Grunddienstbarkeit - was Sie wissen und beachten müssen!
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Eine Dienstbarkeit ist ein dingliches Nutzungsrecht an einer fremden Sache. Dienstbarkeiten sind in beschränkte persönliche Dienstbarkeiten – geregelt in den §§ 1090 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – und Grunddienstbarkeiten (§ 1018 BGB) zu unterteilen.
Im Folgenden soll es um die Grunddienstbarkeit gehen.
Was ist eine Grunddienstbarkeit?
Bei der Grunddienstbarkeit wird ein Grundstück zugunsten des Eigentümers eines anderen fremden Grundstücks belastet. Dabei nennt man das belastete Grundstück dienendes Grundstück und das Grundstück des Eigentümers, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, herrschendes Grundstück.
Diese Belastung des dienenden Grundstücks gewährt dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks bestimmte Rechte, wie z. B. Wege- und Leitungsrechte.
Wo liegt der Unterschied zwischen Grunddienstbarkeit und Nießbrauch?
Im Unterschied zum Nießbrauch erlaubt die Grunddienstbarkeit dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks nur einige Nutzungen und schließt nur einzelne Rechte aus. Mit der Übertragung des herrschenden oder dienenden Grundstücks geht sie außerdem auf den neuen Eigentümer über.
Grunddienstbarkeit – wofür?
Anwendung findet die Grunddienstbarkeit vor allem in Nachbarschaftsverhältnissen. Eigentümer eines sog. „Hammer-Grundstückes“ (Grundstück, das hinter einem anderen Grundstück und nicht direkt an der Straße liegt) sind z. B. häufig auf ein Wegerecht am davorliegenden Grundstück angewiesen, um ihr eigenes zu erreichen.
Hierfür reicht ein Vertrag der beiden Eigentümer jedoch nicht aus. Vielmehr muss die Vereinbarung durch Eintragung im Grundbuch festgehalten werden. Denn gemäß § 96 BGB ist die Grunddienstbarkeit Bestandteil des Grundstücks.
Es bedarf einer vertraglichen Einigung der Parteien darüber, welche Belastung stattfinden soll und was der andere Eigentümer dafür im Gegenzug erhält. Der Nachbar darf von dem Nutznießer eine angemessene Entschädigung für die Belastung verlangen, z. B. eine Beteiligung am Grundstücksunterhalt. Wie viel der Nutznießer letztendlich zahlen muss, ist abhängig von der Häufigkeit der Nutzung. Wird das Grundstück nur privat genutzt, fällt die Gegenleistung regelmäßig geringer aus, als wenn der Nutznießer gewerblich oder beruflich tätig wird, weil er z. B. eine Rechtsanwaltskanzlei betreibt und die Mandanten über das fremde Grundstück zu ihm gelangen.
Voraussetzungen der Grunddienstbarkeit
Eine Grunddienstbarkeit entsteht durch Einigung und Eintragung. Das bedeutet, dass sich die Eigentümer der jeweiligen Grundstücke auf die Grunddienstbarkeit einigen – und sie ins Grundbuch eintragen lassen müssen, um die Grunddienstbarkeit wirksam entstehen zu lassen. Die Bestellung einer Grunddienstbarkeit bedarf der notariellen Beglaubigung, bevor sie ins Grundbuch eingetragen wird.
Gemäß § 1019 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) darf das dienende Grundstück nur in der Weise belastet werden, dass es für die Nutzung des herrschenden Grundstücks einen Vorteil bringt. Eine Dienstbarkeit, die hierüber hinausgeht, ist unzulässig. Das bedeutet, dass der Eigentümer des dienenden Grundstücks nicht benachteiligt werden darf. Dies kann durch eine Nutzungsentschädigung des Eigentümers des herrschenden Grundstücks erreicht werden.
Grunddienstbarkeit: Beispiele
Die folgenden Formen der Grunddienstbarkeit treten am häufigsten auf:
- Wegerecht: Der Berechtigte darf auf dem dienenden Grundstück Wege errichten oder nutzen.
- Leitungsrecht: Der Berechtigte darf Leitungen auf dem dienenden Grundstück verlegen.
- Bebauungsbeschränkung: Es dürfen keine weiteren Gebäude auf dem dienenden Grundstück erbaut werden.
Wie wird die Grunddienstbarkeit ausgeübt?
Bei der Grunddienstbarkeit hat der Berechtigte gemäß § 1020 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) das Interesse des Eigentümers des belasteten Grundstücks tunlichst zu schonen. Wenn er eine Anlage zur Ausübung der Grunddienstbarkeit unterhält (z. B. Wasserleitungen), muss er diese außerdem in ordnungsgemäßem Zustand erhalten, soweit das Interesse des Eigentümers des dienenden Grundstücks das erfordert.
Ändern sich die Konditionen der Grunddienstbarkeit, muss dies ebenfalls im Grundbuch eingetragen werden.
Wie erlischt eine Grunddienstbarkeit?
Grundsätzlich bedarf die Löschung der Grunddienstbarkeit der Zustimmung des Berechtigten. In bestimmten Fällen ist die Zustimmung jedoch ausnahmsweise nicht notwendig:
- Wenn die Grunddienstbarkeit mit einer Befristung im Grundbuch eingetragen wurde, wird sie mit Ablauf dieser Frist automatisch gelöscht.
- Wenn eine bauliche Veränderung dazu führt, dass keine Grunddienstbarkeit mehr erforderlich ist, erlischt sie.
- Wenn das dienende Grundstück zwangsversteigert wurde, erlischt die Grunddienstbarkeit ebenfalls.
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Rechtstipps zu "Grunddienstbarkeit"
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24.10.2022 Rechtsanwältin Janina Werner„Wenn einem Nachbarn oder Dritten das Recht zur Nutzung eines Grundstücks eingeräumt wird, beispielsweise in Gestalt eines Wegerechtes, dann handelt es sich rechtlich um eine Grunddienstbarkeit …“ Weiterlesen -
04.01.2023 Rechtsanwältin Janina Werner„… , Eigentums- und Besitzübergang, dinglichen Belastungen, Grunddienstbarkeiten, Baulast, Altlasten, Lastenfreistellung, Grundschuldbestellung, Mängelgewährleistungsausschlüssen, wesentlichen Bestandteilen …“ Weiterlesen -
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18.07.2022 Rechtsanwältin Janina Werner„… unbedingt geklärt werden. Grunddienstbarkeit versus beschränkt persönliche Dienstbarkeit Wichtig ist auch darauf zu achten, ob das Wegerecht als Grunddienstbarkeit oder nur beschränkt persönliche …“ Weiterlesen
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29.09.2022 Rechtsanwalt Dr. Michael Krieg„… Grundstücks zugunsten des Grundstücks der Klägerin eine Grunddienstbarkeit als Geh- und Fahrtrecht eingetragen. Dieses wurde aber bei der Zwangsversteigerung gelöscht , da sie nicht in das geringste …“ Weiterlesen -
02.05.2022 Rechtsanwältin Dr. Sabine Veronika Berndt„Soll Inhalt eines durch eine Grunddienstbarkeit gesicherten Geh-, Fahr- und Leitungsrechtes auch das Recht zum Verweilen im Sinne eines Aufenthalts und eines beliebigen Hin- und Hergehens …“ Weiterlesen -
20.01.2022 Rechtsanwältin Dr. Sabine Veronika Berndt„… der diesem durch die Grunddienstbarkeit grundsätzlich eingeräumten Benutzungsbefugnis von Parkplätzen zuerkannt. Dies folgt nicht aus der Grunddienstbarkeit selbst. Diese berechtigte vorliegend zur Nutzung von „mindestens 6 …“ Weiterlesen
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19.01.2022 Rechtsanwältin Dr. Sabine Veronika Berndt„Der Berechtigte einer Grunddienstbarkeit und der Eigentümer des sog. „dienenden Grundstückes“ können nach den Grundsätzen der Gemeinschaft in entsprechender Anwendung des § 745 Abs. 2 BGB voneinander …“ Weiterlesen
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17.01.2022 Rechtsanwältin Katja Werner„… zur sogenannten Grunddienstbarkeit, wo nur bestimmte, einzelne Rechte abgetreten werden, eröffnet der Nießbrauch umfassende Rechte. Wer das Nießbrauchrecht löschen möchte, muss einige Aspekte beachten …“ Weiterlesen
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08.11.2021 Rechtsanwältin Dr. Sabine Veronika Berndt„Der Inhaber eines Wegerechtes, welches ihm im Wege einer Grunddienstbarkeit gegenüber dem dienenden Grundstück eingeräumt ist, kann die Beseitigung einer auf der für das Wegerecht genutzten Fläche …“ Weiterlesen
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11.10.2021 Rechtsanwalt Dennis Wiegard„… im Grundbuch abzusichern mittels Eintragung einer Grunddienstbarkeit gemäß § 1018 BGB. Sofern Sie direkte Grenzbebauung/Baulückenschließung planen und Sie oder Ihre Architektin oder Architekt erkennen …“ Weiterlesen -
07.10.2021 Rechtsanwältin Dr. Sabine Veronika Berndt„Ist dem Eigentümer eines Hinterliegergrundstückes ein Wegerecht mittels einer Grunddienstbarkeit eingeräumt, so hat er gem. § 1020 Satz 2 BGB die diesbezügliche Anlage, d. h. den Straßenkörper …“ Weiterlesen
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26.08.2021 Rechtsanwältin Dr. Sabine Veronika Berndt„Werden Inhalt und/oder Umfang einer ursprünglich bewilligten Grunddienstbarkeit in einer Nachtragsurkunde geändert und nimmt diese auf die zuerst erklärte Bewilligung Bezug, ist das Recht nur dann …“ Weiterlesen
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09.08.2021 Rechtsanwältin Dr. Sabine Veronika Berndt„Der Inhalt einer Grunddienstbarkeit ist durch Auslegung des im Grundbuch eingetragenen Inhalts festzustellen. Er wandelt sich weder durch Zeitablauf noch allein durch Änderung der Bedürfnisse …“ Weiterlesen
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16.07.2021 Rechtsanwältin Dr. Sabine Veronika Berndt„Im vorliegenden Fall, der dem Urteil des BGH vom 18.09.2020, V ZR 28/20, zu Grunde lag, verlangte der Eigentümer eines mit einer Grunddienstbarkeit belasteten Grundstücks von der beklagten …“ Weiterlesen
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22.06.2021 Rechtsanwältin Dr. Sabine Veronika Berndt„Eine Grunddienstbarkeit, welche zugunsten des jeweiligen Eigentümers die Mitbenutzung einer Heizkraftanlage gewährt, bezieht sich nicht allein auf den Anlagenstand im Bestellungszeitpunkt, sondern …“ Weiterlesen
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03.05.2021 Rechtsanwalt Carsten Peter„… , Wertgegenstände und Forderungen, sowie in Abzug zubringende Verbindlichkeiten, wie Kredite, Grunddienstbarkeiten und sonstige Schulden des Verstorbenen. Nicht selten stellt es für die Pflichtteilsberechtigten …“ Weiterlesen -
15.02.2021 Rechtsanwalt Jens Reime„… , seine Grunddienstbarkeit verwerten wie z.B. durch Beantragung der Zwangsversteigerung in die Grundstücke Am Strom 81 und Bei der Tweel 1 in Rostock. Das Vollstreckungsverfahren ist aber sehr formalisiert. Einzelne …“ Weiterlesen -
24.03.2020 Rechtsanwalt Thomas Walther„… einen gemeinsamen Zufahrtsweg an der Grundstücksgrenze. Damit diese Nutzung dauerhaft und rechtssicher möglich ist, wird im Grundbuch eine sog. Grunddienstbarkeit, ein Wegerecht, eingetragen. Die Eintragung …“ Weiterlesen -
17.03.2020 Anwalt JUDr. Mojmír Ježek Ph.D.„… das Nutzungs- oder Nießbrauchsrecht in Bezug auf eine Immobilie, einen Gewerberaum oder eine Wohnung verbunden ist. Dies deckt auch solche Fälle ab, wie die Grunddienstbarkeit des Wohnens, gegebenenfalls …“ Weiterlesen -
21.11.2019 Rechtsanwältin Karen König„… als Grunddienstbarkeit gemäß §1093 BGB im Grundbuch eingetragen wird, grundsätzlich nicht kündbar ist, sodass das Nutzungsrecht – wie es der Name schon sagt – bis zum Lebensende zusteht. Wohnrecht …“ Weiterlesen -
08.01.2018 Rechtsanwalt Dimitar Vladimirov„… Überwachung und rechtliche Unterstützung bei: der Festlegung der Grenzen von verschiedenen Sachenrechten, der Festlegung der Grenzen von zahlreichen Grunddienstbarkeiten, der Anfechtung …“ Weiterlesen