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Im Baubereich kann auf Werkverträge die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB, vormals: Verdingungsordnung für Bauleistungen) in Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen durch ausdrückliche Vereinbarung gelten.

Auch wenn der Titel auf den ersten Blick darauf hindeuten mag, ist die VOB gleichwohl kein Gesetz. Rechtlich handelt es sich bei den Klauseln der VOB um Allgemeine Geschäftsbedingungen - kurz AGB - für den Bauvertrag, also den auf Herstellung eines Bauwerks gerichteten Werkvertrag zwischen Bauherr und Bauunternehmer. Die VOB enthält zum einen Vorschriften für die Vergabe von Bauaufträgen durch öffentliche Auftraggeber und für den Inhalt von Bauverträgen. Sie gilt nur für Bauleistungen, nicht jedoch für (Planungs-) Leistungen aufgrund eines Architektenvertrags.

Die VOB ist in drei Abschnitte eingeteilt: Teil A (VOB/A) beinhaltet „Allgemeine Bestimmungen für die Vergabe von Bauleistungen“, wie beispielsweise öffentliche bzw. beschränkte Ausschreibungen oder die freihändige Vergabe. In der Praxis kommt dem B-Teil (VOB/B) für Privatleute die größte Bedeutung zu. Er enthält Allgemeine Vertragsbedingungen für Bauverträge. Gegenstand des Teil C (VOB/C) sind „Allgemeine Technische Vertragsbedingungen (ATV), die als DIN-Normen ausgegeben sind.

Zuletzt wurde die VOB 2006 aktualisiert und an die Regelungen des neu gefassten Schuldrechts des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) angepasst. Aufgrund der Vertragsautonomie ist es zwar theoretisch möglich auch ältere Fassungen der VOB in den Bauvertrag mit einzubeziehen. Dies wird in der Praxis wohl der Ausnahmefall bleiben, da die aktuelle Fassung der VOB 2006 den weitesten Interessenausgleich zwischen den Vertragsparteien bietet. Ist keine bestimmte Fassung der VOB vereinbart, gilt die aktuelle Fassung als maßgeblich.

Bei Bauaufträgen öffentlicher Auftraggeber ist die VOB zwingender Vertragsbestandteil. Doch auch Privatparteien vereinbaren häufig, dass die VOB gelten soll. Hierfür muss ausdrücklich im Bauvertrag vereinbart werden, dass die VOB Anwendung findet. Der bloße Hinweis auf die VOB reicht nur aus, wenn ausschließlich Fachleute aus dem Baubereich Vertragspartner sind. Ist eine Privatperson als Bau-Laie Partei des Bauvertrages, muss ihr darüber hinaus auch die Möglichkeit eingeräumt werden, von dem Inhalt der VOB Kenntnis zu nehmen. Das OLG Saarbrücken stellt strenge Anforderungen an die Einbeziehung der VOB in einen Bauvertrag mit einem bauunerfahrenen Auftraggeber: Entweder muss der vollständigen VOB-Text bei Vertragsschluss vom Bauunternehmer dem Vertragspartner ausgehändigt werden oder der Architekt des Auftraggebers direkt am Vertragsschluss beteiligt sein. Das Gericht sieht es insbesondere als nicht ausreichend an, wenn der Architekt dem Auftraggeber erst nach Baubeginn die VOB übergibt und der Vertrag auf dieser Basis schriftlich geschlossen wird. (Az.: 8 U 627/04)

Weil in der Praxis viele im Baurecht auftretende Rechtsfragen nicht ausreichend mit dem grundsätzlich für Bauaufträge geltenden Werkvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches gelöst werden können, sind in der VOB Klauseln festgehalten, die eine interessengerechtere Lösung bieten. Denn der Werkvertrag des BGB hat eher einen statischen Ansatz und entspricht nicht den Anforderungen von Bauverträgen, die beispielsweise auch Änderungswünschen des Auftraggebers gerecht werden sollen.

Deshalb enthält die VOB/B Modifizierungen und Ergänzungen der werkvertraglichen Regelungen des BGB. Die VOB/B trifft Sonderregelungen z.B. wenn sich Leistungen verzögern, die Leistungserbringung behindert wird, über die Gefahrtragung, Mängelansprüche, eine verkürzte vierjährige Verjährungsfrist für Mängel bei Bauwerken von 4 Jahren, Vertragsstrafen und Haftung. Beispiel: Im Werkvertragsrecht hängt die Fälligkeit der Zahlungsforderung grundsätzlich von der Abnahme des Werkes ab. Ist nun die VOB Bestandteil des Bauvertrages, tritt die Fälligkeit der Schlusszahlungsforderung – unabhängig von der Bauabnahme – erst mit Zugang einer prüfbaren Schlussrechnung ein. Spätestens zwei Monate nach ihrem Zugang ist der Bauherr zur Zahlung verpflichtet.

Achtung: Da die vorbehaltlose Zahlung eventuelle Nachforderungsansprüche ausschließt, sollte der Bauherr eine Schlussrechnung sorgfältigst prüfen.

Mit der Einbeziehung der VOB/B in den Bauvertrag wird automatisch auch Teil C Vertragsbestandteil und ist z.B. für die Beurteilung maßgebend, wann ein Baumangel vorliegt. Entsprechen also beispielsweise bestimmte Bauleistungen nicht den DIN-Normen der VOB/C, liegt regelmäßig eine nicht vertragsgemäße und fachlich nicht den Regeln der Baukunst entsprechende Herstellung vor.

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