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Grunddienstbarkeit - was Sie wissen und beachten müssen!

  • 3 Minuten Lesezeit

Eine Dienstbarkeit ist ein dingliches Nutzungsrecht an einer fremden Sache. Dienstbarkeiten sind in beschränkte persönliche Dienstbarkeiten – geregelt in den §§ 1090 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – und Grunddienstbarkeiten (§ 1018 BGB) zu unterteilen.

Im Folgenden soll es um die Grunddienstbarkeit gehen.

Was ist eine Grunddienstbarkeit?

Bei der Grunddienstbarkeit wird ein Grundstück zugunsten des Eigentümers eines anderen fremden Grundstücks belastet. Dabei nennt man das belastete Grundstück dienendes Grundstück und das Grundstück des Eigentümers, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, herrschendes Grundstück.

Diese Belastung des dienenden Grundstücks gewährt dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks bestimmte Rechte, wie z. B. Wege- und Leitungsrechte.

Wo liegt der Unterschied zwischen Grunddienstbarkeit und Nießbrauch?

Im Unterschied zum Nießbrauch erlaubt die Grunddienstbarkeit dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks nur einige Nutzungen und schließt nur einzelne Rechte aus. Mit der Übertragung des herrschenden oder dienenden Grundstücks geht sie außerdem auf den neuen Eigentümer über.

Grunddienstbarkeit – wofür?

Anwendung findet die Grunddienstbarkeit vor allem in Nachbarschaftsverhältnissen. Eigentümer eines sog. „Hammer-Grundstückes“ (Grundstück, das hinter einem anderen Grundstück und nicht direkt an der Straße liegt) sind z. B. häufig auf ein Wegerecht am davorliegenden Grundstück angewiesen, um ihr eigenes zu erreichen.

Hierfür reicht ein Vertrag der beiden Eigentümer jedoch nicht aus. Vielmehr muss die Vereinbarung durch Eintragung im Grundbuch festgehalten werden. Denn gemäß § 96 BGB ist die Grunddienstbarkeit Bestandteil des Grundstücks.

Es bedarf einer vertraglichen Einigung der Parteien darüber, welche Belastung stattfinden soll und was der andere Eigentümer dafür im Gegenzug erhält. Der Nachbar darf von dem Nutznießer eine angemessene Entschädigung für die Belastung verlangen, z. B. eine Beteiligung am Grundstücksunterhalt. Wie viel der Nutznießer letztendlich zahlen muss, ist abhängig von der Häufigkeit der Nutzung. Wird das Grundstück nur privat genutzt, fällt die Gegenleistung regelmäßig geringer aus, als wenn der Nutznießer gewerblich oder beruflich tätig wird, weil er z. B. eine Rechtsanwaltskanzlei betreibt und die Mandanten über das fremde Grundstück zu ihm gelangen.

Voraussetzungen der Grunddienstbarkeit

Eine Grunddienstbarkeit entsteht durch Einigung und Eintragung. Das bedeutet, dass sich die Eigentümer der jeweiligen Grundstücke auf die Grunddienstbarkeit einigen – und sie ins Grundbuch eintragen lassen müssen, um die Grunddienstbarkeit wirksam entstehen zu lassen. Die Bestellung einer Grunddienstbarkeit bedarf der notariellen Beglaubigung, bevor sie ins Grundbuch eingetragen wird.

Gemäß § 1019 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) darf das dienende Grundstück nur in der Weise belastet werden, dass es für die Nutzung des herrschenden Grundstücks einen Vorteil bringt. Eine Dienstbarkeit, die hierüber hinausgeht, ist unzulässig. Das bedeutet, dass der Eigentümer des dienenden Grundstücks nicht benachteiligt werden darf. Dies kann durch eine Nutzungsentschädigung des Eigentümers des herrschenden Grundstücks erreicht werden.

Grunddienstbarkeit: Beispiele

Die folgenden Formen der Grunddienstbarkeit treten am häufigsten auf:

  • Wegerecht: Der Berechtigte darf auf dem dienenden Grundstück Wege errichten oder nutzen.
  • Leitungsrecht: Der Berechtigte darf Leitungen auf dem dienenden Grundstück verlegen.
  • Bebauungsbeschränkung: Es dürfen keine weiteren Gebäude auf dem dienenden Grundstück erbaut werden.

Wie wird die Grunddienstbarkeit ausgeübt?

Bei der Grunddienstbarkeit hat der Berechtigte gemäß § 1020 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) das Interesse des Eigentümers des belasteten Grundstücks tunlichst zu schonen. Wenn er eine Anlage zur Ausübung der Grunddienstbarkeit unterhält (z. B. Wasserleitungen), muss er diese außerdem in ordnungsgemäßem Zustand erhalten, soweit das Interesse des Eigentümers des dienenden Grundstücks das erfordert.

Ändern sich die Konditionen der Grunddienstbarkeit, muss dies ebenfalls im Grundbuch eingetragen werden.

Wie erlischt eine Grunddienstbarkeit?

Grundsätzlich bedarf die Löschung der Grunddienstbarkeit der Zustimmung des Berechtigten. In bestimmten Fällen ist die Zustimmung jedoch ausnahmsweise nicht notwendig:

  • Wenn die Grunddienstbarkeit mit einer Befristung im Grundbuch eingetragen wurde, wird sie mit Ablauf dieser Frist automatisch gelöscht.
  • Wenn eine bauliche Veränderung dazu führt, dass keine Grunddienstbarkeit mehr erforderlich ist, erlischt sie.
  • Wenn das dienende Grundstück zwangsversteigert wurde, erlischt die Grunddienstbarkeit ebenfalls.

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