfalls und ein entsprechender Sachverhalt sollte von einem Anwalt individuell geprüft werden.
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Rechtstipps zu "Abnahme" | Seite 13
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21.02.2018 Rechtsanwalt Heiko Müller„… messbar bzw. kann vom Gericht geschätzt werden. Der Mindestschaden dürfte in den geschätzten Kosten der Hardware-Nachrüstung und behördlichen Abnahme derselben liegen. Es ist nach Auffassung …“ Weiterlesen
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13.02.2018 BSKP Dr. Broll · Schmitt · Kaufmann & Partner„… vor. Mit dem neuen § 648 a BGB hat der Gesetzgeber die bisherige Rechtsprechung zur Kündigung des Werkvertrages kodifiziert. Abnahmefiktion Eine Modifikation erlitt auch die Abnahmefiktion. Die Abnahme gilt …“ Weiterlesen
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18.12.2021 Rechtsanwalt Dietmar Luickhardt„… de ejecución de obra). Es werden Teilzahlungen nach den einzelnen Abnahmen und Gewerken vereinbart. Nach Abschluss der Arbeiten und Fertigstellung der Immobilie werden 600.000,00 EUR pro Immobilie …“ Weiterlesen
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08.02.2018 Rechtsanwalt Holger Bernd„… bei bestehenden Mängeln Auch für den Bauunternehmer ergeben sich durch die Änderungen einige Verbesserungen. Wenn der Besteller bei Vorliegen eines wesentlichen Mangels die Abnahme des Werks verweigert, so …“ Weiterlesen
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01.02.2018 Rechtsanwältin Anne Werthschützky„… BGB der Schriftform bedarf. 6. Abnahme, Zustandsfeststellung, Teilabnahme § 640 BGB, § 650q BGB i. V. m. § 650 g und § 650s BGB Für alle Werkverträge gilt der neue § 640 BGB: Der Auftraggeber …“ Weiterlesen
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15.01.2018 Gabriele Weintz, anwalt.de-Redaktion„… . zur Abnahme des Werks. Was darin genau geregelt ist, wird in diesem Rechtstipp erklärt. Abnahme ist Pflicht des Bestellers Im alten und im neuen Baurecht ist die Abnahme des Werks, geregelt in § 640 Abs. 1 …“ Weiterlesen
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12.01.2018 Rechtsanwalt Joachim Cäsar-Preller„… zu erbringen, die das Gesetz ausdrücklich fordert, denn gerade Zusatztätigkeiten wie die Abnahme von Gewerken oder der Abschluss des Verwaltervertrags und Kontoverfügungen sind haftungsträchtig …“ Weiterlesen
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10.01.2018 Rechtsanwalt René Jentzsch„… lohnen. Im Zivilrecht wurden das Recht des Werkunternehmers auf Abschlagszahlungen und die Abnahme des Werkes modifiziert (erweitert) sowie besondere Regelungen zum Bauvertrag und Verbraucherbauvertrag …“ Weiterlesen
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16.07.2021 Christian Günther, anwalt.de-Redaktion„… von Auftraggebern bei der Abnahme, zur Kündigung des Bauvertrags aus wichtigem Grund. Unternehmer, die mit einem Verbraucher einen Bauvertrag schließen, müssen zudem besondere Informationspflichten erfüllen …“ Weiterlesen
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29.12.2017 Rechtsanwalt Benno Lehmann„… in Anspruch nehmen. 3. Abnahmefiktion Setzt der Werkunternehmer dem Bestellter nach Fertigstellung des Werks eine angemessene Frist zur Abnahme und reagiert der Besteller hierauf …“ Weiterlesen
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22.12.2017 Grünert, Swierczyna, König - Rechtsanwälte | Fachanwälte„… bleibt es bei den alten Regelungen. Da sich der Inhalt der Neuerungen aus dem Gesetzestext selbst gut herleiten lässt, wurde dieser ggf. zitiert. Die Abnahme gem. § 640 BGB Der bisher geltende Ausschluss …“ Weiterlesen
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06.12.2017 Rechtsanwältin Dr.- Ing. Sabine Haselbauer„… Baumaßnahmen abgeschlossen war. Nach der neuen Regelung des § 650s BGB besteht nunmehr ein Anspruch des Architekten/Ingenieurs auf Teilabnahme nach Abnahme der Leistung des letzten bauausführenden …“ Weiterlesen
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06.12.2017 Rechtsanwalt Jörg Diebow„… Architektenleistungen festgehalten: Die Verjährungsfrist für Schadenersatzansprüche gegen einen Architekten beträgt auch dann fünf Jahre, wenn die Gewährleistungsansprüche bereits vor der Abnahme …“ Weiterlesen
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01.12.2017 Rechtsanwalt Jörg Diebow„… durch Gewährleistungssicherheit abgelöst werden konnte. Die Rückgabe der Vertragserfüllungssicherheit wurde neben anderen Bedingungen an die vorbehaltlose Abnahme der Schlussrechnung geknüpft. – Wegen eines auf Geld …“ Weiterlesen
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30.11.2017 Rechtsanwalt Martin J. Warm„… einer Abnahme gemäß § 641 Abs. 2 Nr. 1 BGB spätestens dann fällig, wenn der Besteller von dem Dritten für das versprochene Werk seine Vergütung oder Teile davon erhalten hat. Führt der Werkunternehmer …“ Weiterlesen
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22.11.2017 Rechtsanwalt Jörg Diebow„… ausgeschrieben, das Pflaster mit Steinmehl einzuschlämmen, was der Auftragnehmer unstreitig weder erkennt, noch ausführt. Nach der Abnahme kommt es zu unzulässigen Absackungen; die Pflasterung ist wegen Planungs …“ Weiterlesen
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26.11.2019 anwalt.de-Redaktion„… . Ein blaues Kleid, der erste Teil der Trilogie oder der quadratische Tisch waren gerade nicht Gegenstand seiner Kaufentscheidung. Deshalb kann der Verkäufer ihn auch nicht über seine AGB zur Abnahme …“ Weiterlesen
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16.11.2017 Rechtsanwalt Jörg Diebow„… , vereinbart Bauleistungen für das Sondereigentum und eine förmliche Abnahme des Bauwerks; in dem Vertrag heißt es unter anderem: „ Die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums ist bereits erfolgt. Der Verkauf …“ Weiterlesen
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14.11.2017 Rechtsanwalt Joachim Cäsar-Preller„… weiterzureichen. Abschlagszahlungen : Künftig dürfen Firmen maximal 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung als Abschlagszahlung fordern. Der Rest wird erst nach der Abnahme fällig. Rechtsanwalt Cäsar …“ Weiterlesen
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08.11.2017 Rechtsanwalt Jörg Diebow„… der Schlussrechnung (als konkludente Abnahme) am 5. Juni 2000 begonnen und wäre am 6. Juni 2005 abgelaufen. Allerdings kann sich der Architekt nach den Grundsätzen der Sekundärhaftung nicht auf eine Einrede …“ Weiterlesen
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28.10.2017 Rechtsanwalt Jörg Diebow„Der Fall Die Parteien hatten im Jahre 2007 einen Bauträgervertrag über die Errichtung eines Reihenhauses geschlossen. Die Abnahme erfolgte im Jahre 2008. Im Jahre 2015 klagte der Bauträger …“ Weiterlesen
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23.10.2017 Rechtsanwalt Henrik Thiel„… einzuführen. Hier die wichtigsten Änderungen im Kurzüberblick Bislang konnte eine fiktive Abnahme des Werkes durch den Bauherrn, z. B. durch Bezug des Einfamilienhauses, nur angenommen werden …“ Weiterlesen
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22.10.2017 Rechtsanwalt Jörg Diebow„Der Fall: Eine Baufirma verlangt rund 30.000 € Restwerklohn vom Bauherrn. Im Jahr 2009 erklärt der Bauherr die Abnahme. Das Abnahmeprotokoll enthält eine Liste von Restmängeln. Die Baufirma erhebt …“ Weiterlesen
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25.09.2017 Rechtsanwalt Cedric Knop„Schließen Sie einen Werkvertrag (bspw. mit einem Handwerker oder Bauunternehmer), hat der Unternehmer ein Recht auf Abnahme nach Fertigstellung des Werkes. Sie als Auftraggeber sind grundsätzlich …“ Weiterlesen